“Động viên dân bỏ tiền để cứu bất động sản”

GS. Đặng Hùng Võ, chuyên gia cao cấp về bất động sản.

Chuyên gia cao cấp về bất động sản Đặng Hùng Võ cho rằng, để giải quyết vấn đề tồn đọng của phân khúc bất động sản trung và cao cấp, ngoài việc tạo niềm tin, các chủ đầu tư nên huy động tiền từ người dân.

Ông cho rằng thị trường bất động sản đang có biểu hiện “sốt” trở lại?

Thị trường bất động sản gần đây đúng là đang có sốt dù sốt chưa cao. Ngày xưa, việc bỏ tiền đầu tư, kiếm lời, có thể được vài tỷ, bây giờ thì chỉ vài chục triệu thôi. Nhưng rõ ràng dấu hiệu đó đang cho thấy thị trường có sốt trở lại.

Thứ hai, đối với phân khúc cao cấp, một số chủ đầu tư lớn vẫn đang làm được, dự án vẫn bán rất tốt, tại sao chúng ta không làm được. Chúng ta có thể ít tiền hơn họ, nhưng không phải không có cách, hãy động viên tiền của dân để cùng vào đầu tư với mình.

Hãy vì lợi ích của người góp tiền nhiều hơn chứ đừng vì lợi ích của chủ đầu tư nhiều hơn, mặc dù đã là đầu tư kinh doanh đương nhiên các chủ đầu tư phải vì lợi ích của mình.

Nhưng theo tôi, hãy chia một phần lợi ích chính đáng đó cho người góp tiền, chắc chắn sẽ động viên được họ tham gia vào dự án. Miễn sao chúng ta chứng minh được, bỏ tiền vào bất động sản có lợi hơn vàng, ngoại tệ, thậm chí gửi ngân hàng.

Hiện nay, có thể nói, trong các kênh nói trên, việc gửi ngân hàng là kém cạnh tranh nhất về lợi nhuận, trong khi đó tiền ở trong dân còn rất nhiều, họ vẫn giữ tiền, vàng để chờ đợi một cơn sốt vàng trở lại có thể mang lại cho họ lợi ích nhiều hơn.

Do đó, các nhà đầu tư bất động sản hãy chứng minh rằng: Tôi làm đàng hoàng, dự án chắc chắn, bỏ tiền vào đây sẽ có lợi nhuận tốt nhất so với các kênh còn lại. Nếu làm được điều đó thì tự khắc nó sẽ giải quyết được vấn đề của phân khúc trung và cao cấp.

Trong bối cảnh thị trường có sốt trở lại như vậy, ông có lời khuyên nào dành cho người mua?

Tôi nghĩ rằng khuyên thì sẽ khó đấy. Bởi vì, không chỉ với bất động sản mà cả với lĩnh vực khác cũng vậy, không thể có một lời khuyên chung nào dành cho mọi người cả. Hơn nữa, lời khuyên cũng sẽ dễ bị hiểu lệch đi. Bởi mỗi người sẽ có một ngữ cảnh khác nhau, quan điểm khác nhau về thị trường

Chỉ có điều, nếu quyết đưa tiền vào bất động sản thì mỗi người nên cân nhắc việc sẽ đưa vào lúc nào, trong hoàn cảnh nào để mang lại giá trị cao nhất, đáp ứng được nguyện vọng lợi ích của người đó.

Còn về việc mua nhà, có thể nói giá nhà đã giảm khá mạnh so với trước đây, một số dự án còn giảm tới 50% giá.

Tuy nhiên, giá giảm chỉ là một yếu tố, mua một căn nhà để ở thì còn cần quan tâm đến những yếu tố khác nữa như hạ tầng, tiện ích… để tạo ra giá trị thực cho cuộc sống.

Ông nhìn nhận thế nào về xu hướng sống của giới nhà giàu Hà Nội hiện nay? Dường như đang có xu hướng chuyển ra các khu đô thị mới ở khu vực ngoài nội đô thành phố?

