Đất nước không thể đi lên từ “buôn đất”

Hiện tượng đi “buôn đất” không chỉ diễn ra ở một vài địa phương mà thực tế đang diễn ra ở hầu hết các địa phương trên cả nước trong thời gian gần đây. Ví dụ gần nhất: Chỉ một mẫu tin ngắn vào buổi sáng như: “Sẽ tiến hành khởi công lại sân bay Phan Thiết trong tháng…” trên truyền thông là y như rằng sẽ có đội ngũ “đội lái” có mặt ngay chiều hôm đó ở Phan Thiết.

Họ là những ai? Họ là những nhà đầu đầu tư sẽ góp phần vào sự phát triển của địa phương thông qua những dự án mang lại giá trị kinh tế cho xã hội? Họ sẽ là những chủ đầu tư khai phá và phát triển các dự án dân sinh như thương mại, nông nghiệp, dịch vụ, khu đô thị mới…?

Không phải như vậy, họ là những nhà buôn, nhưng lại là “buôn đất” chuyên nghiệp. Họ như những “cơn lốc” dữ dội khi kéo qua địa phương nào là “tan hoang” đến đó. Tầng suất hoạt động của những nhà buôn này dày đặc, bài bản được áp dụng triệt để các chiêu thức tưởng là cũ nhưng vô cùng hiệu quả.

Quy trình được thực hiện như sau: Nghe ngóng thông tin quy hoạch từ truyền thông, các cơ quan chính phủ.. (dù chỉ là chủ trương chưa chắc đã thực hiện) → Gom đất → Tung tin thất thiệt → Thổi giá lên gấp nhiều lần → Tạo cơn sốt ảo và giao dịch ảo → Bán lại cho nhà đầu cơ nhẹ dạ và bước cuối cùng là ‘rút êm”..

Hệ lụy từ những “nhà buôn đất” họ để lại vô cùng tàn khốc. Thực tế nhiều khu vực sốt đất đã khiến cho nhiều người muốn làm giàu nhanh từ đất phải “ôm đầu”, thâm chí tán gia bại sản. Câu chuyện sốt đất Phú Quốc, Sân bay Técníc Hớn Quản, Sân bay Phan Thiết, Bảo Lộc, Tây Ninh, Thái Nguyên, Bắc Giang, Quảng Ninh, Khách Hòa và rất nhiều địa phương khác là một dẫn chứng. Hậu quả của cơn sốt đất thật khủng khiếp và ảnh hưởng lâu dài đến địa phương khi “đội lái” đi qua.

Nền kinh tế được gì từ cơn sốt đất?

Thông thường khi sốt đất nền kinh tế thường không được gì cả mà còn ngược lại. Chúng ta thử hình dung; nguồn tiền đi vào đất kéo theo một lượng lớn tiền được “ủ” vào đất rồi nằm đấy chờ tăng giá kiếm lợi nhuận của những nhà đầu cơ. Như vậy, thay vì lượng tiền đang đổ vào đất như hiện nay nếu được cung ứng cho phát triển sản xuất ở nhiều lĩnh vực khác nhau nhằm thúc đẩy kinh tế địa phương, tạo ra công ăn việc làm, nâng cao đời sống người lao động, thì thật sự, đó là nguồn vốn khổng lồ cho nền kinh tế Quốc gia.

Khi “cơn sốt” đất đi qua, thì giá đất, giá BĐS bị đẩy lên đến mức “không tưởng” so với tổng thu nhập GDP bình quân đầu người như hiện nay lại càng đào thêm hố sâu giai tầng, người nghèo khó có khả năng tiệm cận được với giấc mơ an cư trên chính quê hương mình.
Có rất nhiều khó khăn cho địa phương sau này để phát triển cơ sở hạ tầng, đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng khu công nghiệp hoặc quy hoạch phát triển vùng. Câu chuyện vướng mắc giải tỏa mặt bằng cho một dự án nào đó, chính là hệ lụy nhân quả trực tiếp từ những cơn sốt đất kéo dài dai dẵng trong nhiều năm qua, làm chậm tiến độ công trình, thậm chí kéo dài hằng chục năm và gây lãng phí và đánh mất cơ hội phát triển của địa phương.

Ngoài ra, việc giá đất tăng cao, cũng khiến cho những nhà đầu tư trong nước cũng như các nhà đầu tư FDI lo ngại cho chi phí đầu tư và hoàn vốn. Tâm lý hoang mang khi một thị trường đất đai luôn biến động và không có một giải pháp dài hơi nào nhằm ổn định thị trường BĐS từ các nhà quản lý.

Kinh nghiệm từ nước Úc

Khái niệm về “sốt đất” hầu như không xảy tại các nước phát triển. Luật đất đai tại các nước như Úc chẳng hạn; rất chặt chẽ và rõ ràng. Đất thuộc sở hữu của người dân và người dân được quyền định đoạt giá trị tài sản của mình thông qua thương lượng và được định giá từ cơ quan có thẩm quyền được cấp phép. Tùy vào mục đích sử dụng, giá trị mỗi loại đất sẽ có mức giá phù hợp.

Mức giá được định từ cơ quan thẩm định phải là giá trị công bằng (fair market) và tốt nhất (premium) dành cho chủ đất. Qui hoạch phát triển cơ sở hạ tầng của mỗi tiểu bang hay liên bang là dạng quy hoạch dài hơi từ 10 - 20 - 30 năm được công bố công khai kể cả tiến độ thực hiện, ai thực hiện (Chính phủ tiểu bang hay liên bang đầu tư).. đều đúng như công bố. Chính vì Luật đất đai chặt chẽ và quy hoạch được công bố và phát triển có hệ thống nên tình trạng “lướt sóng” hầu như không không có “đất sống “tại Úc.

Chính sách thuế chính là công cụ hữu hiệu để không xảy ra tình trạng đầu cơ đất đai. Cơ quan thuế thu ngay những khoảng tiền như: thuế đất, thuế thu nhập, thuế Hội đồng địa phương.. sau khi có giao dịch từ 2 bên. Ngoài ra, giao dịch qua ngân hàng và văn hóa không tiền mặt chính là yếu tố làm “chùng tay” những ai có ý định lướt sóng. Khi giao dịch thông qua ngân hàng khi giao dịch mua bán nhà đất thì Sở thuế sẽ biết ngay nguồn thu nhập của bạn; tiền từ đâu có, đã có bao nhiêu giao dịch trong 3 năm qua.. thì sẽ có mức thuế “phù hợp” dành cho bạn.

Câu chuyện “sốt đất” vẫn là câu chuyện dài tại Việt Nam và rất khó chấm dứt trong một sớm một chiều và nó là lực cản cho sự phát triển của đất nước. Do đó, hơn lúc nào hết hiện nay cần các cấp quản lý có những biện pháp quyết liệt và triệt để nhằm ngăn chặn tình trạng này.

Henry Huỳnh Anh Dũng, Hiệu trưởng Học Viện Chuyên Gia BĐS Edureal