“Căn hộ cao cấp buộc phải đại hạ giá mới tiêu thụ được!”

Ông Nguyễn Văn Đực

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Phó Giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành chia sẻ về bức tranh thị trường bất động sản nói chung và tại TP.HCM nói riêng hiện nay.

Sau hơn 10 tháng đầu năm 2014, đến nay nhiều nhận định cho rằng thị trường bất động sản đã sáng sủa hơn. Bản thân ông có nhận định gì?

Hiện tại, TP.HCM có hơn 900 dự án bất động sản “đắp mền” hay “đắp chiếu”, trong đó đã rút giấy phép 209 dự án, khoảng 700 dự án khác đang phân loại để tìm hướng xử lý. Và chỉ khoảng 30 dự án là hoạt động tốt, đó là một số dự án như Ehome của đơn vị Nam Long, Lê Thành; Happy Valley của Phú Mỹ Hưng hay HimLam Chợ Lớn.

Các dự án được hồi sinh do công ty Hưng Thịnh, Đất Xanh, Novaland, Thanh Yến mua lại, đây được xem là một vài điểm sáng hiếm hoi của thị trường. Nên nếu ví von về toàn cảnh thị trường bất động sản, những điểm sáng đó chỉ làm ấm ở gương mặt, còn toàn thân thì vẫn đông lạnh.

Những nguy hiểm thực sự đang diễn ra ở phần đông lạnh, hiện tượng doanh nhân bị bắt giam, bị kiện ra toà án, lừa đảo… đã xảy ra và tiếp tục xảy ra, rất có thể sẽ dồn dập hơn.

Ông có bình luận thêm gì về các con số trong lĩnh vực bất động sản: thu hút vốn FDI, dư nợ, tồn kho, tốc độ cho vay trong gói 30 ngàn tỷ, số căn hộ bán ra?

Hàng tồn kho tăng hay giảm thực sự chưa có câu trả lời chuẩn xác. Một số dự án bán tốt, hàng tồn kho giảm, nhưng hàng trăm dự án “đắp mền” có giá trị vay hàng trăm ngàn tỷ đồng, phải vốn hoá nên giá trị tồn kho tăng hàng chục ngàn tỷ đồng mỗi năm.

Như vậy số căn hộ tồn kho giảm nhưng giá trị tồn kho có khi lại tăng. Mầm móng phá sản doanh nghiệp và vỡ nợ là từ đây.

Trên thị trường đã thấy hiện tượng rục rịch tăng giá bất động sản, ông có cho rằng thời điểm hợp lý để tăng?

Một vài loại căn hộ phù hợp với nhu cầu thị trường, tính thanh khoản cao, phù hợp khả năng mua của người dân thì có thể tăng giá. Nhưng phần lớn là không tăng.

Theo ông những tồn tại cần có giải pháp thấu đáo cho thị trường bất động sản TP.HCM là gì?

Để có thể giải quyết khó khăn cho thị trường, theo tôi cần phải có sự tác động của cả Nhà nước và doanh nghiệp.

Về phía Nhà nước, cần giải quyết 3 vấn đề của thị trường bất động sản:

Thứ nhất, lãi suất ngân hàng quá cao. Lãi suất cho vay các năm qua luôn biến động, lãi suất cao làm doanh nghiệp khó khăn và đuối sức, làm tăng giá thành giá bán. Chỉ riêng 4 năm từ 2010 đến 2013, nếu tính lãi kép thì tiền lãi bằng tiền vay, dẫn đến nhiều doanh nghiệp bị âm vốn.

Thứ hai là thủ tục quá nhiêu khê làm tăng giá bán và giảm chất lượng. Với quy định hiện hành, tổng cộng doanh nghiệp phải mất từ 3 – 7 năm để có thể khởi công xây dựng một dự án.

Theo thông tin từ Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đưa ra tại một hội thảo mới đây cho thấy, thời gian thông quan hàng hóa ở Việt Nam chỉ cần giảm 1 ngày thì một năm, cộng đồng doanh nghiệp tiết kiệm được số tiền khoảng 1,6 tỷ USD.

Còn đối với bất động sản, tôi tin chắc nếu cắt giảm 1/3 thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng thì mỗi năm sẽ tiết kiệm được 5 – 7 tỷ USD.

Những công trình thực hiện theo quy định về đầu tư xây dựng giai đoạn trước Nghị định 90/2006/NĐ-CP vẫn đảm bảo chất lượng, không có sụp đổ hay sự cố công trình nào xảy ra trong hơn 10 năm qua.

