Đặt cọc căn hộ: Tưởng giữ chỗ, hóa mất tiền

Trong giao dịch mua bán nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư, đặt cọc thường được xem như bước khởi đầu để “giữ chỗ” hoặc tạo niềm tin. Tuy nhiên, thực tế cho thấy rất nhiều trường hợp người mua phải ôm trái đắng vì hợp đồng đặt cọc sơ sài, thiếu điều khoản quan trọng hoặc ký sai đối tượng.

Trong giao dịch mua bán nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư, đặt cọc thường được xem như bước khởi đầu để “giữ chỗ” hoặc tạo niềm tin. Ảnh minh hoạ

Anh Trịnh Xuân Đại (phường Tân Sơn Nhì, TP.HCM) là một nạn nhân điển hình. Chia sẻ với Diễn đàn Doanh nghiệp, anh Đại cho biết, sau khi đặt cọc 300 triệu đồng mua một căn nhà ở phường Tân Sơn Nhì, đến hạn ký hợp đồng thì bên bán lật kèo, nhưng vì hợp đồng đặt cọc không ghi rõ chế tài xử lý. Do đó, phần phạt cọc theo thoả thuận anh không đòi được, thậm chí đến tiền cọc, anh Đại cũng phải đi lại rất nhiều lần để đòi thì bên bán mới trả.

Theo các chuyên gia pháp lý, theo Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Nếu bên nhận cọc từ chối giao kết hợp đồng thì phải trả lại cọc và một khoản tương đương giá trị cọc; nếu bên đặt cọc từ chối thì mất cọc.

Tuy nhiên, nguyên tắc này chỉ áp dụng khi trong hợp đồng không có thỏa thuận khác. Nhiều người dân vẫn nghĩ “phạt cọc mặc định gấp đôi” nhưng thực tế, nếu hợp đồng không ghi cụ thể cơ chế xử lý thì rất dễ rơi vào thế bất lợi.

Một rủi ro lớn khác nằm ở các dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Luật Kinh doanh bất động sản quy định, chủ đầu tư chỉ được phép nhận đặt cọc tối đa 5% giá bán căn hộ, và phải ghi rõ giá bán ngay trong thỏa thuận đặt cọc. Thế nhưng trên thị trường, không ít dự án huy động cọc lên đến vài trăm triệu, thậm chí hàng chục phần trăm giá trị căn hộ, trong khi chưa đủ điều kiện mở bán.

Đáng lo hơn, nhiều trường hợp người mua ký hợp đồng đặt cọc với chính môi giới, thay vì chủ đầu tư. Đây là hành vi trái luật, bởi pháp luật không cho phép ủy quyền cho sàn môi giới ký thay chủ đầu tư trong giao dịch đặt cọc.

Các chuyên gia pháp lý cảnh báo, để hạn chế rủi ro, người mua nên đưa hợp đồng đặt cọc đi công chứng. Cơ sở dữ liệu công chứng có thể “lọc” được những căn hộ đang bị thế chấp, kê biên hoặc có tranh chấp. Điều này giúp người dân tránh đặt cọc vào tài sản chưa đủ điều kiện giao dịch.

Đặt cọc mua căn hộ tưởng chừng đơn giản, nhưng chỉ cần ký sai một chi tiết, người mua có thể mất trắng tiền và thiệt đủ đường khi tranh chấp xảy ra. Ảnh minh hoạ

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, luật sư Lê Thị Nhung (Đoàn Luật sư Hà Nội) nhận định, đặt cọc vốn chỉ là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ, nhưng trên thực tế nó bị biến tướng thành công cụ ràng buộc bên mua, vốn ở vị thế yếu hơn.

“Người dân thường nghĩ đặt cọc chỉ để giữ chỗ, nhưng một khi xảy ra tranh chấp, bên yếu thế gần như không còn lựa chọn nào khác ngoài việc chấp nhận thiệt. Rủi ro kép là vừa khó đòi lại tiền cọc, vừa có nguy cơ mua phải căn hộ không đủ điều kiện pháp lý”, bà Nhung phân tích.

Theo bà, vấn đề không chỉ nằm ở ý thức pháp luật của người dân, mà còn ở cách thực thi. Nhiều chủ đầu tư cố tình lách luật, thu cọc vượt trần 5% hoặc giao cho môi giới ký thay. Trong khi đó, người mua vì nóng lòng “giữ chỗ đẹp” nên bỏ qua thủ tục quan trọng. Hậu quả là khi xảy ra tranh chấp, cơ hội bảo vệ quyền lợi gần như bằng không.

Luật sư Nhung kiến nghị, pháp luật cần có chế tài đủ mạnh để răn đe. “Chỉ quy định trần 5% là chưa đủ, nếu không gắn với trách nhiệm bồi thường khi vi phạm. Ví dụ, trường hợp chủ đầu tư thu cọc quá mức, họ phải hoàn trả và bồi thường gấp nhiều lần để đảm bảo công bằng cho người mua”, bà Nhung nói.

Ngoài ra, bà cũng khuyến khích người dân đưa hợp đồng đặt cọc đi công chứng. “Công chứng không chỉ làm tăng giá trị chứng cứ, mà còn là cơ hội để công chứng viên kiểm tra tình trạng pháp lý, cảnh báo rủi ro ngay từ đầu”, luật sư Lê Thị Nhung nói.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, nhiều luật sư cũng cho biết, những tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc chiếm tỷ lệ lớn trong các vụ kiện dân sự về nhà ở. Nguyên nhân cốt lõi thường bắt nguồn từ việc người mua thiếu kiến thức pháp luật, ký vội vàng, tin tưởng quá nhiều vào lời môi giới hoặc thỏa thuận miệng. Trong khi đó, thị trường bất động sản ngày càng phức tạp, với nhiều dự án “chưa đủ điều kiện” nhưng vẫn được rao bán công khai.

Để tránh rơi vào bẫy, giới luật sư khuyến nghị người dân cần lưu ý ít nhất bốn điểm: thứ nhất, hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ cơ chế xử lý vi phạm; thứ hai, với nhà ở hình thành trong tương lai, số tiền cọc không được vượt 5% và phải ghi rõ giá bán; thứ ba, tuyệt đối không ký hợp đồng cọc với môi giới; thứ tư, nên công chứng để kiểm tra pháp lý và tăng tính bảo vệ.