Quỹ tiết kiệm nhà ở, bài học từ Singapore đến Maylaysia

Hầu hết các quốc gia trên thế giới đều đã triển khai mô hình quỹ bất động sản, quỹ nhà ở xã hội kết hợp công và tư. Nhìn chung, những nước này đều yêu cầu mỗi người dân phải có nghĩa vụ đóng góp vào quỹ phát triển chung của đô thị, cho dù họ có nhu cầu nhà ở hay không. Ảnh: Bloomberg.

Để giải bài toán này, kinh nghiệm từ các nước phát triển cho thấy chính sách về tạo lập nhà ở cho người thu nhập thấp nên chủ yếu tập trung vào việc hỗ trợ tài chính (thành lập Quỹ tiết kiệm trung ương về nhà ở, hỗ trợ thuế phí, hỗ trợ vốn vay cho các chủ đầu tư xây dựng nhà thu nhập thấp và hỗ trợ tín dụng cho người thuê - mua nhà thu nhập thấp thông qua các chương trình…). Trong đó, giải pháp thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở là an toàn, hiệu quả và đảm bảo lâu dài nhất.

Đặc biệt là quỹ tiết kiệm nhà ở thu nhập thấp ở trên thế giới phần lớn thường không được thành lập riêng rẽ, mà nó chỉ xuất hiện là một nhánh nhỏ trong một quỹ chung có nhiều mục đích sử dụng như: Hưu trí, bảo hiểm, đầu tư chứng khoán, bất động sản... Singapore, Maylaysia là hai trong những nước áp dụng thành công mô hình Quỹ tiết kiệm nhà ở.

Tại Singgapore, Quỹ Tiết kiệm nhà ở Central Provident Fund (CPF) hoạt động như một hình thức tiết kiệm cho người lao động Singapore có nhu cầu về nhà ở. CPF được áp dụng bắt buộc cho tất cả người làm công ăn lương không phân biệt người có nhu cầu mua nhà hay không và thời gian góp vốn tối thiểu từ 10 - 15 năm. Những người không có nhu cầu mua nhà sau đó có thể rút vốn trong một khoảng thời gian nhất định. Những người tham gia CPF sẽ mất khoảng 12 - 15 năm để có thể mua được một căn nhà.

CPF được khởi đầu từ năm 1955 có mục đích tạo nguồn vốn cho người lao động khi nghỉ hưu và việc tiết kiệm là tự nguyện. Từ năm 1965 trở đi, Chính phủ thực hiện chính sách tiết kiệm bắt buộc, mọi người lao động có nhu cầu thu nhập bằng lương đều phải gửi tiết kiệm vào quỹ khoảng 20-25% thu nhập của mình. Trên thực tế, tỷ lệ tiền gửi tiết kiệm đã tăng dần từ 10% năm 1955 lên tới 50% vào năm 1984, tiền gửi được Nhà nước bảo hiểm. Số tiền gửi được lĩnh khi rút ra 1 phần.

Quỹ tiết kiệm này đã trở thành một nhân tố quan trọng để các chương trình nhà ở thực thi, người dân dùng tiền gửi tiết kiệm để mua căn hộ của Cơ quan nhà ở với giá rẻ hơn giá thị trường. Chính sách mua bán nhà ở cũng trở nên mềm dẻo, tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển đổi, bán căn hộ cũ đổi lấy căn hộ mới khi có nhu cầu.

Trong quỹ này, mỗi người lao động sẽ sở hữu 03 tài khoản tiết kiệm bao gồm: Tài khoản tiết kiệm thông thường, tài khoản đặc biệt, tài khoản y tế. Quỹ này được dùng cho 5 mục đích chính bao gồm: Sở hữu nhà ở, vấn đề hưu trí, y tế, quỹ bảo trợ gia đình, đầu tư. Hàng năm, người đóng góp vào các quỹ này được hưởng lãi suất 2,5%/năm. Trong 3 tài khoản trên, thì tài khoản tiết kiệm thường được dùng cho mục đích sở hữu nhà ở.

