Một phân khúc tại Hà Nội mà “cuộc chơi” đang nghiêng về phía khách thuê

Theo chuyên gia, cục diện thị trường đang nghiêng về phía khách thuê văn phòng.

Nguồn cung tăng, “cửa” đàm phán rộng mở

Theo báo cáo thị trường quý 1/2025 của Savills, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đạt khoảng 2,33 triệu m2 sàn, tăng 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Mặc dù khu vực trung tâm vẫn khan hiếm văn phòng hạng A, nhưng các khu vực nội thành mở rộng, đặc biệt là phía Tây Hà Nội, đang chứng kiến làn sóng bùng nổ các dự án mới, chiếm tới 41% nguồn cung toàn thị trường.

“Cục diện thị trường đang nghiêng về phía khách thuê”, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội, nhận định. “Không chỉ được đàm phán giá tốt hơn, khách thuê còn có thể yêu cầu những điều khoản linh hoạt, dịch vụ đi kèm phong phú hơn và môi trường làm việc hiện đại hơn”.

Công suất thuê trong toàn thị trường hiện chỉ còn 82%, phần lớn do lượng cung mới chưa kịp hấp thụ. Tuy nhiên, với khách thuê, đây lại là cơ hội vàng để thương lượng hợp đồng, chuyển văn phòng đến các tòa nhà mới hiện đại hoặc nâng cấp trải nghiệm làm việc.

Savills ghi nhận 78% tổng lượng giao dịch trong quý 1/2025 đến từ nhu cầu di dời, thay vì mở rộng diện tích tại chỗ. Xu hướng này cho thấy các doanh nghiệp đang ưu tiên chất lượng không gian, khả năng tối ưu vận hành và trải nghiệm nhân viên, thay vì chỉ chạy theo diện tích.

Theo chuyên gia Savills, cạnh tranh giữa các chủ đầu tư ngày càng gay gắt. Những tòa nhà mới buộc các tòa nhà cũ phải cải tạo, nâng cấp hạ tầng và dịch vụ nếu không muốn bị bỏ lại phía sau. Điều này gián tiếp tạo ra một mặt bằng chất lượng cao hơn mà khách thuê được hưởng lợi lớn mà không nhất thiết phải trả thêm chi phí.

Một yếu tố đang ngày càng chiếm ưu thế trong quyết định thuê văn phòng là tính bền vững. Các công ty quốc tế, đặc biệt là đến từ châu Âu, đang xem chứng chỉ xanh là tiêu chí tiên quyết khi lựa chọn mặt bằng. Theo báo cáo Savills Impacts 2025, giá thuê văn phòng xanh tại một số thị trường khu vực như Bangkok, Singapore cao hơn 20–30% so với tòa nhà thường, một mức chênh lệch thể hiện sự khác biệt rõ về chất lượng và khả năng đáp ứng tiêu chuẩn ESG.

Tại Hà Nội, phần lớn các công trình “xanh” được xây dựng trong 5 năm gần đây, tuân thủ tiêu chuẩn quốc tế và cung cấp nhiều lựa chọn cho doanh nghiệp đang hướng tới phát triển bền vững và thu hút nhân sự chất lượng cao.

Chủ đầu tư nên tập trung “chốt deal”, không nên tăng giá

Trong bối cảnh thị trường nghiêng về khách thuê, các chủ đầu tư cần cân nhắc kỹ về chiến lược định giá. “Việc tăng giá thuê vào lúc này tiềm ẩn rủi ro”, bà Minh lưu ý. “Các chủ đầu tư văn phòng hạng A nên tập trung vào chốt giao dịch, tăng tỷ lệ lấp đầy và duy trì dòng tiền ổn định”.

Bà cũng khuyến nghị doanh nghiệp chủ động hành động ngay thay vì chờ đợi. Với hơn 95% nguồn cung mới từ nay đến 2027 là văn phòng hạng A, và khoảng 864.500 m2 từ 28 dự án sau năm 2027, đây là thời điểm lý tưởng để các tập đoàn quốc tế và công ty lớn lựa chọn mặt bằng chiến lược, đàm phán hợp đồng sớm, thậm chí tham gia thiết kế nội thất phù hợp thương hiệu.

“Khi thị trường trở lại thế cân bằng, hoặc nghiêng về phía bên cho thuê, lợi thế này sẽ mất đi. Doanh nghiệp cần tranh thủ rà soát lại hợp đồng hiện tại, đánh giá nhu cầu phát triển trung dài hạn và hành động ngay để đón đầu cơ hội”, bà Minh nhấn mạnh.