Mô hình quỹ đầu tư bất động sản tại Anh và Nhật

REITs là một hình thức đầu tư bất động sản thông các loại tài sản sở hữu, hoặc tài sản đảm bảo nợ mà các tố chức và cá nhân có thể tham gia bằng cách mua hoặc bán cổ phần. Ảnh: Bloomberg.

REITs (Real Estate Investment Trust) – tiếng Việt nghĩa là Quỹ đầu tư bất động sản. Đây là một loại hình tổ chức kinh doanh chuyên mua, phát triển, quản lý và bán bất động sản dựa trên việc quản lý chuyên nghiệp danh mục đầu tư bất động sản. Đây là một hình thức đầu tư bất động sản thông các loại tài sản sở hữu, hoặc tài sản đảm bảo nợ mà các tố chức và cá nhân có thể tham gia bằng cách mua hoặc bán cổ phần.

REITs thường đầu tư vào các bất động sản thương mại, hoặc nhà ở. Hoạt động kinh doanh của REITs tạo ra thu nhập từ việc cho thuê bất động sản và lãi thu được khi bán bất động sản. Một lý do cho tính thanh khoản (thế mạnh chính của REITs) trong đầu tư REITs là cổ phiếu của REITs chủ yếu được mua bán trên các sàn giao dịch tập trung nên chúng dễ dàng được mua bán hơn là mua bán các tài sản trên các thị trường bất động sản. Bên cạnh đó là khi đầu tư vào REITs, nhà đầu tư có thể tái đầu tư bằng cổ tức để làm tăng thêm lợi nhuận đầu tư.

Sự tăng trưởng nhanh chóng của REITs trong vòng 20 năm qua đã minh chứng cho tiềm năng mạnh mẽ của loại hình kinh doanh này. REITs được phát triển ở các quốc gia có nền kinh tế tài chính phát triển như một công cụ thu hút nguồn vốn từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ (retail investor) vào lĩnh vực đầu tư bất động sản vốn dĩ yêu cầu lượng vốn đầu tư lớn, và dài hạn. Mặc dù giống nhau về bản chất, thực tế việc hình thành và phát triển REITs tại các quốc gia có những đặc thù riêng. Chẳng hạn như mô hình của Anh và Nhật.

REITs ở Anh được hình thành theo Luật Tài chính 2006 (ngày 17/07/2006 – được bổ sung năm 2007) và có hiệu lực từ 01/01/2007. Vào ngày 01/04/2008, 18 tập đoàn bất động sản Anh quốc được chọn chuyển thành REITs. Hiện có 22 REITs đang niêm yết tại thị trường chứng khoán của Anh với giá trị vốn hóa tính đến cuối 2009 là 37 tỷ USD.

Điều kiện để một công ty chuyển sang REITs là:

- Tọa lạc tại Anh.

- Cổ phiếu được niêm yết trên sàn giao dịch có uy tín.

- Chỉ phát hành một loại cổ phiếu thường và có thể có cổ phần ưu đãi không có quyền biểu quyết (có lãi suất cố định).

- Công ty chuyển đổi không phải là một công ty đầu tư dạng mở (OEIC) và cũng không phải là công ty dạng kinh doanh nhỏ (close company).

- Công ty này cũng không được liên quan đến hoạt động cho vay, mượn.

Khi chuyển thành REITs, hàng năm, REITs phải nộp 2 bảng kê khai thuế và 3 bộ báo cáo tài chính để chứng tỏ REITs đã đáp ứng điều kiện kiểm tra. Một REITs niêm yết ở Anh phải có vốn tối thiểu là 700.000 bảng Anh (GBP). Một REITs có thể tự quản lý hoặc được quản lý bởi bên ngoài. Một cổ đông không thể nắm giữ hơn 10% tổng số cổ phiếu có quyền biểu quyết. REITs bắt buộc phải niêm yết trên Sở Giao dịch London hoặc các Sở Giao dịch khác theo quy định. REITs phải nắm giữ ít nhất là 3 tài sản riêng lẻ, một tài sản không thể chiếm hơn 40% trị giá của toàn danh mục đầu tư.

