Trung quốc siết chặt quản lý, thị trường bất động sản trị giá 50 nghìn tỷ USD lao đao

Nợ xấu bất động sản tăng kỷ lục

Nửa đầu năm nay, lợi nhuận của các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đã dần quay về mức trước đại dịch nhờ sự phục hồi kinh tế. Nhưng hiện tại, họ đang phải đối mặt với hàng loạt quy định chặt chẽ hơn của chính phủ, bao gồm hạn chế vay nợ, sử dụng đòn bẩy và thâu tóm đất đai. Hệ quả là, họ phải đối mặt với khủng hoảng về thanh khoản và không còn khả năng trả nợ.

Tại 5 ngân hàng lớn nhất Trung Quốc, nợ xấu của ngành bất động sản trong nửa đầu năm nay tăng ở mức kỷ lục 30%, đạt 97 tỷ Nhân dân tệ (15 tỷ USD). Nợ xấu bất động sản chỉ đứng sau ngành sản xuất, bán buôn và bán lẻ.

Các ngân hàng nhỏ hơn cũng gặp tình trạng tương tự. Các khoản nợ xấu tại Ngân hàng Ping An, do tập đoàn bảo hiểm Ping An Insurance sở hữu phần lớn cổ phần, đã tăng gấp ba lần. Mức tăng tại Ngân hàng Thượng Hải là 26%.

Bất động sản là ngành có nợ xấu lớn thứ hai của hàng loạt ngân hàng tại Trung Quốc như Ngân hàng Công thương Trung Quốc, Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc, Ngân hàng Trung Quốc, Ngân hàng Nông nghiệp Trung Quốc và Ngân hàng Truyền thông.

Ting Lu, nhà kinh tế trưởng về thị trường Trung Quốc của tập đoàn đầu tư và tài chính Nomura, cho biết: “Một lần nữa, lĩnh vực bất động sản có thể trở thành thách thức chính đối với chính phủ Trung Quốc và các nhà đầu tư. Các bên liên quan cần chuẩn bị cho một kịch bản tăng trưởng tồi tệ hơn nhiều so với dự kiến, nhiều khoản nợ và trái phiếu vỡ nợ hơn, cũng như nguy cơ gây xáo trộn thị trường chứng khoán”.

Các ngân hàng niêm yết ở Trung Quốc đại lục đang giao dịch ở mức thấp nhất lịch sử, chỉ bằng 0,4 lần giá trị tài sản ròng so với 0,75 lần vào đầu năm 2021 và 1,2 lần vào năm 2019.

Các nhà đầu tư trái phiếu cũng đang cảnh giác cao độ trước nợ xấu bất động sản. Theo hãng tin Reuters, mức lãi suất mà họ yêu cầu đối với các khoản nợ có lợi suất cao, thường xuất phát từ các nhà phát triển bất động sản, đã tăng 300 điểm cơ bản chỉ trong ba tháng so với các khoản nợ có lợi suất phi rủi ro. Trong khi đó, mức lãi suất tương tự ở châu Âu và Mỹ lại đang giảm.

Chính phủ siết chặt quy định đối với ngành bất động sản

Theo báo cáo, tổng nợ xấu tuyệt đối vẫn nhỏ và các ngân hàng Trung Quốc chỉ trực tiếp đầu tư khoảng 5% đến 6% tổng tài sản vào lĩnh vực bất động sản. Nhưng, rủi ro của ngân hàng trong ngành bất động sản tại quốc gia này lại rất cao.

Cuối năm ngoái, Guo Shuqing, Chủ tịch Ủy ban Quản lý Ngân hàng và Bảo hiểm Trung Quốc, gọi bất động sản là rủi ro lớn nhất đối với hệ thống tài chính Trung Quốc. Theo ông, các khoản cho vay bất động sản, bao gồm cả thế chấp, chiếm 39% tổng dư nợ quốc gia, tương đương 70 nghìn tỷ Nhân dân tệ.

Tính đến thời điểm hiện tại của năm 2021, 230 nhà phát triển bất động sản tại Trung Quốc đã ngừng kinh doanh, tăng 10% so với năm ngoái.

Trong khi đó, Evergrande, tập đoàn bất động sản hàng đầu Trung Quốc, cho biết họ có thể không trả được nợ trừ khi có thể thu hút các nhà đầu tư mới hoặc bán bớt tài sản. Khoản nợ của Evergrande lên tới gần 305 tỷ USD. Họ đã bị buộc phải đình chỉ một số dự án do không thể thanh toán cho các nhà cung cấp và nhà thầu. Các chủ nợ chính của Evergrande gồm 20 ngân hàng, trong đó có 4 ngân hàng lớn nhất của Trung Quốc.

