Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi: Bất cập hay lựa chọn ưu tiên

Theo dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi sắp trình Quốc hội, điều kiện để doanh nghiệp (DN) đăng ký kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định 50 tỷ đồng trở lên. Con số này có "hợp lý" trong bối cảnh thị trường và "sức khỏe" DN hiện nay, thưa ông?

Một trong những điểm bất cập của Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 là quy định về vốn pháp định chưa hợp lý. Khoản 1, điều 8, Luật Kinh doanh BĐS nêu rõ, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập DN, HTX cũng như đáp ứng các điều kiện liên quan. Theo đó, điều 4, Nghị định 153, ngày 15/10/2007 quy định chi tiết: tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định 6 tỷ đồng. Thực tế, số tiền 6 tỷ đồng dùng cho kinh doanh BĐS là quá nhỏ. Các chủ đầu tư kinh doanh BĐS luôn phải huy động số vốn lớn hơn rất nhiều. Quy định không hợp lý dẫn tới tình trạng nhiều tổ chức cá nhân năng lực tài chính "có mức độ", nhưng lại được phép tham gia kinh doanh BĐS. Sau khi đã có đất, DN không triển khai được dự án hoặc đầu tư kiểu "nhỏ giọt".

Để giải quyết bài toán vốn, các DN này thường vay vốn ngân hàng, hoặc huy động vốn của khách hàng ứng trước (chủ yếu). Hậu quả, vấn đề chiếm dụng vốn: vay vốn của ngân hàng nhưng lại mang tiền đầu tư vào việc khác, dự án khác. Cá biệt, có những dự án chưa xong móng, chủ đầu tư đã huy động vốn toàn bộ sản phẩm của dự án đó. Người mua "mỏi mắt"… chờ, sau bỏ ra hàng trăm triệu tới cả tỷ đồng mà DN vẫn cứ nhùng nhằng – tranh chấp, khiếu kiện dân sự kéo dài không lối thoát.

Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi lần này nâng số vốn pháp định lên 50 tỷ đồng, tôi hoàn toàn tán thành. Theo đó, chỉ có những chủ đầu tư thực sự có năng lực tài chính mới được phép hoạt động kinh doanh BĐS.

Ông Nguyễn Quang Tuyến: Ở thời "hiện tại", BĐS đã gây quá nhiều khó khăn cho nhà quản lý lẫn bức xúc cho người mua nhà

Còn về con số 50 tỷ đồng "hợp lý" chưa, nhất là trong điều kiện khó khăn của thị trường lẫn vốn DN hiện nay, ban soạn thảo đã có cơ sở nghiên cứu và thực tế riêng trước khi đưa ra nội dung đề xuất. Nếu cho rằng 50 tỷ đồng là quá lớn so với năng lực tài chính DN lúc này, cần nhớ rằng Luật Kinh doanh BĐS, Nghị định 153, Thông tư 16 chưa hề quy định vốn pháp định DN phải là tiền mặt. Cũng như vậy với Dự thảo Luật lần này, chỉ cần chứng minh năng lực tài chính trên 50 tỷ đồng thông qua giá trị quyền sử dụng đất, giá trị nhà xưởng, tài sản gắn liền với đất, ký quỹ ngân hàng… Điều này không quá khó với DN.

Cho phép các chủ đầu tư kinh doanh BĐS được cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai, đã bị đại diện NHNN phản đối. Theo ông, đâu là giải pháp dung hòa vấn đề này?

Tôi có một số băn khoăn. Đây là một vấn đề mới trong đời sống pháp lý của Việt Nam. Lâu nay, thị trường BĐS thường đề cập tới các tài sản hữu hình (nhà cửa đã thành hình). Còn tài sản hình thành trong tương lai, pháp luật kinh doanh BĐS hiện hành có một chiếc "van": cho phép kinh doanh tài sản hình thành trong tương lai với điều kiện chủ đầu tư đã xây dựng xong móng.

Theo ý của Ban soạn thảo (Bộ Xây dựng), cho phép chủ đầu tư mua bán chuyển nhượng tài sản hình thành trong tương lai, là nhằm làm "ấm" thị trường – tạo điều kiện cho DN. Nhưng nếu cho phép như đề xuất, mà không có điều kiện ràng buộc dễ nảy sinh tình trạng lừa đảo, chiếm dụng vốn. Vì tài sản tại thời điểm giao dịch là "ảo", không thể xác định. Thực tiễn pháp lý hiện nay vẫn chưa thống nhất về khái niệm "tài sản hình thành trong tương lai". Bản thân người dân cũng chưa quen với thuật ngữ này.

Theo tôi, kinh doanh BĐS là lĩnh vực nhạy cảm. Tôi ủng hộ quan điểm "an toàn pháp lý" cho người dân. Thực tế, nhà cửa đã hình thành còn tiềm tàng vô khối nguy cơ tranh chấp, chiếm dụng, lừa đảo. Còn đối với BĐS dạng tương lai, trong điều kiện quản lý vẫn nhiều hạn chế, bất cập, hệ thống pháp luật đang trong quá trình hoàn thiện, nên tiếp tục nghiên cứu thận trọng.

Là nhà nghiên cứu Luật, ông có thể chỉ ra nguyên nhân sâu xa gây "nghẽn" gói 30.000 tỷ đồng? Và phải chăng đến nay, Bộ Xây dựng vẫn đang… lấn cấn giữa "tồn kho BĐS" và "an cư cho người dân"?

Liên quan tới tình trạng "tắc" gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng, có rất nhiều nguyên nhân mà nhiều chuyên gia, nhà quản lý đã phân tích. Từ quy định, cơ chế chính sách thiếu đồng bộ, thống nhất giữa các cơ quan thực thi, tới những điều kiện gần như bất khả thi đối với cá nhân vay vốn…

Đáng chú ý, về gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng, cho thấy chính sách pháp luật luôn có hai mặt: tích cực và ngược lại. Quan trọng là cơ quan quản lý phải lựa chọn giữa ưu tiên đối tượng thu nhập thấp (năng lực tài chính hạn chế) có được chỗ ở, hay thúc đẩy thị trường. Theo tôi, thời điểm hiện nay, nên quan tâm tới nhà ở cho người thu nhập thấp để bình ổn xã hội. Nếu mải mê chạy theo sự phát triển của thị trường, rất khó có thể duy trì được yếu tố bền vững.