Giá đất đền bù, bồi thường giải phóng mặt bằng: Vì sao thấp xa giá thị trường?

Giá đất đền bù bằng 30-50% giá thị trường

Tháng 8-2018, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TP HCM đã gửi văn bản kiến nghị lên Bộ TN&MT cho phép sử dụng thông tin giao dịch thị trường thực tế làm cơ sở xác định giá đất để tính bồi thường tại thời điểm có chủ trương thực hiện dự án.

Theo thống kê, trong khoảng 7 năm nay, TP. HCM tồn đọng tới 133 dự án chưa hoàn thành chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc chưa hoàn tất việc thu hồi đất.

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ và Bộ TN&MT về việc đề xuất sửa đổi Luật Đất đai 2013 về giá đất. Trong văn bản này, HoREA chỉ ra sự lạc hậu của bảng giá đất tại TP. HCM. Hiện giá đất quy định trong bảng giá đất của TP. HCM chỉ bằng 30-50% giá đất trên thị trường, có khoảng cách rất xa so với thực tế.

Ông Lê Hoàng Châu.

Cũng tại văn bản này, HoREA cho rằng, quy trình định giá đất thủ công hiện nay chưa chuẩn, dẫn đến quy trình hành chính xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên thông, có sơ hở tạo ra cơ chế “xin - cho”, nhũng nhiễu, từ đó dẫn đến thất thu ngân sách, ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh.

Tại Công văn số 98/CV-HoREA, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết, công tác giải phóng mặt bằng ngày càng khó khăn do doanh nghiệp khó đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất nên dễ bị rơi vào tình trạng dự án dở dang, không triển khai được, bị chôn vốn kéo dài, không có quỹ đất để đủ điều kiện được công nhận là chủ đầu tư dự án.

Bên cạnh đó, “điểm nghẽn” tiền sử dụng đất cũng là vấn đề cần quan tâm, giải quyết, bởi theo phương thức và quy trình tính tiền sử dụng đất hiện nay thì tiền sử dụng đất vẫn là “ẩn số”, là “gánh nặng” và tạo ra cơ chế “xin - cho”, làm cho quá trình tính tiền sử dụng đất dự án bị kéo dài gây khó khăn, thiệt hại cho doanh nghiệp và làm thất thu ngân sách Nhà nước. Đây cũng là một nguyên nhân gây ách tắc dự án do chưa đủ điều kiện để triển khai tiếp.

TP. HCM đã thay đổi cơ chế hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố kể từ cuối tháng 12-2017, phân công Phó chủ tịch UBND thành phố làm Chủ tịch Hội đồng. Từ đó đến nay, hội đồng đã duy trì họp đều đặn hằng tuần, nhưng vẫn còn vướng mắc trong giai đoạn thụ lý hồ sơ trước khi “đủ điều kiện” trình ra hội đồng.

Vì sao giá đền bù thấp?

Luật sư Vũ Văn Biên - Phó giám đốc Công ty Luật TNHH Khoa Tín phân tích: Sở dĩ có tình trạng giá đất thấp là do khung giá đất thấp và do Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn, nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất.

Luật sư Vũ Văn Biên.

Do giá đất luôn bị thị trường điều chỉnh nên có sự thay đổi hằng ngày, hằng tuần, hằng tháng, trong khi đó quyết định của cơ quan Nhà nước phải có tính ổn định trong một thời gian nhất định. Để an toàn, các nhà hoạch định chính sách phải để mức giá đất dưới mức giá thị trường, vì nếu giá đất thấp hơn cũng không thiệt hại cho Nhà nước. Tuy nhiên, để đưa ra được giá thị trường cần có phương pháp tính giá đất hợp lý, khoa học, làm sao để áp được giá thị trường phù hợp với chủ đầu tư và người dân.

Nói về kiến nghị của Sở TN&MT TP. HCM, Luật sư Vũ Văn Biên cho rằng, đây là một đề xuất rất hay, phù hợp với sự phát triển của thị trường bất động sản. Khi giá đất liên tục có sự biến động trên thị trường, việc sử dụng khung giá đất cố định trở nên rất bất cập, không phù hợp với nguyên tắc giá phổ biến trên thị trường và sẽ không bảo đảm được quyền lợi cho người dân khi được đền bù giải phóng mặt bằng.

Nói về những thay đổi nếu thực hiện kiến nghị này, Phó giám đốc Công ty Luật TNHH Khoa Tín cho rằng, hiện nay khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng bất động sản với giá trị lớn, các chủ thể tham gia hợp đồng thường căn cứ vào khung giá chung để áp giá khi thực hiện việc chuyển nhượng và cơ quan thuế chỉ căn cứ vào hợp đồng đó để tính thuế. Nếu các giao dịch áp dụng với giá thị trường, số tiền thực tế khi thực hiện giao dịch sẽ lớn hơn rất nhiều, do đó cơ quan thuế sẽ thu được nhiều tiền thuế hơn.

Sở Tài nguyên và Môi trường TP. HCM muốn áp giá thị trường làm cơ sở cho đền bù giải phóng mặt bằng.