Shujin Chen, một nhà phân tích tại tập đoàn tài chính Jefferies ở Hồng Kông, cho biết: “Các nhà chức trách đã áp đặt các quy định mới để ngăn chặn những rủi ro cao và bảo vệ hệ thống ngân hàng”.

“Những nguy cơ của ngành bất động sản sẽ làm kinh tế Trung Quốc tăng trưởng chậm lại. Nhưng chính phủ vẫn sẽ tiếp tục tăng cường các quy định đối với những lĩnh vực có thể làm tăng nợ xấu. Do vậy, các ngân hàng sẽ đối mặt với nhiều thách thức hơn trong thời gian tới”.

Trung Quốc đang kiềm chế các ngành từ công nghệ đến thép để đạt được các mục tiêu đầy tham vọng như hạn chế khí thải, đảm bảo công bằng xã hội, và ngăn chặn bất kỳ cú sốc mang tính hệ thống nào đối với nền kinh tế.

Hệ quả là, quốc gia này đã ban hành một loạt các quy định mới để hạn chế nguồn vốn đổ vào bất động sản. Cuối năm ngoái, các nhà chức trách yêu cầu tín dụng bất động sản chỉ được chiếm không quá 40% tỷ trọng cho vay của các ngân hàng.

Đồng thời, các nhà phát triển Trung Quốc cũng bị ảnh hưởng bởi chính sách "ba lằn ranh đỏ" ban hành vào năm ngoái. Theo đó, các nhà quản lý sẽ đánh giá ba tỷ lệ - nợ phải trả trên tài sản, nợ ròng trên vốn chủ sở hữu và tiền mặt trên nợ ngắn hạn - trước khi quyết định xem nhà phát triển có thể vay thêm vốn hay không. Tùy theo khả năng đáp ứng các tiêu chí, nhà phát triển có thể tăng khoản vay nợ hàng năm lên từ 5-15%. Theo ngân hàng đầu tư UBS, chỉ có 5 nhà phát triển Trung Quốc nằm trong lằn ranh màu xanh, tức là vùng an toàn.

Phản ứng từ các nhà phát triển

Do cạn kiệt vốn, các nhà phát triển đang kéo dài thời gian trả nợ cho các nhà cung cấp. Đồng thời, họ huy động vốn từ các dự án trước đó, yêu cầu người mua phải đặt cọc một phần hoặc thanh toán toàn bộ tiền nhà trước khi tiến hành xây dựng. Theo báo cáo, các dự án này đã trở thành nguồn tài chính lớn nhất cho các nhà phát triển. Sau đó, các khoản tiền này sẽ trở thành khoản thế chấp cho các nhà phát triển tại ngân hàng. Chiến lược này có thể thiệt hại lớn cho cả người mua nhà và các nhà cung cấp, nếu các nhà phát triển sụp đổ.

Các nhà phát triển cũng lập luận rằng các ngân hàng đã tăng các khoản dự phòng rủi ro vào năm ngoái khi đại dịch hoành hành. Điều đó có nghĩa là ngân hàng đủ khả năng để xử lý nợ xấu. Hơn nữa, tổng nợ xấu của Trung Quốc có xu hướng giảm khi nền kinh tế được cải thiện.

Các ngân hàng thương mại Trung Quốc đã trích lập 5,4 nghìn tỷ Nhân dân tệ dự phòng rủi ro cho vay, tăng 174,6 tỷ so với quý trước. Tỷ lệ nợ xấu trong toàn ngành giảm 0,05 điểm xuống mức 1,76. Tỷ lệ bao phủ dự phòng là 193,23%, tăng 6,09 điểm phần trăm.

Mark Dong là đồng sáng lập của một công ty tại Hồng Kông đang quản lý khối tài sản trị giá 2,5 tỷ USD, bao gồm cả tài sản tại các ngân hàng Trung Quốc. Ông cho biết: “Việc cho các nhà phát triển bất động sản vay vốn rất rủi ro, và nguy cơ có thể ngày càng lớn hơn. Nhưng các ngân hàng đã chuẩn bị trong một thời gian dài và xây dựng được khoản dự phòng khá lớn để quản lý được rủi ro này. Mối quan tâm của thị trường hiện nay sẽ là khả năng duy trì lợi nhuận và tăng trưởng của các ngân hàng”.