Đối với nhà đầu tư đây là một bài toán liên quan đến khả năng dự báo. Ví dụ, người ta dự báo được một khu vực nào đó trong tương lai quy hoạch sẽ phát triển tới, hạ tầng tốt lên như: Gia Lâm, Đông Anh có cầu Nhật Tân chẳng hạn…

Khi đó giá bất động sản sẽ tăng theo, và họ đầu tư. Ngược lại, người mua để ở cũng thế.

Tuy nhiên, theo tôi nghĩ, đó là dự báo riêng của từng người chứ cũng chưa hẳn là xu hướng chung của giới nhà giàu Hà Nội muốn chuyển ra khu vực ngoại thành.

Thực tế việc gần đây nhiều khu đô thị mới, biệt thự liền kề ở ngoại thành quay lại thị trường, có thanh khoản cũng là do dòng tiền tìm đến đó cũng vẫn chỉ là nguyện vọng tìm kiếm lợi ích từ thị trường mà thôi.

Đang có ý kiến cho rằng, tâm lý của người mua nhà đã thay đổi so với giai đoạn trước, thay vì trước đây người mua chỉ chăm chăm tìm kiếm cơ hội để có được lợi nhuận đột biến sang việc tìm cho mình một cuộc sống với những giá trị thực sự từ các dịch vụ tiện ích, hạ tầng mang lại. Ông có đồng thuận với quan điểm này?

Sự thay đổi đó là đúng. Trước đây các lần sốt giá như năm 1991 – 1993; 2001- 2003… tôi tin rằng sẽ không quay lại Việt Nam nữa vì đó là thời điểm chuyển đổi từ tư duy bao cấp sang nền kinh tế thị trường.

Ở Việt Nam hiện nay, nếu hỏi đã 100% kinh tế thị trường chưa chắc là cũng chưa, nhưng nó không diễn lại những thể hiện thô thiển về mặt quan niệm gía trị khi mà chúng ta chuyển từ bao cấp sang thị trường.

Nó không còn tư duy đó nữa do đó không còn các điều kiện để sốt nóng quá mức giống như thời điểm trước.

Bây giờ, chắc chắn muốn kiếm lợi ích từ thị trường bất động sản thì tư duy phải khác. Ngày trước nếu cứ bỏ tiền vào bất động sản, sau độ khoảng 1 tháng thôi thì đã thấy tiền nó nở ra khoảng 10%, đó là chắc chắn.

Nhưng bây giờ, hy vọng điều đó thì chắc sẽ khó, bởi vì muốn tìm kiếm được 10% từ bất động sản chắc cũng phải độ 1-2 năm.

Cho nên, thời kỳ này có thể nói là thời kỳ tích tụ bong bóng của nền kinh tế chuyển đổi, và nó đã sang giai đoạn vỡ bong bóng của chuyển đổi rồi, bây giờ nó sang giai đoạn nhịp độ bình thường thị trường.

Vì thế, việc tìm kiếm lợi ích thời điểm này cần thiết phải có sự khôn ngoan hơn trước chứ không đơn thuần chỉ là 1 động tác bỏ tiền vào rồi có lợi nhuận ngay trong thời gian ngắn.

Gần đây, 1 loạt dự án cao cấp nằm im nhiều năm lại có thanh khoản tốt bất ngờ, có điều gì trong sự thay đổi này, thưa ông?

Có thể nói, sự thay đổi trên là do hai yếu tố: Thị trường và tâm lý của chủ đầu tư. Thời gian qua, từ những khó khăn của thị trường, làm ăn thất bát, họ đã cảm nhận được sự thay đổi của thị trường dẫn đến họ phải thay đổi tư duy nếu muốn tiếp tục phát triển.

Chứ không phải chỉ do nhà đầu tư ngồi tự nghĩ ra và thay đổi. Lúc này là lúc thị trường hơn rất nhiều rồi, quy luật giá trị, cạnh tranh cung cầu đã tác động mạnh hơn vào giá của sản phẩm rồi, khác biệt hoàn toàn so với giai đoạn trước năm 2006.

Xin cảm ơn ông!