Trung Quốc lên kế hoạch học tập mô hình nhà ở xã hội của Singapore để cứu thị trường bất động sản khỏi suy thoái

Singapore nổi tiếng với thị trường dân cư bị chi phối bởi nhà ở xã hội. Ảnh: Bloomberg

Trong những tuần gần đây, Bắc Kinh đã đặt tên cho hai “dự án lớn” là trọng tâm trong chính sách nhà ở của mình: xây dựng nhà ở xã hội và cải tạo các quận nội thành xuống cấp. Các dự án này nhận được sự ủng hộ cao nhất và có thể sớm nhận được 1 nghìn tỷ nhân dân tệ (138 tỷ USD) hoặc nhiều hơn từ sự hỗ trợ của chính phủ.

Các nhà chức trách đang xem xét cung cấp các khoản vay ngân hàng trung ương giá rẻ cho các ngân hàng chính sách quan trọng của nhà nước để tài trợ cho các dự án này, Bloomberg đưa tin trong tuần này. Số tiền đang được thảo luận - có thể được tăng lên thông qua vốn vay và nguồn tài trợ khác - tương đương với khoảng 10% doanh số bán nhà mới hàng năm.

Singapore, dù là thánh địa của hoạt động tài chính và kinh doanh khu vực tư nhân, lại nổi tiếng với thị trường nhà ở mà chủ yếu là nhà ở xã hội. Nếu kế hoạch mới của Trung Quốc có hiệu quả, nước này có thể vừa chấm dứt tình trạng sụt giảm gần ba năm trong lĩnh vực xây dựng bất động sản, vừa đáp ứng các mục tiêu của Chủ tịch Tập Cận Bình nhằm thúc đẩy “sự thịnh vượng chung”.

Betty Wang, nhà kinh tế cấp cao của Tập đoàn Ngân hàng Australia & New Zealand ở Hồng Kông, cho biết: “Kế hoạch này giống như một sự điều chỉnh cơ cấu dài hạn hơn trong lĩnh vực bất động sản theo mô hình Singapore. Tôi không nghĩ đây chỉ là nỗ lực ngắn hạn để thúc đẩy đầu tư bất động sản – thay vào đó, đó là về các mục tiêu thịnh vượng chung của Trung Quốc vào năm 2035”.

Thông tin chi tiết về việc thúc đẩy nhà ở xã hội vẫn chưa được công bố đầy đủ. Tờ Economic Observer đưa tin Hội đồng Nhà nước Trung Quốc đã đưa ra chỉ thị vào tháng trước trong “Tài liệu 14” được phân loại. Báo cáo kêu gọi một “mô hình mới” cho lĩnh vực bất động sản, với 35 thành phố dự kiến sẽ thử nghiệm chương trình này.

“Đề xuất này được coi là nỗ lực của Trung Quốc nhằm cải cách thị trường bất động sản, có thể thay đổi sự cân bằng giữa nhà ở xã hội và nhà ở tư nhân”, Kristy Hung và Lisa Chu, nhà phân tích bất động sản nói.

Các nhà phân tích cho rằng ý tưởng này là tạo ra một thị trường nhà ở xã hội được quản lý chặt chẽ với những giới hạn về người có thể mua nhà và cách bán chúng cho chủ sở hữu mới. Một cách để đảm bảo điều đó là yêu cầu chúng phải được bán lại cho chính phủ.

Các nhà phân tích của Enodo Economics viết trong một ghi chú trong tuần này: “Chúng tôi đã lập luận rằng việc đảo ngược câu thần chú ‘nhà là để ở chứ không phải để đầu cơ’ sẽ là một điều tích cực lớn cho nền kinh tế. Tài liệu 14 dường như cho thấy điều này hiện có thể xảy ra với những người giàu và người có thu nhập cao”.

Tài liệu cho biết, cách tiếp cận thị trường kép như vậy sẽ cho phép “nhà ở tư nhân hoạt động như một kho lưu trữ và tạo ra tài sản hộ gia đình cho tầng lớp thượng lưu, đồng thời đảm bảo nguồn cung cấp nhà ở giá rẻ dồi dào cho những người có thu nhập khiêm tốn hơn”.

Ngay cả các nhà phát triển bất động sản đang gặp kó của Trung Quốc cũng có thể được hưởng lợi từ đề xuất này. Đó là tiền của chính phủ có thể được sử dụng để mua các dự án nhà ở mà họ hiện không thể bán hoặc quá thiếu tiền mặt để hoàn thành.

Theo các phương tiện truyền thông địa phương, Tài liệu 14 kêu gọi các thành phố có lượng “dự trữ lớn” nhà ở tư nhân có thể mua hoặc sửa đổi những ngôi nhà chưa bán được và biến chúng thành nhà ở xã hội.

Nhưng có những trở ngại lớn cho việc chuyển đổi thị trường nhà ở Trung Quốc. Những nỗ lực trước đây của chính phủ nhằm xây dựng nhà ở xã hội trên quy mô lớn đã bị chùn bước do thiếu vốn, đồng thời các nhà phát triển tư nhân có thể vẫn còn quá căng thẳng về thanh khoản để hỗ trợ sự hồi sinh của thị trường tư nhân.

Trong khi đó, những thay đổi lớn đối với mô hình tài trợ cho chính quyền địa phương đã tồn tại hàng thập kỷ cũng sẽ cần thiết. Việc giảm vai trò của nhà ở thuộc khu vực tư nhân sẽ làm tổn hại đến thu nhập của chính quyền địa phương vốn thường tài trợ cho chi tiêu một phần thông qua việc bán đất cho các dự án tư nhân và thuế đối với việc bán bất động sản thương mại.

Nhà phân tích Rosealea Yao của Gavekal Dragonomics cho biết, việc cải tạo các làng đô thị ở 35 thành phố có thể đồng nghĩa với việc sẽ có thêm 150 triệu mét vuông nhà ở mới mỗi năm. Điều đó sẽ giúp thúc đẩy mức tăng trưởng 10% trong lĩnh vực bất động sản mới thành lập vào năm 2024, đảo ngược mức giảm 23% từ đầu năm đến nay.

Theo truyền thông Trung Quốc, các nhà phát triển bất động sản có thể được thuê để xây dựng các dự án xã hội, nhưng tỷ suất lợi nhuận của họ sẽ được giữ ở mức “vừa phải”.

​Theo Bloomberg Intelligence, lợi nhuận có thể tăng ở phân khúc tư nhân của thị trường, nơi các quy định nhằm ngăn chặn các nhà phát triển xây dựng quá nhiều căn hộ cao cấp có thể được bãi bỏ.

Các nhà kinh tế của Enodo viết: “Nếu lần này thành công, việc cung cấp nhà ở giá rẻ cho người Trung Quốc có thu nhập thấp sẽ đáp ứng mục tiêu trọng tâm trong khẩu hiệu ‘thịnh vượng chung’ của ông Tập Cận Bình.