Kinh doanh bất động sản: Đặt cọc giữ chỗ có được xem là hành vi huy động vốn?

Theo UBND TP.HCM, Nghị định 139/2017/NĐ-CP về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở đã góp phần ngăn chặn, phòng ngừa những hành vi vi phạm hành chính.

Tuy nhiên, Nghị định còn một số điểm chưa hợp lý về thời hiệu xử phạt, thời điểm xác định thời hiệu, áp dụng văn bản trong giai đoạn chuyển tiếp... vẫn chưa được giải quyết thỏa đáng.

Cụ thể, ngày 21/10/2016, Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng có Văn bản số 279/QLN-BĐS với nội dung: "Nếu mục đích của đặt cọc chỉ là để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở sẽ được ký kết, chủ đầu tư không sử dụng tiền đặt cọc vào mục đích huy động vốn để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thì đặt cọc trong trường hợp này không phải là hình thức huy động vốn".

Còn theo Công văn số 523/BXD-TTr ngày 18/3/ 2015 của Bộ Xây dựng thống nhất nội dung: “Hành vi đặt cọc giữ chỗ cũng là hình thức huy động vốn, hình thức ứng tiền trước trái quy định”.

Do có quan điểm khác nhau về hành vi đặt cọc giữ chỗ, nên cần có hướng dẫn cụ thể về việc đặt cọc giữ chỗ trong kinh doanh bất động sản có được xem là hành vi huy động vốn hay không.

Đặt cọc giữ chỗ là hành vi huy động vốn hay không vẫn đang là dấu hỏi hớn. (Hình minh họa - ảnh: Trọng Tín)

Về xử lý vi phạm đối với “nhà 3 chung”, hiện nay, trên địa bàn TP.HCM có nhiều trường hợp người dân xin phép xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ trên lô đất có diện tích lớn, sau đó tự ý ngăn chia thành nhiều căn để bán (dưới hình thức vi bằng).

Nội dung vi phạm chủ yếu: xây dựng thêm tường ngăn chia thành nhiều căn nhà nhỏ, thêm cửa đi, xây dựng thêm cầu thang, thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình nhưng không thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc.

Khoản 4, Điều 5 Thông tư số 03/2018/TT-BXD quy định: “Trường hợp điều chỉnh thiết kế xây dựng mà không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 98 Luật Xây dựng thì không coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép được cấp".

Như vậy, các hành vi trên có được xem là trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo Khoản 1, Điều 98 Luật Xây dựng năm 2014 hay không? Nếu không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng thì có xử lý vi phạm hành chính đối với hành vi xây dựng sai giấy phép xây dựng được cấp hay không?

Hay xử lý vi phạm hành chính đối với hành vi xây dựng sai phép, không phép hay vi phạm chỉ giới đối với công trình trên một thửa đất mà phần công trình xây dựng vi phạm trên thửa đất bên cạnh không có giấy phép xây dựng.

Ngoài ra, Tại Khoản 4, Điều 66 Nghị định số 139 quy định phạt tiền từ 50 triệu - 60 triệu đồng đối với Ban quản trị nhà chung cư có một trong các hành vi vi phạm. Tuy nhiên, cần xem lại việc xử phạt vi phạm hành chính bằng hình thức phạt tiền đối với Ban quản trị nhà chung cư, do Ban quản trị nhà chung cư không phải là pháp nhân độc lập, không có tiền hoặc tài sản riêng nên Ban quản trị nhà chung cư sẽ sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của cư dân để đóng tiền phạt vi phạm hành chính.

Do tính cấp bách về xử lý vi phạm hành chính trên địa bàn TP.HCM theo Nghị định số 139 của Chính phủ, UBND TP.HCM kiến nghị Bộ Xây dựng sớm có văn bản hướng dẫn xử lý các nội dung vướng mắc nêu trên, để kịp thời xử lý vụ việc trên toàn thành phố, nhằm đảm bảo kiên quyết lập lại trật tự xây dựng, thống nhất trong công tác triển khai thực hiện và kịp thời xử lý các hành vi vi phạm, đảm bảo hiệu lực, hiệu quả.