Làm sao để vay thế chấp mua nhà với người làm việc tự do?

Tôi đang có khoảng 2 tỷ đồng, muốn mua một căn chung cư giá khoảng gần 3 tỷ đồng. Chung cư đó mới hoàn thành được 3 năm, chưa có sổ hồng. Với số tiền đang có, vợ chồng tôi sẽ phải vay thêm 700-800 triệu và thế chấp bằng căn chung cư đó. Nhưng vợ chồng tôi hiện đều làm việc tự do, thu nhập khoảng 50 triệu đồng mỗi tháng và không thể chứng minh thu nhập của mình.

Vậy tôi có thể vay thế chấp được không? Được biết chủ nhà cũng đang vay ngân hàng và thế chấp bằng hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Cảm ơn mọi người đã tư vấn.

Giao dịch tại một ngân hàng ở Hà Nội. Ảnh: Giang Huy

Chuyên gia tư vấn:

Trước hết, bạn cần xác định rõ khi mua dự án căn hộ chưa có sổ, chỉ có những ngân hàng nằm trong danh sách tài trợ cho dự án mới có thể cung cấp khoản vay cho bạn. Lúc này, lãi suất cũng như điều kiện vay và các loại phí, lãi phạt... sẽ phụ thuộc vào các ngân hàng trong danh sách này và bạn sẽ không có quá nhiều sự lựa chọn.

Nếu bạn vay 800 triệu đồng trong 15 năm, lãi suất lấy ví dụ là 10% một năm, hàng tháng phải trả nợ trung bình khoảng 11 triệu đồng. Với thu nhập khoảng 50 triệu mỗi tháng, trung bình các gia đình tại Việt Nam có thể tiết kiệm được 20-30% thu nhập, tương ứng 10-15 triệu đồng. Như vậy, bạn có thể đảm bảo khả năng trả nợ ngân hàng mà vẫn giữ được các mức chi tiêu thông thường trong cuộc sống.

Cần lưu ý "bẫy" lãi suất thả nổi, với lãi suất ưu đãi rất hấp dẫn trong ngắn hạn và sau đó lãi suất thả nổi cao khiến chúng ta bị động, rơi vào tình trạng khó khăn, đặc biệt trong giai đoạn tình hình kinh tế xã hội có nhiều biến động.

Hiện nay, Thông tư 06 của Ngân hàng Nhà nước cho phép người dân vay ngân hàng này trả nợ ngân hàng khác. Tuy nhiên theo khảo sát mới đây của VnExpress, việc vay ngân hàng mới để trả nợ cũ thực tế không dễ tiếp cận vì khẩu vị rủi ro về tài sản đảm bảo của mỗi ngân hàng khác nhau, thị trường biến động khiến mất giá tài sản đảm bảo, phát sinh chi phí cho khoản vay mới. Bên cạnh đó, khách hàng còn phải vượt qua khâu xét duyệt hồ sơ theo qui định của từng ngân hàng. Trong tương lai, bạn cần theo dõi sát khả năng thực hiện và các điều kiện áp dụng, các chi phí phát sinh cho việc "đảo nợ" để có hướng xử lý tối ưu.

Bạn nên vay với thời gian càng dài càng tốt, để giảm áp lực tài chính hàng tháng. Cũng cần lưu ý về khả năng thanh toán nợ trước hạn mà không bị lãi phạt để có thể giảm lãi phải trả nếu có thể tăng thêm tiền trả nợ gốc hàng tháng cho ngân hàng.

Bạn cũng nên thiết lập một quỹ dự phòng khẩn cấp có giá trị tối thiểu là 6 tháng chi phí chi tiêu và khoản trả ngân hàng. Khi gặp vấn đề ảnh hưởng đến sức khỏe hay thu nhập, quỹ dự phòng là "chiếc phao" để bạn có thể vượt qua khó khăn tạm thời. Khi không có sẵn quỹ dự phòng, chúng ta có khuynh hướng vay nợ để chi trả cho các chi phí nằm ngoài dự tính, dễ lâm vào cảnh nợ nần chồng chất.

Chứng minh thu nhập khi kinh doanh tự do

Ngoài việc phải thế chấp tài sản khi vay, việc chứng minh thu nhập khi vay tiền mua nhà để ngân hàng thấy được khả năng trả nợ của khách hàng là cần thiết. Thu nhập tối thiểu phụ thuộc vào chính sách của từng ngân hàng. Phần lớn các nhà băng đều khảo sát các thông tin tài chính về thu nhập, chi phí, yêu cầu phải chứng minh thu nhập tối thiểu 150% số tiền phải trả tối đa mỗi tháng, nhằm đảm bảo khả năng thanh toán và chi phí sinh hoạt của khách hàng.

Đối với những người làm kinh doanh tự do hay có thu nhập không cố định, việc chứng minh tài chính trên có thể gây khó khăn. Tuy nhiên, các ngân hàng có nhiều biện pháp để thu thập thông tin, chứng minh thu nhập của khách hàng. Dưới đây là một số cách thực hiện.

Thứ nhất, chứng minh thu nhập từ việc sở hữu nhiều tài sản có giá trị như sổ tiết kiệm, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, xe ôtô.

Thứ hai, chứng minh thu nhập từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh, thông qua các báo cáo tài chính, báo cáo thuế, hàng tồn kho, hệ thống nhà xưởng, máy móc thiết bị, các nguồn phải thu được xác thực.

Thứ ba, chứng minh thu nhập từ việc cho thuê tài sản, thể hiện ở các hợp đồng cho thuê.

Các hợp đồng bảo hiểm nhân thọ cũng là một trong những cơ sở để chứng minh thu nhập.

Các hộ kinh doanh cá thể có thể chứng minh thu nhập thông qua giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hộ kinh doanh trên 6 tháng, các hóa đơn, số liệu về nhập xuất tồn hàng hóa, sổ quỹ tiền mặt, sao kê ngân hàng, danh sách nợ phải thu.

Chuyên gia Hoạch định tài chính cá nhân
Công ty Tư vấn đầu tư và Quản lý gia sản FIDT