Trung Quốc đứng trước lựa chọn khó khăn vào bất động sản

Khi sự bùng nổ nhà đất ở Trung Quốc trở thành ván cược một chiều, cha mẹ của Gary Meng đã mua một căn hộ từ China Evergrande, nhà phát triển bất động sản lớn nhất đất nước. Chẳng bao lâu sau đó, công ty này đưa ra lời mời khác hấp dẫn không kém, đó là sẽ quản lý tài sản cho họ.

Gia đình Gary Meng nghĩ rằng đây là một thương vụ tốt và ít rủi ro. Evergrande đã được công nhận trên toàn cầu và là một công ty có tầm quan trọng và trung tâm nền kinh tế đang phát triển của Trung Quốc. Vì thế, họ đã đầu tư tất cả tiền tiết kiệm được trong cả đời.

Vào năm 2021, Evergrande vỡ nợ, khởi đầu cho cuộc khủng hoảng bất động sản làm rung chuyển nền kinh tế Trung Quốc, đánh sập một số công ty lớn nhất nước này và khiến người mua nhà phải chờ đợi hơn 1 triệu căn hộ đang xây dựng dang dở.

Còn tuần trước, một tập đoàn bất động sản đang gặp khó khăn khác là Country Garden cho biết họ đã hết tiền, báo hiệu điều tồi tệ nhất có thể vẫn chưa xảy ra với ngành bất động sản và nền kinh tế Trung Quốc. Các công ty hiện có khoản nợ lên tới 500 tỷ USD và phải đối mặt với những rào cản nghiêm trọng trong những tuần tới.

Cuộc khủng hoảng nhà ở đã đặt ra một thách thức đối với Trung Quốc. Họ đang cố gắng giúp thoát khỏi sự phụ thuộc kéo dài hàng thập kỷ vào bất động sản để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Thị trường tài chính đang đặt câu hỏi về tương lai của phép màu kinh tế Trung Quốc và các hộ gia đình đang nghi ngại về một triển vọng kinh tế tốt đẹp hơn.

Các nhà kinh tế, nhà đầu tư và ngân hàng trung ương trên thế giới đang cảnh báo về những rủi ro đối với sự ổn định tài chính của Trung Quốc, đồng thời kêu gọi hành động để ổn định cuộc khủng hoảng nhà đất. Nhà kinh tế trưởng của Quỹ Tiền tệ Quốc tế, Pierre-Olivier Gourinchas, tuần trước cho biết cuộc khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc đang làm xói mòn niềm tin và gây ra khó khăn tài chính.

“Vấn đề rất nghiêm trọng,” ông nói tại hội nghị thượng đỉnh các nhà hoạch định chính sách ở Marrakech, Maroc. Cả Ngân hàng Thế giới và IMF đều cắt giảm triển vọng tăng trưởng của Trung Quốc.

Theo các nhà kinh tế, Trung Quốc cần điều chỉnh lại để ít phụ thuộc hơn vào đầu tư cơ sở hạ tầng và bất động sản, và phụ thuộc nhiều hơn vào người tiêu dùng.

Julian Evans-Pritchard, Giám đốc trung tâm nghiên cứu Capital Economics tại thị trường Trung Quốc, cho biết: “Thách thức ở đây là làm sao có thể cung cấp cho ngành này đủ sự hỗ trợ để đối phó với quá trình chuyển đổi, mà không gây ra một bong bóng bất động sản khác hoặc để sự phục hồi thị trường làm những vấn đề này trở nên tồi tệ hơn. Để có được sự thay đổi trong nền kinh tế, Trung Quốc thực sự cần ổn định lĩnh vực bất động sản”.

Trung Quốc đã cố gắng hỗ trợ thúc đẩy doanh số bán bất động sản, vốn bị sụt giảm trong những tuần gần đây, nhưng cho đến nay vẫn chưa hiệu quả. Country Garden không thể thanh toán khoản nợ gần 200 tỷ USD trong tháng này và vẫn còn hơn 400.000 căn hộ đã bán nhưng chưa xây xong.

