Giáo sư Hà Tôn Vinh: Muốn thị trường bất động sản phát triển, lãi suất phải ổn định, lâu dài

Trước đà tăng mạnh của lãi suất huy động trong vòng hai tháng qua, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) cho biết, các tổ chức tín dụng đã thống nhất quan điểm chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước và ủng hộ đề xuất mức tối đa 9,5%/năm cho lãi suất huy động các kỳ hạn, bao gồm cả các khoản khuyến mại cộng lãi suất. Điều này nhằm ổn định mặt bằng huy động, đảm bảo an toàn thanh khoản hệ thống.

Tuy nhiên, trên thực tế khảo sát tính đến ngày 18/12, nhiều ngân hàng vẫn đang huy động với mức lãi suất cao lên tới 10% đến gần 11%/năm.

Ảnh minh hoạ.

Trên thị trường, lãi suất cho vay mua nhà kể từ tháng 11/2022 cũng đã có sự điều chỉnh tăng đáng kể do ảnh hưởng của cuộc đua lãi suất huy động đầu vào. Sau khi lãi suất huy động liên tục tăng thì lãi suất cho vay mua nhà đến đầu tháng 12 cũng được đẩy lên mức cao nhất 15%/năm.

Thông thường, người vay mua nhà chỉ được hưởng mức lãi suất ưu đãi trong thời gian nhất định, từ 3-12 tháng vay đầu tiên. Hết thời gian ưu đãi, các ngân hàng sẽ áp dụng lãi suất ấn định ở mức cao hoặc thả nổi theo lãi suất thị trường. Trong đó, lãi suất thả nổi thường bằng lãi suất huy động kỳ hạn 12 hoặc 13 tháng cộng với biên độ lãi suất khoảng 3-5%/năm hoặc bằng lãi suất cơ sở được ngân hàng công bố cộng với biên độ lãi suất 3-5% tùy từng ngân hàng. Điều này khiến lãi suất cho vay mua nhà sau thời gian ưu đãi có thể tăng lên mức cao. Nhiều người vay mua nhà đang phải trả lãi suất từ 11-15%/năm trong các năm tiếp theo.

Gần đây, một số nhà băng đã có động thái giảm lãi suất cho vay. Trong văn bản ngày 22/12 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng liên quan tới tín dụng và lãi suất, Thống đốc cũng đề nghị các nhà băng tiếp tục tiết giảm chi phí hoạt động, thủ tục hành chính, các khoản chi không cần thiết để có dư địa phấn đấu giảm lãi suất cho vay.

Dù đã có những tín hiệu tích cực về giảm lãi suất, song nỗi lo vẫn còn.

Nhân câu chuyện về lãi suất vẫn chưa hết "nóng", chúng tôi đã có cuộc trao đổi với Giáo sư Hà Tôn Vinh - Giám đốc Chương trình đào tạo lãnh đạo, Đại học California Miramar University, Hoa Kỳ.

Giáo sư đánh giá như thế nào về thực trạng lãi suất hiện nay khi câu chuyện lãi suất tăng không chỉ khiến người đang có nhu cầu vay mua nhà mà ngay cả những người đã được vay từ trước đó cũng bắt đầu cảm nhận rõ áp lực tài chính?

Giáo sư Hà Tôn Vinh: Ngân hàng có chức năng thu hút tiền tiết kiệm của người dân để cho vay, hưởng chênh lệch. Khi nền kinh tế khó khăn, ngân hàng phải trả lãi cao 7-8-9% để huy động nguồn vốn từ người gửi tiền. Nhưng khi ngân hàng hút vốn với lãi suất cao 7-8-9%, cộng thêm 3-4% để cho vay thì không ai muốn vay nữa, dẫn đến kinh tế chậm lại vì người vay tiền chỉ muốn vay thấp để kinh doanh có lời.

