Kinh nghiệm thu hồi đất ở Hàn Quốc

Các trường hợp thu hồi đất

Các trường hợp thu hồi đất nhằm phục vụ mục đích công gồm đất thuộc diện quốc phòng – an ninh; đất được Nhà nước quy hoạch để xây dựng dự án đường sắt, đường bộ, sân bay, đập nước thủy điện, thủy lợi; dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, nhà máy điện, viện nghiên cứu; dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng; dự án xây dựng nhà, xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, khu nhà ở để cho thuê hoặc chuyển nhượng.

Phương thức thực hiện

Ở Hàn Quốc, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất chủ yếu được thực hiện theo phương thức tham vấn và cưỡng chế.

Cụ thể, phương thức tham vấn được thực hiện thông qua việc các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về phương án, cách thức bồi thường với trình tự như sau:

Thu thập, chuẩn bị các quy định về tài sản và đất đai có liên quan đến việc nhà nước thu hồi đất;

Xây dựng và công bố phương án bồi thường;

Thành lập hội đồng bội thường;

Đánh giá và tính toán tổng số tiền bồi thường;

Yêu cầu tham vấn bồi thường;

Hoàn tất hợp đồng bồi thường.

Trong trường hợp tham vấn thất bại (có nghĩa là việc thỏa thuận giữa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền với người bị thu hồi đất không tìm được sự đồng thuận về phương án bồi thường cũng như cách thức bồi thường) thì Nhà nước buộc phải sử dụng phương thức cưỡng chế.

Theo thống kê của Cục Chính sách đất đai Hàn Quốc, có 85% trường hợp Nhà nước thu hồi đất thực hiện theo phương thức tham vấn; chỉ có khoảng 15% các trường hợp thu hồi đất phải sử dụng phương thức cưỡng chế.

Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất

Tại đất nước này, Tổ chức nhà ở Quốc gia (một tổ chức xã hội được thành lập với nghĩa vụ bảo đảm cung cấp nhà ở tại đô thị, thị trấn, hoạt động dưới hình thức một nhà đầu tư độc lập) mới được phép thu hồi đất theo quy hoạch để thực hiện các dự án xây nhà ở, cơ sở hạ tầng,…

Bồi thường khi thu hồi đất

Ở Hàn Quốc, việc bồi thường khi thu hồi đất được thực hiện trên cơ sở các nguyên tắc gồm:

Thứ nhất, việc bồi thường do chủ dự án thực hiện. Theo nguyên tắc này, đơn vị đầu tư dự án sẽ tiến hành bồi thường cho chủ đất và cá nhân có liên quan về những thiệt hại gây ra do thu hồi đất hoặc sử dụng đất…cho các công trình công cộng;

Thứ hai, việc bồi thường cần được thực hiện đầy đủ cho chủ đất và cá nhân liên quan trước khi triển khai dự án;

Thứ ba, thực hiện bồi thường được thanh toán bằng tiền mặt và phải có sự đồng thuận từ chủ đất. Ngoài ra, công tác bồi thường còn được chi trả bằng trái phiếu do chủ đầu tư phát hành, sau đó có thể bằng hình thức đất hoặc nhà ở xã hội;

Thứ tư, thực hiện bồi thường áp dụng cho từng cá nhân;

Thứ năm, công tác bồi thường phải được tiến hành trọn gói. Trong trường hợp một dự án đòi hỏi phải thu hồi nhiều mảnh đất của cùng một chủ sở hữu ở các giai đoạn bồi thường khác nhau thì chủ đầu tư cần đảm bảo chi trả bồi thường trọn gói một lần.

Đối với các trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức tham vấn thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm các bên đạt được thỏa thuận cuối cùng về phương án bồi thường. Còn đối với trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức cưỡng chế thì thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế được xem là thời điểm xác định giá bồi thường.

Bên cạnh đó, việc đánh giá giá trị đất đai nhằm xác định đơn giá bồi thường sẽ được thực hiện bởi một bên thứ ba là cơ quan, đơn vị có nghiệp vụ định giá chuyên nghiệp. Và việc định giá này được giao cho ít nhất hai cơ quan định giá trở lên nhằm bảo đảm tính chính xác và công bằng cho chủ đất. Những đơn vị định giá này là các tổ chức hoạt động độc lập theo hình thức doanh nghiệp hoặc công ty cổ phần có chức năng tư vấn về đơn giá đất.

Trường hợp chủ đất yêu cầu xác định lại giá bồi thường khi chưa đồng thuận thì chủ dự án sẽ lựa chọn thêm một tổ chức tư vấn định giá đất thứ ba. Nếu lúc này giá trị định giá cao nhất và thấp nhất chênh lệch 10% hoặc nhiều hơn, sẽ phải có chuyên gia định giá khác thực hiện tiếp việc định giá, và từ đó, mức bồi thường sẽ được tính toán cho tới khi đạt được sự đồng thuận cuối cùng giữa hai bên.

Mức giá đất được lựa chọn làm căn cứ xác định bồi thường cuối cùng là giá trung bình cộng của kết quả định giá của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư vấn về giá đất độc lập được chủ thực hiện dự án thuê định giá.

Đối với đất, việc bồi thường được thực hiện dựa trên giá đất công bố theo luật Công bố giá trị và định giá bất động sản tại đất nước này.

Các tổ chức định giá đất sẽ tiến hành so sánh các yếu tố như vị trí, địa hình, môi trường xung quanh,…có ảnh hưởng đến giá trị khách quan của đất, tham chiếu từ 1 – 2 mảnh đất tham khảo so với mảnh đất cần định giá; sau đó căn cứ vào khung giá đất công khai, chính thức cho khu vực để tiến hành định giá đất. Giá trên một đơn vị diện tích của khu vực tham chiếu được chính phủ khảo sát, đánh giá và công bố hằng năm.

Đối với các tài sản gắn liền với đất (nhà ở, cây xanh, công trình công cộng, nghĩa trang và các tài sản khác có liên quan,…), việc bồi thường được tính theo giá trị tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản có liên quan, trừ những trường hợp như nơi khó chuyển đổi nhà, nơi chi phí chuyển đổi lớn hơn giá trị tài sản, nơi chủ đầu tư dự án thu mua để sử dụng trực tiếp,…

Cụ thể, việc bồi thường được xác định thông qua bồi thường các quyền sử dụng đối với tài sản gắn liền trên đất (quyền khai thác mỏ, quyền sử dụng nguồn nước,…), bồi thường thiệt hại do việc thu hồi đất dẫn đến tạm dừng công việc kinh doanh (cơ sở kinh doanh, buôn bán,…), bồi thường thiệt hại về hoa màu (nếu là đất nông nghiệp) dựa vào việc xác định doanh thu trên mỗi đơn vị diện tích đất nông nghiệp, bồi thường thiệt hại về thu nhập cho người lao động bị mất việc hoặc tạm thời nghỉ việc do thu hồi đất gây ra,…

Trong công tác tái định cư, chủ đầu tư dự án khi thu hồi phải có trách nhiệm xây dựng, thực hiện kế hoạch di dời hoặc trả tiền cho quỹ tái định cư. Công tác quy hoạch di dời (quy hoạch xây dựng khu tái định cư) bao gồm xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng nhằm đảm bảo cuộc sống của người dân như đường đi, cấp, thoát nước và các công trình công cộng,…

Ngoài ra, người bị thu hồi đất ở được ưu tiên mua đất tái định cư với giá ưu đãi thấp hơn 80% so với chi phí phát triển với diện tích mỗi mảnh đất tái định cư rộng từ 165 – 265m2.