Bên cạnh đó, áp dụng giá thị trường sẽ làm giảm thiểu các rủi ro thường gặp trong các giao dịch bất động sản. Khi thực hiện giao dịch bất động sản, nhằm mục đích trốn thế, giảm thuế, chủ thể tham gia hợp đồng thường để giá chuyển nhượng thấp hơn trên thực tế rất nhiều, đặc biệt sẽ áp giá nhỏ hơn hoặc bằng với giá trong khung giá đất quy định, khi xảy ra các tranh chấp, rủi ro hoặc khi hợp đồng bị vô hiệu, bên bị vi phạm hợp đồng sẽ chỉ được đền bù đúng với mức giá thể hiện trên hợp đồng.

Việc áp dụng giá đất theo giá thị trường sẽ tạo nên sự công bằng trong xã hội. Người dân sẽ được đền bù nhiều hơn, tránh việc khiếu nại, khiếu kiện, giảm các công việc liên quan đến cơ quan quản lý Nhà nước. Đối với các chủ đầu tư, khi hồ sơ đền bù có cơ sở giá đất rõ ràng, sẽ tạo sự công khai, minh bạch và tính toán đúng hiệu quả của suất đầu tư.

Tất cả những yếu tố đó đều góp phần tạo sự minh bạch trên thị trường bất động sản.

Nguyên lý chưa được thực thi

Trao đổi với phóng viên Báo Năng lượng Mới về đề xuất của Sở TN&MT TP HCM, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT - cho biết: “Đây không phải là đề xuất, càng không phải là đề xuất mới. Về bản chất, đây chỉ là ý kiến của cơ quan quản lý đất đai ở TP HCM nhắc nhở cần thực thi đúng pháp luật đất đai, điều mà trước đây thành phố thực thi chưa đúng”.

GS. Đặng Hùng Võ.

GS. Đặng Hùng Võ nhắc lại, tại Luật Đất đai năm 2013 quy định về giá đất, điểm c khoản 1 Điều 112 quy định nguyên tắc xác định giá đất phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất”. Khoản 4 Điều 114 quy định, giá đất cụ thể phải được xác định cho từng trường hợp, trong đó điểm đ là xác định giá đất cụ thể để "Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”.

Theo các quy định của pháp luật đất đai hiện hành, giá đất bồi thường phải được tính theo giá đất phù hợp với giá thị trường, được xác định cụ thể đối với từng thửa đất, từng dự án đầu tư. Nhưng trên thực tế, giá đất để tính bồi thường khi thu hồi đất vẫn thấp hơn giá thị trường.

“Tôi cảm thấy rất buồn là chính quyền thực thi không đúng pháp luật, gây thiệt thòi lớn cho người bị thu hồi đất mà vẫn như không có chuyện gì đáng kể đang xảy ra. Cách bồi thường giá trị đất thấp hơn giá trị thị trường là trái với quy định của Luật Đất đai” – GS. Đặng Hùng Võ chia sẻ: “Giá trị bồi thường phải phù hợp với giá trị thị trường của bất động sản bị thu hồi. Đó là một nguyên lý nhưng vẫn chưa được coi trọng, thực thi”.

Trả lời câu hỏi “nếu tính giá đất bồi thường theo giá thị trường thì người bị thu hồi đất được hưởng lợi như thế nào?”, GS. Đặng Hùng Võ nói: “Nếu tính bồi thường theo giá đất phù hợp giá thị trường thì người bị thu hồi đất được lợi. Giá đất xác định để tính bồi thường trước đây thấp, nay được xác định phù hợp với giá thị trường nên cao hơn, vì vậy mà giá trị bồi thường cũng cao hơn. Mức cao hơn như thế nào tùy thuộc vào loại đất và vị trí đất, có trường hợp cao hơn tới vài lần. Hệ quả tất yếu là người bị thu hồi đất hài lòng, khiếu kiện vì thế sẽ giảm”.

GS. Đặng Hùng Võ khẳng định, kể từ Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành tới nay, pháp luật đất đai quy định, việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là việc của Nhà nước. Nhà nước thu hồi đất thì phải thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất. Việc này độc lập với việc Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư, trong đó có đầu tư phát triển bất động sản.

Việc Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất để phát triển bất động sản sẽ có tác động trực tiếp tới nguồn cung bất động sản ra thị trường. Việc Nhà nước thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dựa trên quy luật giá trị của thị trường sẽ làm tăng nguồn lực đất đai và giảm xung đột xã hội, làm cho thị trường bất động sản bền vững hơn. Dĩ nhiên, thu ngân sách từ đất có thể sẽ giảm so với trước do Nhà nước phải chi phí cao hơn cho bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Vì vậy, để tạo lập một thị trường bất động sản bền vững, cần cải cách mạnh toàn bộ hệ thống tài chính đất đai để sao cho giá đất thị trường giảm đi. Từ đó, sức cạnh tranh của thị trường bất động sản sẽ cao hơn, tính thanh khoản cũng sẽ cao hơn.