Đặt cọc xong phát hiện ‘điều không hay’: Người mua nhà đất phải làm gì để tránh thiệt hại?

Tháng 10/2018, chị Y. ngụ thị xã Trảng Bàng, tỉnh Tây Ninh có đến xem căn nhà tại quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh; khi đó, chị hài lòng vì căn nhà sạch đẹp và với mức giá hợp lý nên đã quyết định đặt cọc 50 triệu đồng và hẹn ngày hai bên ra Văn phòng công chứng làm hợp đồng mua bán nhà.

Nhưng sau đó, khi đến xem nhà nhiều lần thì chị Y. mới phát hiện mỗi đợt triều cường lên thì căn nhà bị nước vào. Với lại, hàng xóm xung quanh cho biết, trước khi dẫn khách đến xem nhà thì gia chủ thuê người dọn dẹp nhà cửa sạch đẹp vậy, chứ căn nhà đó không cần triều cường chỉ có cơn mưa nhỏ là đã ngập nước. Căn nhà đó rao bán từ mấy năm nay rồi mà vẫn không bán được, cho người ta thuê thì họ cũng chê vì bị ngập nước liên tục, dễ bị bệnh ngoài da nên họ trả lại nhà sau thời gian ngắn.

Chị Y. có đến gặp gia chủ để xin lại khoản tiền mà mình đã đặt cọc thì gia chủ không đồng ý và bảo cứ theo pháp luật mà làm. Do đó, chị Y. đành chấp nhận mất khoản tiền cọc nêu trên và không mua căn nhà đó.

Trao đổi với chúng tôi về vấn đề này, Luật sư Phạm Thanh Hữu, Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh cho biết, để tránh gặp rủi ro tương tự như tình huống nêu trên, người mua nhà đất trước khi xuống tiền đặt cọc thì cần lưu ý những nội dung sau đây:

Thứ nhất, không nên chỉ xem qua những giấy tờ về mặt pháp lý mà bỏ qua các thông tin ngoài pháp lý của phần nhà đất mình định mua.

Thứ hai, phải kiểm tra kỹ lưỡng về tình hình của căn nhà, như là chất lượng căn nhà như thế nào (có bị xuống cấp hay chưa), có hợp phong thủy hay không, nhà có thường xuyên bị ngập nước hay không… Việc kiểm tra những thông tin này cần dựa vào hàng xóm cũng như người mua cần đi thực tế để biết.

Thứ ba, người mua tuyệt đối không chỉ vì bên bán đưa ra mức giá tương đổi rẻ nên ham rẻ đặt cọc liền mà bỏ qua các yếu tố khác, thường thì “đồ rẻ là đồ không ngon, có vấn đề”; do đó, người mua cần tìm hiểu kỹ lưỡng tại sao nó có mức giá rẻ như vậy, chỉ khi nào tìm ra được lời giải cho những bất thường đó thì mới tính đến chuyện xuống tiền đặt cọc.

Đồng thời, Luật sư Hữu chia sẻ thêm, trường hợp bên mua nhà gặp rủi ro (đã xuống tiền đặt cọc mới phát hiện căn nhà đó không phù hợp với mình) thì tốt nhất nên nói chuyện tình cảm với gia chủ để xin được trả lại số tiền đã đặt cọc, hoặc trả lại một phần (được bao nhiêu hay bấy nhiêu). Bởi lẽ, trường hợp rủi ro này xuất phát từ lỗi của bên mua (không chịu kiểm tra kỹ lưỡng căn nhà mà mình dự định mua).

Lưu ý, đối với trường hợp ngay từ đầu bên bán có chủ ý gian dối, thực hiện một số hành vi vi phạm pháp luật nhằm dụ bên mua đặt cọc thì có thể xem việc đặt cọc này bị vô hiệu. Theo Điều 127 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu. Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Tuy nhiên, nếu vận dụng quy định “hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do bên bán lừa dối” thì bên mua cần phải thu thập được bằng chứng cụ thể, khi có bằng chứng cụ thể thì mới sử dụng nó để thương lượng với bên bán và yêu câu họ hoàn trả lại số tiền mà mình đã đặt cọc; hoặc sử dụng bằng chứng đó để cung cấp cho Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền trong trường hợp hai bên không thương lượng được mà cần đến Tòa án giải quyết.