REITs được miễn thuế đối với lợi nhuận thu từ hoạt động kinh doanh cho thuê bất động sản trong nước, với điều kiện là ít nhất75% thu nhập thuần phát sinh từ cho thuê bất động sản và REITs phải có ít nhất 75% tổng tài sản được sử dụng trong kinh doanh cho thuê. Về phân phối lợi nhuận, 90% thu nhập cho thuê bất động sản (miễn thuế) sẽ được phân chia cho các cổ đông (phần thu nhập từ việc tham gia vào các REITs khác sẽ không được miễn thuế).

REITs tại Nhật được hình thành dựa trên cơ sở luật quỹ tín thác đầu tư (2000). Cùng thời gian này, luật thuế cũng được phát triển để áp dụng cho REITs. Về nguyên tắc, REITs cũng chịu thuế như các doanh nghiệp của Nhật. Tuy nhiên, REITs có thể được khấu trừ phần cổ tức đã chia trong thu nhập chịu thuế nếu như ít nhất 90% thu nhập chịu thuế của REITs được phân phối cho cổ tức. Hai REITs đầu tiên được niêm yết ở Sở Giao dịch chứng khoán Tokyo vào tháng 9/2001. Đến nay, thị trường REITs Nhật ngày càng mở rộng và có tới 41 REITs niêm yết với thị giá xấp xỉ 5.700 tỷ Yên (JPY).

Thông thường, phải mất thời gian một năm để thiết lập một REITs. Bước đầu tiên là phải thiết lập một công ty quản lý tài sản và xin giấy phép kinh doanh xây dựng từ Bộ Địa chính - Hạ tầng - Vận tải. Sau đó, công ty quản lý tài sản đăng ký hoạt động với cơ quan dịch vụ tài chính (FSA). Khi được chấp thuận, công ty quản lý tài sản có thể chuyển thành REITs. REITs phải trình FSA hồ sơ kê khai theo quy định dành cho REITs và nộp hồ sơ lên văn phòng pháp vụ. Bất cứ một REITs nào hình thành thì phải đăng ký với FSA để khởi đầu hoạt động như một REITs và phải chịu sự kiểm soát của FSA và cơ quan tài chính địa phương.

REITs có vốn tối thiểu là 100 triệu JPY. REITs chỉ phát hành một loại cổ phiếu duy nhất là loại có quyền biểu quyết. REITs ở Nhật thường có cấu trúc là một công ty. Những REITs đầu tiên được hình thành đã cho thấy loại cấu trúc như một quỹ tín thác rất khó quản lý và tốn rất nhiều chi phí để thiết lập. Hơn nữa, các quy tắc quản lý công ty đối với loại cấu trúc công ty thì có nhiều hấp dẫn đối với nhà đầu tư hơn.

Kết quả là cho đến tháng 3/2007, tất cả các REITs niêm yết đều có cấu trúc như một công ty. Điều kiện để REITs niêm yết là REITs phải là quỹ dạng đóng. Bao gồm, ít nhất 70% tổng tài sản đầu tư vào bất động sản (tại Nhật), tài sản thuần phải hơn 1 tỷ JPY, tổng tài sản phải hơn 5 tỷ JPY, và có hơn 1.000 nhà đầu tư. REITs Nhật không được phép đầu tư vào bất động sản ở nước ngoài và không được sở hữu từ 50% trở lên tổng số cổ phần có quyền biểu quyết của một công ty khác, nhưng không có giới hạn về tỷ lệ nợ/tài sản.

Thị trường bất động sản Nhật vốn nổi tiếng về sự đắt đỏ với nguyên nhân bắt nguồn từ khả năng thương mại hóa cao của các bất động sản tại đây. Do vậy ngay từ khi ra đời từ năm 2000, REITs đã có sự phát triển nhanh chóng. Tuy nhiên, khủng hoảng kinh tế đã lấy đi của thị trường này 50%, giá trị từ 6,500 tỷ JPY năm 2006 còn 3,000 tỷ JPY năm 2010, và có lúc nhiều REITs tại Nhật tưởng chừng phải đối mặt với nguy cơ phá sản.

Rất may với gói kích cầu của chính phủ Nhật, REITs đã nhận được các khoản vay từ cơ quan quản lý tài chính nhà ở Nhật Bản và Ngân hàng Phát triển Nhật Bản. Hiện nay, thị trường REITs Nhật đã dần hồi phục với sự trở lại của các nhà đầu tư và được đánh giá rằng giá thị trường bất động sản đã xuống ở mức rẻ để mua vào.

*Bài viết có tham khảo tài liệu của CNBC