Từ lâu, thị trường bất động sản đã là trung tâm của nền kinh tế Trung Quốc. Trong nhiều năm, mọi người đều đặt cược vào nhà ở. Chính quyền địa phương tăng ngân sách nhờ bán đất. Hộ gia đình đầu tư vào căn hộ. Việc làm cho thợ xây dựng, họa sĩ, thợ làm vườn và đại lý bất động sản rất dồi dào.

Trước khi sụp đổ và làm cuộc khủng hoảng nhà đất lan rộng, Evergrande là câu chuyện về thành công song hành với sự tăng trưởng của Trung Quốc. Được thành lập vào năm 1996 bởi doanh nhân Xu Jiayin, còn được gọi là Hui Ka Yan, Evergrande đã xây dựng các khu chung cư giúp đô thị hóa phần lớn đất nước ngay khi nền kinh tế nông nghiệp của Trung Quốc bắt đầu phát triển mạnh.

Khi Evergrande vay mượn từ các ngân hàng Trung Quốc và các nhà đầu tư nước ngoài để thúc đẩy mở rộng nhanh chóng, nó đã trở thành một tập đoàn khổng lồ với hàng nghìn công ty con. Sau đó, Evergrande chuyển sang các lĩnh vực kinh doanh như nước đóng chai, chăn nuôi lợn, ô tô điện và thậm chí cả bóng đá chuyên nghiệp.

Các nhà phát triển khác đã sao chép mô hình của Evergrande và trở thành người đóng góp lớn nhất cho sự tăng trưởng chóng mặt của Trung Quốc. Năm 2020, Trung Quốc chuyển trọng tâm quản lý sang khoản nợ chồng chất và hạn chế khả năng vay vốn ngân hàng của các công ty bất động sản. Chính sách này, được gọi là “ba lằn ranh đỏ”, đã khiến các công ty như Evergrande phải vật lộn kiếm tiền và chuyển sang những cách thức rủi ro hơn để đối phó khủng hoảng tiền mặt.

Evergrande đã đẩy mạnh huy động vốn bằng cách bán căn hộ hình thành trong tương lai. Công ty này cũng buộc nhân viên đầu tư vào các khoản vay ngắn hạn hoặc sẽ không nhận được tiền thưởng. Evergrande còn thuyết phục những người đã mua căn hộ mua thêm các sản phẩm đầu tư với mức lợi nhuận hứa hẹn khổng lồ.

Gary Meng và cha mẹ anh được hứa hẹn lãi suất 8% và 9% cho các khoản đầu tư của họ. Họ đã kiếm được tiền từ hai trong số đó vào năm 2021, nhưng đến năm tiếp theo, việc thanh toán lãi đã ngừng hoàn toàn.

Việc vay mượn nhiều ở Trung Quốc đã gây ra tình trạng dư thừa tiền ở các lĩnh vực khác. Các công ty bảo hiểm mua khách sạn và một công ty giải trí mua một trường quay ở Hollywood.

Tất cả các hoạt động kinh tế đều khiến chính phủ dễ dàng bỏ qua bong bóng đang hình thành vì các công ty, bao gồm cả Evergrande, đang giúp đỡ chính quyền địa phương, trước tiên bằng cách mua đất và sau đó là xây dựng các khu phức hợp góp phần tăng trưởng kinh tế.

Hiện nay hầu hết các công ty này đang đối mặt với khó khăn, và nhiều người đang tự hỏi Trung Quốc sẽ làm gì tiếp theo.

Các chuyên gia cùng đồng ý rằng nước này sẽ phải điều chỉnh tình trạng dư thừa doanh nghiệp, nhưng vẫn còn nhiều câu hỏi chưa có lời đáp, đặc biệt là khi triển vọng kinh tế vĩ mô.

Michael Pettis, thành viên cấp cao của Carnegie Endowment for International Peace, cho biết: “Khi giá nhà đã tăng cao suốt 30 năm qua, không có cách nào để chuyển hướng quá trình này mà không gây ra tổn thất to lớn cho mọi bộ phận của nền kinh tế”.

Pettis cho biết, tất cả những người được hưởng lợi từ sự bùng nổ bất động sản – các ngân hàng, chính quyền địa phương và các hộ gia đình – đều bị đe dọa rất nhiều.