Vấn đề chất lượng và cư dân là do năng lực kỹ thuật và trình độ quản lý của chủ đầu tư chứ không do thủ tục xây dựng nhiều hay ít và chưa ai chứng minh nhiều thủ tục thì chất lượng sẽ bảo đảm hơn.

Cắt giảm 1/3 thời gian thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng sẽ không ảnh hưởng đến chất lượng công trình. Ngược lại, do quá nhiều thủ tục hành chính và áp lực lãi vay, dẫn đến chi phí đầu tư tăng cao, nhiều doanh nghiệp đã tiết giảm một số tiện ích của toà nhà và chất lượng sản phẩm để đảm bảo giá thành thị trường có thể chấp nhận được, nên thủ tục càng nhiều thì chất lượng công trình càng giảm.

Thứ ba là yếu tố lạm thu thuế. Việc tăng khung giá đất gấp đôi nếu được áp dụng sẽ là sự bất công, phi lý đối với doanh nghiệp. Nhiều doanh nghiệp sẽ rút khỏi thị trường bất động sản, không có đơn vị nào bỏ tiền ra mua đất, giải phóng mặt bằng.

Hiện nhiều doanh nghiệp đang “dở sống, dở chết”, thậm chí doanh nghiệp không có tiền để đóng tiền sử dụng đất hoặc phá sản và đang phải trả lại đất cho Nhà nước. Nếu tăng giá đất lên gấp đôi thì chẳng khác nào “bức tử” doanh nghiệp một cách nhanh chóng nhất.

Bởi vì, thứ nhất, nếu doanh nghiệp đã bán sản phẩm rồi mà chưa nộp tiền sử dụng đất thì khi bán nhà giá đã tính tiền sử dụng đất theo khung giá đất cũ, giờ tăng khung giá đất gấp đôi, doanh nghiệp phải bù tiền ra để nộp chứ không thể thu từ khách hàng được. Như vậy, đã lỗ lại càng lỗ hơn.

Thứ hai, trường hợp doanh nghiệp chưa bán sản phẩm mà phải tăng gấp đôi tiền sử dụng đất tức là tăng gấp đôi tiền đầu tư. Nếu doanh nghiệp nào có tiền mới có thể làm tiếp, còn doanh nghiệp nào không có tiền thì dự án không thể thực hiện tiếp được. Hoặc nếu doanh nghiệp làm tiếp cũng khó có thể tăng giá nhà theo khung giá đất tăng, bởi giá từng phân khúc đã được ấn định, nếu tăng rất khó bán. Như vậy, doanh nghiệp phải đầu tư dự án thêm tiền nhưng không tăng giá bán nên sẽ càng lỗ nặng.

Về phía doanh nghiệp, thực tế nhiều doanh nghiệp đã giảm đến 40% giá bán nhưng vẫn không tiêu thụ được, vì giá bán vẫn vượt ngoài khả năng của người mua. Do vậy cần tập trung phát triển những dự án có diện tích nhỏ, giá bán thấp, tính thanh khoản cao phù hợp với nhu cầu và khả năng của người dân. Đồng thời tiết kiệm trong thi công và quản lý để giảm giá thành và giá bán, chấp nhận lỗ để vượt qua khó khăn.

Đánh giá của ông về thị trường bất động sản nói chung năm 2015? Phân khúc nào sẽ thắng lớn?

Nhu cầu về nhà ở tại TP.HCM khoảng 30.000 căn hộ/năm do tăng dân số và mới lập gia đình. Nhưng nhiều năm qua thị trường chỉ cung cấp được khoảng 3.000 căn hộ/năm, nên nhiều người dân vẫn thiếu nhà ở.

Do đó không chỉ tồn kho cung, mà còn tồn kho cầu, nhưng vì cung không phù hợp cầu nên hai bên cung - cầu không gặp nhau.

Thị trường bất động sản năm 2015 và nhiều năm tới, những căn hộ thuộc phân khúc có giá bán dưới 1 tỷ đồng sẽ giao dịch tốt. Đây là phân khúc sẽ diễn ra sôi động và cạnh tranh khốc liệt. Còn đối với căn hộ cao cấp sẽ tiếp tục dư thừa trong trung và dài hạn, các doanh nghiệp buộc phải “đại hạ giá” mới có thể tiêu thụ được.

Xin cảm ơn ông!