Văn phòng linh hoạt: Sau đại dịch là đại thắng?

Đại dịch Covid-19 chỉ gây thêm áp lực. Đại dịch là một thách thức đặc biệt đối với các công ty như WeWork, vốn đã linh hoạt hóa các hoạt động vận hành và không gian cho thuê, giờ đây có nguy cơ mất khách nhanh và nhiều như khi họ đến. Các công ty kinh doanh văn phòng linh hoạt nhấn mạnh rằng khi đại dịch rút đi, họ sẽ được hưởng lợi lớn, nhưng hiện tại họ đang tập trung vào việc làm sao để tồn tại, giảm tải và giữ khách thuê ở lại.

Thuật ngữ “không gian làm việc linh hoạt” được dùng để chỉ các văn phòng làm việc chung, văn phòng chia sẻ và văn phòng dịch vụ. Không giống như các chủ văn phòng cho thuê truyền thống, cho một hoặc một vài khách thuê trong nhiều năm, các nhà điều hành văn phòng linh hoạt ký hợp đồng thuê dài hạn với chủ tòa nhà, cải tạo không gian, trang bị tiện nghi hiện đại và sau đó cho thuê trên cơ sở ngắn hạn. Các nhà điều hành này chịu nhiều rủi ro hơn vì tính bấp bênh của việc cho thuê ngắn hạn, nhưng trong những thời điểm thuận lợi, họ có thể đạt được mức giá cao hơn đáng kể so với số tiền họ phải trả.

Nhưng đây không phải là thời điểm tốt. WeWork đang giảm giá tới 50% cho một số khách thuê khi mức độ lấp đầy giảm. IWG, công ty lớn nhất trong lĩnh vực này với 11% thị phần và hơn 3.000 văn phòng trên khắp thế giới, đã ghi nhận khoản lỗ trước thuế 176 triệu bảng trong sáu tháng tính đến cuối tháng 6, so với lợi nhuận 35,5 triệu bảng của một năm trước đó.

WeWork đã chỉ định Knight Frank đàm phán lại các hợp đồng thuê nhà với các chủ nhà ở Anh để đánh giá hoạt động trên toàn cầu và bán quyền kinh doanh tại Trung Quốc vào tháng 9. Chỉ riêng tại Manhattan, 23 văn phòng linh hoạt có diện tích 1,2 triệu feet vuông của WeWork đã bị đóng cửa kể từ khi đại dịch bắt đầu, theo đại lý bất động sản Newmark Knight Frank.

“Chúng tôi đã nói chuyện với tất cả các chủ sở hữu trên toàn thế giới và xem xét văn phòng nào tốt và văn phòng nào khó hơn. Đối với một số người, chúng tôi trân trọng nói rằng “đây là tài sản mà chúng tôi không muốn có trong danh mục đầu tư”, Patrick Nelson, người đứng đầu bộ phận bất động sản quốc tế tại WeWork cho biết.

Ban lãnh đạo của IWG đã thực hiện một cách tiếp cận tích cực hơn, đặt khoảng một phần mười danh mục đầu tư tại Hoa Kỳ của công ty vào tình trạng phá sản theo Chương 11 và tuyên bố có thể sẽ đưa công ty con lớn nhất của mình là Regus, hiện đang vận hành 500 bất động sản cho thuê, vào danh mục phá sản nếu các chủ sở hữu không giảm giá thuê mặt bằng. Theo Mark Dixon, Giám đốc điều hành IWG, công ty đang đạt được tiến triển tốt trong việc đàm phán giá thuê nhưng quá trình tái cấu trúc là “cực hình”.

Một tương lai linh hoạt?

Mặc dù đang gặp khó khăn ở hiện tại, các công ty văn phòng linh hoạt hàng đầu vẫn lạc quan về những gì sẽ đến trong tương lai. Ông Dixon nói: “Tương lai chưa bao giờ tươi sáng hơn, bởi vì cả thế giới đã được thúc đẩy để làm việc linh hoạt. Quy định bắt buộc này khiến cả những người điều hành công ty và những lao động nhận ra rằng đây là một cách làm việc hiệu quả và hợp lý”.

Đại dịch cũng có thể làm giảm sức hấp dẫn của các hợp đồng thuê văn phòng dài hạn và truyền thống. Sau khi suy thoái kinh tế, “mọi người sẽ không có tiền, điều cuối cùng họ muốn làm là chi tiêu cho hợp đồng thuê nhà 10 năm,” ông Dixon nói.

Theo Colliers International thì sở thích của các công ty đang thay đổi: 2/3 số doanh nghiệp cho biết trong một cuộc khảo sát gần đây rằng họ đang tìm kiếm văn phòng linh hoạt.

Điều này có thể tạo ra đà tăng trưởng trong tương lai cho các nhà điều hành văn phòng linh hoạt, nhưng nó cũng đang khuyến khích các chủ sở hữu truyền thống thay đổi để thích nghi. Theo Jonny Rosenblatt, đồng sáng lập Spacemade, hai mô hình văn phòng này đang hội tụ nhanh chóng. “Các hợp đồng thuê truyền thống ngày càng ngắn hơn, còn các hợp đồng thuê văn phòng linh hoạt thì ngày càng dài hơn”, ông nói.

Vì vậy, công ty của ông Rosenblatt ký hợp đồng quản lý để đại diện chủ sở hữu vận hành tòa nhà, thay vì thuê lại cả tòa nhà. Ông nói: “Có thể so sánh rõ ràng hơn điều này với cách thức hoạt động của ngành khách sạn: chủ sở hữu vẫn có vai trò quản lý nhất định, nhưng nhà điều hành sẽ tích hợp kiến ​​thức và thương hiệu của họ vào tòa nhà”, ông nói.

Mô hình này có vẻ sẽ phát triển. Ví dụ, IWG đang chuyển hướng hoạt động kinh doanh của mình để bù đắp các cam kết thuê lại và giảm chi phí. “Khoảng một phần ba hoạt động kinh doanh của chúng tôi ngày nay là các hợp đồng quản lý. Tôi dự đoán trong ba năm nữa con số này sẽ là 2/3”. Ông Dixon nói. Công ty này cũng đang tìm cách loại bỏ các văn phòng ở trung tâm thành phố và tăng gấp đôi ở các vị trí ngoại ô, nơi được coi là trụ cột của nhu cầu trong tương lai.

Trong khi đó, WeWork đang né tránh cách tiếp cận dưới dạng hợp đồng quản lý và ngày càng tập trung nhiều hơn vào việc đảm bảo cho các hợp đồng với doanh nghiệp lớn có thời hạn thuê dài hơn tại các vị trí ở trung tâm thành phố. Khoảng một nửa số khách thuê của WeWork là khách hàng doanh nghiệp và công ty dự đoán tỷ lệ này sẽ tiếp tục tăng lên.

WeWork, IWG và các chủ sở hữu văn phòng truyền thống đều đang đặt cược vào việc văn phòng sẽ phát triển như thế nào sau đại dịch. Nhưng hiện tại, nhà vẫn là nơi làm việc chính của hàng triệu người trên khắp thế giới, và việc thoát ra khỏi phía bên kia của cuộc khủng hoảng sẽ là một thách thức không nhỏ đối với tất cả các nhà điều hành.

Ngay cả ông Dixon, rất tự tin về triển vọng của công ty mình, cũng không ảo tưởng về quy mô của sự hỗn loạn mà lĩnh vực của ông phải đối mặt: “Covid giống như thuốc nổ. . . không ai sẽ làm việc theo cách tương tự nữa. ”