Ngân hàng Nhà nước yêu cầu tạm dừng cho vay đặt cọc bất động sản

Thời gian qua, NHNN chi nhánh Khu vực 2 liên tục nhận được đơn thư của người dân phản ánh việc một số ngân hàng thương mại cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo “Văn bản thỏa thuận” ký với các đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản.

Ngân hàng Nhà nước cảnh báo việc cho vay đặt cọc mua nhà tại TP.HCM. Ảnh minh họa

Người dân bức xúc, cho rằng quá trình cấp tín dụng của ngân hàng có dấu hiệu sai phạm. Từ thực tiễn tiếp nhận, xử lý đơn thư và tham khảo thông tin từ các cơ quan chức năng liên quan, NHNN Khu vực 2 đã đưa ra cảnh báo về những rủi ro gắn với hoạt động cho vay để thanh toán tiền đặt cọc nhằm chứng minh năng lực tài chính theo hình thức này.

Trong văn bản gửi các ngân hàng thương mại, NHNN Khu vực 2 chỉ rõ một số rủi ro và hệ lụy nếu tiếp tục thực hiện cho vay với mục đích nói trên.

Theo cơ quan quản lý, rủi ro đầu tiên đến từ yếu tố pháp lý. Một bản án của Tòa án nhân dân Khu vực 7 (TP.HCM) - hiện chưa có hiệu lực pháp luật do đang bị kháng cáo đã nhận định nội dung của một số “Văn bản thỏa thuận” về tiền đặt cọc, tiến độ và phương thức thanh toán là trái quy định pháp luật, vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự 2015.

Theo phán quyết, các văn bản này bị xem là vô hiệu. Điều này đồng nghĩa với việc, nếu ngân hàng giải ngân vốn vay dựa trên những thỏa thuận như vậy, khoản vay có thể bị xem là không có cơ sở pháp lý, dẫn đến nguy cơ khó thu hồi, thậm chí không thể xử lý tài sản bảo đảm.

Ngoài ra, ngày 7/10, Sở Xây dựng TP.HCM đã ban hành quyết định xử phạt một công ty tư vấn, môi giới bất động sản vì hành vi kinh doanh dự án khi chưa đủ điều kiện theo quy định. Công ty này vẫn ký “Văn bản thỏa thuận” với khách hàng, vi phạm pháp luật và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua.

Đồng thời Sở Xây dựng TP.HCM cũng có văn bản số 11410 ngày 10/10 thông báo về việc chấp hành quy định pháp luật về công khai thông tin bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh trên địa bàn TP.HCM (đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản).

Trong đó có nội dung đề nghị các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng...

Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 cho rằng việc các ngân hàng thương mại cấp tín dụng cho khách hàng để thanh toán tiền đặt cọc dựa trên “Văn bản thỏa thuận” có thể dẫn đến những rủi ro pháp lý nghiêm trọng.

Cùng với rủi ro pháp lý, cơ quan quản lý cũng cảnh báo về nguy cơ phát sinh nợ xấu và thiệt hại tài chính và nguy cơ mất vốn. Do khoản vay phụ thuộc hoàn toàn vào tiến độ và năng lực triển khai dự án của chủ đầu tư.

Đặc biệt, trong trường hợp ngân hàng chưa đánh giá đầy đủ năng lực tài chính của đơn vị tư vấn, môi giới hoặc không kiểm soát được dòng tiền giải ngân, chẳng hạn không đảm bảo rằng khoản tiền đặt cọc có thể được hoàn trả đúng theo cam kết thì rủi ro tín dụng càng lớn. Điều này không chỉ làm phát sinh nợ xấu, chi phí xử lý, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến an toàn tài chính và kết quả kinh doanh của ngân hàng.

Ngoài yếu tố pháp lý và tín dụng, Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 cũng lưu ý đến rủi ro uy tín. Khi xảy ra tranh chấp giữa người mua và đơn vị môi giới, khách hàng thường có xu hướng cho rằng ngân hàng đã “phối hợp” hoặc “tiếp tay” cho các hành vi vi phạm pháp luật, đặc biệt trong những trường hợp dự án bị đình trệ hoặc không bàn giao đúng tiến độ.

Trong trường hợp văn bản bị tuyên vô hiệu, ngân hàng không chỉ phải đối mặt với tranh chấp và khiếu kiện kéo dài mà còn có thể gặp khó khăn trong việc xử lý, thu hồi nợ.

Trước các rủi ro nói trên, Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 đã đề nghị các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM và tỉnh Đồng Nai chủ động rà soát và quản lý chặt chẽ các khoản cho vay liên quan đến hoạt động đặt cọc bất động sản.

Với các khoản vay đã phát sinh, ngân hàng cần chủ động làm việc với người vay, đơn vị tư vấn, môi giới và chủ đầu tư dự án để tìm hướng giải quyết, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng và hạn chế khiếu nại, khiếu kiện đông người.

Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 cũng yêu cầu các ngân hàng tạm dừng việc cấp tín dụng cho mục đích thanh toán tiền đặt cọc thông qua các “Văn bản thỏa thuận” hoặc hình thức tương tự cho đến khi có kết luận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền.

Trong trường hợp các văn bản này được xác nhận là hợp pháp, cơ quan quản lý yêu cầu các ngân hàng chỉ được phép cho vay khi đã xây dựng quy trình thẩm định và kiểm soát rủi ro cụ thể.