Cho tới tháng 3/2012, tài khoản thường của quỹ này được sử dụng tối đa là 100% cho mục đích mua nhà. Quy luật của quỹ này là đối với tỷ lệ đóng góp vào quỹ càng thấp thì với số tiền rút ra, người lao động khó có khả năng mua được những căn nhà có giá trị cao mà chỉ mua được những căn nhà có giá trị thấp (phần lớn là nhà thu nhập thấp).

Cũng tương đồng như Singapore, Chính phủ Malaysia đã thành lập Quỹ tiết kiệm người lao động (EPF), với mục đích chính của quỹ là đầu tư chứng khoán, tiền tệ, cho vay, trái phiếu, đầu tư tài sản…Theo kế hoạch ngân sách năm 2012 thì công ty sử dụng lao động của Malaysia phải tăng mức đóng góp thu nhập vào quỹ tiếp kiệm người lao động từ 12 lên 13% cho người lao động đối với người lao động lương tháng dưới mức 5000 RM và dưới 55 tuổi. Đối với công nhân trên 55 tuổi (đến ngưỡng 75 tuổi) tỷ lệ đóng góp từ chủ lao động tăng lên 6,5% từ tỷ lệ ban đầu 6%, đối với trường hợp này công nhân chỉ phải đóng 5,5%. Điều này giúp gia tăng khoản đóng góp vào quỹ của người chủ, thúc đẩy tạo một khoản tiết kiệm hỗ trợ cho nhân công làm thuê khi họ nghỉ hưu.

Sau khi hình thành, Quỹ tiết kiệm người lao động được chia làm hai phần. Một là phần tài sản sử dụng lâu dài (chi trả lương hưu, bảo hiểm) chiếm 70%. Hai là phần tài sản linh hoạt (trong đó, có khoản mục người lao động có thể rút tiền dưới 100% để mua nhà) chiếm 30%. Bên cạnh đó, người gửi tiền vào quỹ này được hưởng 2,5%/năm. Còn nếu người lao động rút tiền ra mua nhà thu nhập thấp thì phải chịu lãi suất 6,5%/năm.

Cơ chế cho vay của quỹ như sau: 25% của khoản vay phải được đảm bảo, giấy tờ sở hữu đất sẽ được trao tay khi người vay mua nhà trả hết nợ vay, 20% (60 triệu RM) sẽ được giữ vào một quỹ dự phòng nhằm mua lại nhà từ người mua (khi người không trả được nợ quá 6 tháng), 5% (15 triệu RM) cho vào quỹ thanh khoản để đảm bảo Quỹ tiết kiệm người lao động nhận được khoản trả nợ trong trường hợp trả chậm. Khoản vay sẽ được bảo lãnh bởi một cơ quan của chính phủ, Quỹ tiết kiệm người lao động sẽ hưởng 5,5% lợi tức đầu tư hàng năm từ các khoản trả nợ của người đi vay. Ngoài ra, 6,5% lãi suất áp lên người vay trong đó gồm 5,5% được hưởng bởi Quỹ tiết kiệm người lao động và 1% bởi Federal Territories Foundation-FTF nhằm vào các khoản chi phí quản lý (ví dụ như chi cho việc thu hồi nợ vay).

Như đã phân tích, xu hướng hình thành Quỹ tiết kiệm nhà ở tại Singapore, Malaysia đều có những lợi thế riêng, bởi vậy, khi nước ta thành lập và vận hành quỹ cũng nên tham khảo mô hình ở 2 nước này.

Tuy nhiên, nếu nước ta làm theo mô hình quỹ của Singgapore hay Maylaysia, thì phải gộp Quỹ tiết kiệm nhà ở vào Quỹ bảo hiểm xã hội. Ở thời điểm hiện tại, Quỹ bảo hiểm xã hội đang có mức đóng góp của chủ sử dụng lao động (21%), và người lao động (9,5%). Như vậy, nếu hình thành Quỹ này theo mô hình của Singapore hay Malaysia là thì phải có biện pháp huy động nguồn đóng góp tự nguyện vào quỹ ở cả hai đối tượng chủ sử dụng lao động và người lao động.

*Bài viết có tham khảo tài liệu của Bloomberg