Ở Việt Nam, với lĩnh vực bất động sản, ngân hàng chỉ cho vay với lãi suất ưu đãi trong vài năm đầu sau đó thả nổi ở mức cao, thì chỉ những ai có nhiều tiền mặt mới mua được. Nhưng mua như vậy sẽ mất thế mạnh của đồng tiền, đồng tiền không quay vòng nhiều, nền kinh tế không có nhiều lợi ích. Bởi bạn có tiền mua nhà chắc chắn bạn được lợi và cũng giúp ích cho những người trong ngành xây dựng, bán vật liệu... nhưng bỏ hết một khoản tiền lớn dành dùm nhiều năm trời vào trong một cái nhà mà nhà đó không lên giá hay lên giá chậm thì cả số tiền lớn tiền đó sẽ chôn chân ở một chỗ, không quay vòng trong nền kinh tế.

Trong khi đó, bạn bỏ ra 10 đồng mua bát phở, uống cà phê sáng thì đồng tiền đó không chỉ có lợi cho bạn mà còn có lợi cho người bán phở, cho người bán cà phê. Người bán cà phê phải đi mua cà phê, người bán phở phải đi mua thịt bò, người bán thịt bò phải đi mua bò của người nuôi bò. Đồng tiền được quay vòng và sẽ có lợi cho nhiều đối tượng. Một đồng tiền phải quay vòng nhiều lần thì nền kinh tế mới phát triển.

Ở một số nước, lãi suất cho vay tiêu dùng thường ở mức rất cao 15-16%/năm thậm chí 21%/năm nếu dùng thẻ tín dụng. Trong khi đó, lãi suất cho doanh nghiệp vay để đầu tư thì phải ổn định và cho vay trong thời gian dài. Thông thường, các nước có cơ chế để ngân hàng cho vay mua nhà với lãi suất thấp, cho vay lâu dài.

Ở Việt Nam, nếu cho vay mua nhà với mức lãi suất thấp 4-5% thì chắc chắn ngân hàng không ưa thích.

Thêm nữa, việc xây nhà cho người nghèo, nhà ở xã hội, cũng khó thực hiện được với mức lãi suất như hiện nay. Muốn xây nhà phải có nhà đầu tư, nhà đầu tư phải có tiền. Trong khi nhà đầu tư đi vay ngân hàng 7-8% mà xây nhà bán với mức lãi thấp 5-6% thì không ai muốn bán.

Vậy, theo Giáo sư, điều tiết lãi suất như thế nào là hợp lý?

Giáo sư Hà Tôn Vinh: Ngân hàng có vai trò quan trong là nơi điều tiết nguồn tài chính, đồng ý là điều chỉnh lên xuống nhưng phải tìm được đâu là điểm “quân bình”. Lãi suất giống như quả lắc, lắc qua lắc lại. Khi kinh tế tăng trưởng nóng quá thì tăng lãi suất lên, khi kinh tế đi xuống thì giảm lãi suất xuống để kích cầu. Ngân hàng cần điều tiết để tìm được điểm quân bình, ổn định. Không nên điều chỉnh tăng đột ngột rồi dẫn khiến ai cũng lo sợ.

Lạm phát trong khoảng 2-4% cũng là dấu chỉ của sự phát triển kinh tế, do đó cũng không nên nhìn lạm phát theo hướng để "chèn ép".

Giáo sư Hà Tôn Vinh phát biểu tại Hội thảo “Phát triển bất động sản, hạ tầng du lịch Yên Bái – cơ hội và bứt phá” ngày 17/12/2022 vừa qua.

Quan điểm của tôi là cần có các khung lãi suất khác nhau. Lãi suất cho vay tiêu dùng phải để ở mức cao để giảm bớt đi. Lãi suất cho doanh nghiệp vay để đầu tư, cho hạng mục đầu tư phát triển lâu dài (như bất động sản) hay phát triển vùng phải để ở mức khác. Ví dụ, đất Hà Nội đắt rồi, lãi suất mua nhà đất cần để mức cao hơn; Yên Bái chưa phát triển nhiều, chưa ai mua hay đầu tư nhiều, lãi suất cần thấp đi.

Hay muốn phát triển một vùng nào đó như Lương Sơn - Hoà Bình chẳng hạn, cần có gói cho vay rẻ cho khu vực này.

Muốn thị trường bất động sản phát triển, lãi suất phải ổn định, lâu dài. Lãi suất có tăng thì tăng trong một khoảng nhất định thôi, không thể từ 6-7%/năm tăng vọt lên 12%/năm.

Xin cảm ơn Giáo sư!