Đâu là mô hình nhà cho thuê mà nước ta nên áp dụng?

Hai hình thức thuê nhà phổ biến tại Hàn Quốc là “Jeonse” (전세) và “wolse” (월세). Ảnh: Bloomberg.

Nếu năm 1960, chỉ có 27,7% số dân Hàn Quốc sống ở các thành phố, thì năm 2000 con số này đã lên đến 88,3%. Điều này dẫn đến giá nhà đất tại thủ đô Seoul và các thành phố lân cận mỗi năm tăng 30%, mức giá cao gấp 10 - 12 lần so với thu nhập hàng năm của hộ gia đình. Để giải quyết vấn đề thiếu hụt về nhà ở và ổn định giá nhà đất, chính phủ Hàn Quốc đã có một chính sách khôn ngoan, đó là khuyến khích doanh nghiệp xây dựng mới, hoặc mua lại nhà đang cho thuê, sau đó cho thuê lại với giá rẻ và nhận lợi nhuận từ ngân hàng. Đây là một trong những mô hình nhà cho thuê độc đáo, chỉ có ở Hàn Quốc và có thể xem xét áp dụng tại nước ta trong tương lai.

Hình thức thuê nhà dài hạn này được gọi là “Jeonse” (một số tài liệu còn gọi là Chonsei), nghĩa là người thuê nhà sẽ trả một khoản tiền đặt cọc lớn khi ký hợp đồng (thường dưới 40% giá trị ngôi nhà). Khoản tiền đó sẽ được chủ nhà giữ trong thời hạn ít nhất một đến hai năm và sẽ hoàn trả lại người thuê nhà (không bao gồm tiền lãi) khi đáo hạn hợp đồng. Điều này có nghĩa là suốt hai năm đó, người chủ có toàn quyền sử dụng tiền thuê nhà để đầu tư vào các hình thức kinh doanh khác và có quyền được lấy tiền lãi khi gửi khoản đặt cọc đó ở ngân hàng.

Do vậy, có thể nói hợp đồng Jeonse bản chất là một thỏa thuận mua lại (repo), trong đó chủ nhà vay mượn từ người thuê nhà, với ngôi nhà là tài sản thế chấp. Khi ký hợp đồng, người thuê nhà có quyền dọn tới ở nhưng không có quyền sở hữu ngôi nhà. Trong hợp đồng cũng có nhiều điều kiện pháp lý được nhà nước bảo vệ như nếu chủ nhà tuyên bố phá sản, người thuê nhà có quyền sở hữu một phần của ngôi nhà. Đổi lại, người thuê nhà không được quyền tự ý phá vỡ hợp đồng.

Hình thức thuê nhà này khá an toàn, tiện lợi và còn tạo điều kiện giữ nguyên số tiền của người thuê nhà, giúp họ có điều kiện mua nhà mới nếu muốn. Về phía chủ cho thuê, họ cũng được hưởng lợi từ hình thức Jeonse nhờ nhận được tiền lãi cao từ khoản tiền đặt cọc của người thuê khi gửi vào các ngân hàng Hàn Quốc.

Trong những năm gần đây, việc hỗ trợ cho vay tiền với lãi suất thấp đối với người thuê nhà theo hình thức Jeonse đã đẩy tiền đặt cọc thuê nhà trên thị trường liên tục tăng. Chính nhu cầu cao và việc tiền đặt cọc thuê căn hộ theo hình thức Jeonse tăng đột biến như vậy đã tạo ra những thay đổi lớn trên thị trường bất động sản Hàn Quốc.

Tiền đặt cọc thuê các căn hộ theo hình thức Jeonse ở Hàn Quốc đã tăng mạnh trong những năm gần đây. Ở Seoul, tiền đặt cọc thuê căn hộ Jeonse trung bình trong năm 2009 là 190 triệu won (khoảng 180.000 USD), nhưng đến tháng trước, con số này đã tăng lên gần 290 triệu won (280.000 USD), tức là tăng thêm hơn 100 triệu won (gần 100.000 USD). Đây là một viễn cảnh đáng sợ cho những người thuê nhà Jeonse khi họ muốn kéo dài hợp đồng thuê nhà của mình. Ở một vài khu vực, thậm chí tiền đặt cọc của các căn hộ Jeonse còn tương đương 70 đến 80% giá căn hộ, trong khi trước kia, tiền đặt cọc thường chỉ bằng hoặc dưới 50% giá mua. Tuy nhiên, những căn hộ cho thuê theo hình thức này vẫn "đắt như tôm tươi".

Vậy tại sao với mức đặt cọc cao như thế mà nhu cầu thuê nhà Jeonse vẫn liên tục tăng? Nhiều nhà nghiên cứu cho rằng kể từ khi xảy ra khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, người Hàn Quốc ngại phải bỏ một khoản tiền lớn để mua một căn hộ, vì vậy, ngày càng có nhiều người muốn thuê nhà hơn là mua nhà. Khi số lượng người muốn thuê tăng dần thì nhu cầu tìm nhà cho thuê cũng theo đó mà tăng lên.

Ba năm trở lại đây, để giảm áp lực cho người thuê nhà, nhiều căn hộ nhỏ tích hợp đã được chuyển sang hình thức cho thuê theo tháng, còn gọi là wolse. Những căn hộ này có diện tích chỉ từ 30 đến 60 m2. Chủ nhà hạ thấp mức đặt cọc xuống (được hoàn lại khi hết hợp đồng) và người thuê sẽ phải trả một khoản tiền thuê hàng tháng (không được trả lại). Hình thức wolse thích hợp với những ai có thời gian cư trú ngắn hạn và khả năng tài chính hạn chế. Còn những ai có ý định cư trú lâu dài tại Hàn Quốc, đặc biệt là ở cùng gia đình thì Jeonse là lựa chọn tối ưu.

Mặc dù mô hình cho thuê nhà Jeonse và wolse có nhiều ưu điểm nhưng các nhà đầu tư nước ngoài đều cho rằng chỉ nên áp dụng mô hình nhà cho nhà Jeonse và wolse khi kinh tế đang trong thời kỳ tăng trưởng mạnh và các nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận vay tiền với lãi suất cao. Khi kinh tế bắt đầu tăng trưởng chậm lại thì lãi suất cũng giảm xuống, do đó hình thức thuê nhà dài hạn Jeonse độc đáo này cũng trở thành yếu tố bất ổn cho nền kinh tế vì nó liên quan mật thiết tới vấn đề nợ hộ gia đình.

Như tại Hàn Quốc hiện nay, nợ hộ gia đình đã tăng lên hàng trăm tỷ USD, trong đó hơn 430.000 tỷ won (40 tỷ USD) là các khoản cho vay thế chấp nhà hoặc vay đặt cọc Jeonse. Chính các khoản cho vay đặt cọc Jeonse với lãi suất thấp đã lôi kéo mọi người vay nhiều hơn, khiến các khoản nợ bất động sản ngày càng phình to lên và tình trạng nợ của người dân ngày càng xấu đi. Nếu họ không trả được nợ thì chính các ngân hàng sẽ phải chịu thiệt hại và rất có thể sẽ phá sản. Nếu điều này xảy ra thì đây sẽ là thảm họa cho thị trường tài chính của Hàn Quốc.

*Bài viết có tham khảo tài liệu của Bloomberg