Kinh nghiệm thu hồi đất của Trung Quốc

Các trường hợp thu hồi đất

Ở Trung Quốc, phạm vi đất bị thu hồi phục vụ cho lợi ích công gồm đất phục vụ cho quân sự – quốc phòng; các cơ quan nhà nước và các cơ quan nghiên cứu sự nghiệp; công trình giao thông, năng lượng; kết cấu hạ tầng công cộng; công trình công ích và phúc lợi xã hội, công trình trọng điểm quốc gia, bảo vệ môi trường sinh thái.

Trình tự, thủ tục thu hồi đất

Khảo sát về các điều kiện thu hồi đất (dân số nông nghiệp, đất canh tác trên thu nhập đầu người, tổng sản lượng hàng năm, diện tích đất, loại đất và vấn đề sở hữu của khu vực bị ảnh hưởng);

Xây dựng dự thảo kế hoạch thu hồi đất;

Cơ quan quản lý đất đai báo cáo với chính quyền địa phương, trình kế hoạch thu hồi đất và các tài liệu khác lên cấp cao hơn để kiểm tra, phê duyệt;

Thông báo, công bố dự án sau khi dự án được phê duyệt. Việc công bố phải được thực hiện kịp thời, cụ thể về kế hoạch thu hồi và bồi thường. Chính quyền địa phương có trách nhiệm thông báo và giải thích các vấn đề có liên quan. Sau ngày thông báo, các tài sản trong khu vực dự án sẽ không được cải tạo, mở rộng.

Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất

Ở Trung Quốc, Quốc vụ viện (Chính phủ) và hệ thống chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất.

Ngoài ra, công tác quản lý giải phóng mặt bằng sẽ được giao cho Cục Quản lý tài nguyên đất đai tại các địa phương thực hiện. Chủ thể được nhận khu đất sau khi thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó (thông thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏa).

Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

Chính phủ quyết định thu hồi đất nông nghiệp từ 35ha trở lên, đối với loại đất khác là 70ha trở lên. Đối với trường hợp dưới hạn mức đất này, chính quyền cấp tỉnh sẽ ra quyết định thu hồi đất.

Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ chế độ sở hữu tập thể thành chế độ sở hữu nhà nước. Trách nhiệm bồi thường thuộc về người sử dụng đất sau khi thu hồi.

Tiền bồi thường khi thu hồi đất gồm: lệ phí sử dụng đất và tiền bồi thường cho người bị thu hồi đất.

Theo đó, lệ phí sử dụng đất phải nộp cho nhà nước được phân chia theo tỷ lệ như sau: 70% giữ lại ở ngân sách cấp tỉnh và 30% còn lại nộp vào ngân sách cấp trung ương. Lệ phí sử dụng đất bao gồm lệ phí khai khẩn đất đai (tùy theo vị trí đất mà các địa phương có mức quy định khác nhau); lệ phí chống lũ lụt (20 nhân dân tệ/m2); lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất (32 nhân dân tệ/m2 đối với khu vực đồng bằng, 17 nhân dân tệ/m2 đối với khu vực miền núi, xa xôi, hẻo lánh).

Ngoài ra, pháp luật Trung Quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp từ 442.000 – 1.175.000 nhân dân tệ/ha.

Các khoản bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi bao gồm tiền bồi thường đất đai; tiền trợ cấp về tái định cư; tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất.

Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây nhân với một hệ số do nhà nước quy định. Còn đối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất thì xác định theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất.

Nguyên tắc và cách thức bồi thường nhà ở, tái định cư

Theo pháp luật Trung Quốc, khoản tiền bồi thường cho giải tỏa mặt bằng phải đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ.

Việc giải quyết vấn đề nhà được thực hiện thông qua hình thức trả tiền bồi thường về nhà ở. Số tiền này được xác định bao gồm giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; giá đất tiêu chuẩn; trợ cấp về giá cả. Trong đó, giá xây lại nhà ở mới được xác định là khoản chênh lệch giữa giá trị còn lại của nhà cũ và chi phí xây dựng lại nhà mới. Giá đất tiêu chuẩn do nhà nước xác định căn cứ theo giá đất của những nhà thương phẩm trong cùng một khu vực, việc trợ cấp về giá cả sẽ do chính quyền xác định.

Đối với nhà tập thể, nhà không có người ở, nhà ở của tập thể hoặc của thôn, xã nhưng không thuộc sở hữu của cá nhân thì số tiền bồi thường được sử dụng để xây dựng xí nghiệp hương, trấn (thôn). Khoản tiền này được xác định là phần vốn góp cổ phần của thôn trong xí nghiệp. Người đầu tư xây dựng xí nghiệp trên mảnh đất giải tỏa nhà phải trả tiền bồi thường cho thôn có mảnh đất đó.

Những đối tượng trong diện giải tỏa mặt bằng được hưởng chính sách mua nhà ưu đãi của nhà nước. Trường hợp nhà nước có diện tích nhà ở tái định cư thì nếu người được bồi thường có nhu cầu sẽ được phân nhà với diện tích tương đương số tiền họ đã được nhận bồi thường.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, sau khi nhận tiền bồi thường, người dân thường mua nhà bên ngoài thị trường. Người dân thuộc khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường này mua được 2 căn hộ ở cùng một nơi.

Điển hình ở Bắc Kinh, phần lớn các gia đình sử dụng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ để có thể mua được căn hộ mới. Tuy nhiên, cũng có một số gia đình ở thành thị, tiền bồi thường không đủ để mua căn hộ để ở.