Bán nhà có thời hạn: Tại sao nước ngoài chuộng, nước ta thì không?

Ở các nước phát triển, người dân thường chọn mua nhà có thời bạn vì chi phí thấp hơn nhà sở hữu vĩnh viễn. Ảnh: Bloomberg

Hình thức nhà có thời hạn ở nước ngoài

Tại Trung Quốc, một số thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến... mọi căn hộ chung cư đều được bán dưới hình thức có thời hạn. Luật sở hữu nhà đất của Trung Quốc quy định, thời gian sử dụng kéo dài từ 50 đến 70 năm, tùy thuộc “tuổi thọ” của căn nhà và địa thế của tòa chung cư.

Đối với Thái Lan, Bộ Đất đai của nước này đưa ra 2 hình thức sở hữu cho người dân lựa chọn: sở hữu vĩnh viễn hoặc có thời hạn trong một tòa nhà chung cư. Tuy nhiên, thời hạn sử dụng cho hình thức mua thứ 2 chỉ tối đa là 30 năm và khi hết hạn sử dụng người dân có thể xin gia hạn thêm. Giá cả mua căn hộ chung cư trong cùng một tòa nhà cũng khác nhau. Vào cùng một thời điểm ký kết, giá mua căn hộ có thời hạn chỉ bằng 30 - 70% giá nhà mua vĩnh viễn.

Mạnh dạn hơn bất kỳ quốc gia châu Á nào khác, chính phủ Singapore cho phép bán nhà chung cư có thời hạn tối đa tới 99 năm. Tiền mua nhà có thể trả theo kỳ, giống như thuê nhà. Tuy nhiên, luật pháp Singapore quy định rõ, người mua nhà có thời hạn hoàn toàn có quyền dùng nó làm tài sản thế chấp.

Trong khi các nước Châu Á chỉ cho bán thời hạn với nhà chung cư thì tại các quốc gia phương Tây, đặc biệt là Mỹ, cho bán có thời hạn với mọi loại hình nhà kể cả chung cư, trang trại hay biệt thự,... Theo thống kê mới nhất của Bloomberg, có tới 85% bất động sản Mỹ được bán dưới hình thức có thời hạn. Thời gian sử dụng tối đa có thể là 99 năm.

Dù tỉ lệ sở hữu nhà không nhiều như Mỹ nhưng tại Anh, người mua có thời hạn sử dụng nhà lên tới 999 năm. Tuy nhiên, luật pháp Anh nêu rõ, người mua nhà có thời hạn chỉ được sở hữu căn nhà, trong khi người mua nhà vĩnh viễn có toàn quyền đối với mảnh đất nơi căn nhà tọa lạc. Ngoài ra, khi hết hạn sử dụng, nếu có nhu cầu, người mua có thể xin gia hạn, nhưng bên cạnh mức giá phải trả thêm do giá cả thị trường leo thang, người mua sẽ phải trả thêm một khoản phí tôn tạo nhà. Vì vậy, người Anh thường chấp nhận mua nhà mới và chuyển chỗ ở thay vì phải trả thêm tiền.

Sở dĩ người dân tại nhiều quốc gia ưa chuộng hình thức mua nhà có thời hạn bởi chi phí thấp hơn nhà sở hữu vĩnh viễn mà vẫn có lãi khi chuyển nhượng. Cơ cấu nhà chung cư trên thị trường là 10% chi cho đất, 40% chi cho xây dựng, còn lại 50% là thổi giá. Do đó, khi đưa thời hạn sở hữu chung cư sẽ làm giá trị nhà giảm đi, kéo theo giá bán cũng giảm. Mặt khác giới đầu tư cũng hết cơ hội "ôm" chung cư vì càng "ôm" lâu thì càng bị mất giá. Lúc ấy, thị trường chỉ còn lại người có nhu cầu thực và không còn việc thổi giá. Chung cư rẻ đi thì giá nhà đất khu vực đó cũng hạ nhiệt, đây sẽ là cơ hội cho người thu nhập thấp có thể mua một căn hộ chung cư.

Tại Hawaii, Mỹ, giá nhà chung cư có thời hạn thấp hơn 30% so với mua nhà trọn đời. Trong khi đó, người dân Indonesia có thể tiếp kiệm tới 50% khi mua nhà có điều kiện về thời gian sử dụng. Không chỉ vậy, người mua nhà còn không phải trả khoản thuế đất hoặc trả với mức thấp hơn nhiều so với nhà sở hữu trọn đời.

Nhưng không thể áp dụng ở Việt Nam

Sở hữu chung cư có thời hạn là một chính sách mà nhiều nước phát triển đã làm từ lâu và nó cần thiết cho sự phát triển các đô thị lớn. Tuy nhiên, ở nước ta chính sách này hoàn toàn mới mẻ nên chắc chắn sẽ tác động khá lớn đến tâm lý của người mua nhà cũng như chủ đầu tư. Do chưa quen với với việc sở hữu có thời hạn căn hộ của mình nên sẽ hình thành rào cản tâm lý khi người dân quyết định mua bán, giao dịch căn hộ.

Thực chất, sở hữu chung cư có thời hạn chỉ là một hình thức thuê nhà với giá cao mà người sử dụng phải trả tiền một cục. Trong khi đó, hình thức thuê nhà hiện không phải là điều mà đại đa số người dân Việt Nam mong muốn. Bởi với mức thu nhập như hiện nay thì đại đa số người dân phải dành dụm cả đời mới đủ tiền mua một căn nhà. Căn nhà đó vừa là nơi để ở nhưng đồng thời cũng là của để dành cho con cháu về sau. Người Việt khó chấp nhận việc sống trong một căn nhà, rồi sau 70 năm phải trả lại cho nhà nước. Vì vậy, nếu quy định này thành hiện thực, thay vì mua nhà có thời hạn, người dân sẽ đổ xô dành dụm mua nhà vĩnh viễn, dẫn đến giá đất sẽ bị đẩy lên cao.

Lúc này, nhà đầu cơ không đầu cơ vào nhà chung cư mà chuyển sang quỹ đất. Thành phố sẽ không có nhiều khu nhà cao tầng có quy hoạch đẹp và nghịch lý xảy ra là không có quỹ nhà cho người dân nhưng hiện tượng xây nhà ống, nhà tự phát sẽ bùng nổ làm cảnh quan đô thị lộn xộn. Hiện tượng này mâu thuẫn với chủ trương khuyến khích, ưu tiên phát triển nhà chung cư của Nhà nước.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp không đầu tư vào nhà chung cư có thời hạn vì cho rằng đề xuất của Bộ Xây dựng chứa đựng sự bất hợp lý khó chấp nhận. Tại sao nhà phố đóng tiền sử dụng đất mà sở hữu vĩnh viễn, trong khi chung cư cũng đóng số tiền sử dụng đất tương đương, lại còn phải đầu tư hạ tầng đủ thứ mà sở hữu chỉ có thời hạn? Hiện nay, doanh nghiệp vừa phải thỏa thuận để mua đất của người dân, sau đó lại đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường cho Nhà nước. Thế nhưng, theo đề xuất của Bộ Xây dựng, quyền sử dụng đất vẫn thuộc Nhà nước, vài chục năm sau phải trả lại, như vậy sẽ không có doanh nghiệp nào muốn đầu tư vào lĩnh vực phải đầu tư nhiều mà lợi nhuận không được hưởng lâu dài.

*Bài viết có tham khảo tài liệu của Bloomberg