11h00: Bắt đầu tọa đàm
10h45: Kết thúc tham luận, nghỉ và chuyển sang tọa đàm
10h20, Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE
Năm 2020, vùng ven quyết định nguồn cung
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, khu vực vùng ven đang nhận được sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư nhỏ lẻ, bởi đây là thị trường có nhiều sản phẩm sôi động, nhất là trong bối cảnh thị trường TP.HCM đang gặp nhiều khó khăn về nguồn cung, khan hiếm sản phẩm.
Giá bán nhà tại khu vực trung tâm tăng cao, thách thức về áp lực lãi vay, đầu tư cho thuê không còn hấp dẫn vì hiệu suất sinh lời giảm mạnh giai đoạn 2018 – 2019.
Tại TP.HCM, trong quý 3/2019 có dự án ở phân khúc tầm trung tại quận 9 được chào bán với số lượng 10.000 căn. Nhìn chung, thị trường khá khó khăn, nhưng hầu hết dự án chào bán mới thành công khoảng 70-80%, đặc biệt là phân khúc tầm trung.
Ở phân khúc hạng sang, tỷ lệ biến động giá so với các phân khúc khác dự kiến còn tăng. Tuy nhiên với mức giá hiện nay, nhiều nhà đầu tư khó chen chân nên xu hướng tìm kiếm về vùng ven là tất yếu.
Đồng Nai, Bình Dương hay Long An đang là những thị trường quyết định nguồn cung lớn trong năm 2020. Trong đó, sản phẩm nhà phố sẽ được ưu chuộng, nhất là các dự án có chủ đầu tư uy tín và pháp lý rõ ràng.
Ông Kiệt cũng cho rằng, thị trường vùng ven năm vừa qua cũng chịu tác động lớn từ hệ luỵ của những dự án ma. Nhiều nhà đầu tư có tâm lý lo ngại về dự án ảo, pháp lý không thể triển khai được cùng nhiều yếu tố khác.
“Trước đây, việc lựa chọn sản phẩm dựa vào vị trí và hạ tầng. Hiện nay xu hướng có thay đổi. Vị trí, pháp lý và uy tín là yếu tố cân nhắc khi đưa ra quyết định đầu tư”, ông Kiệt nói.
10h05, TS. Sử Ngọc Khương - Chuyên gia đầu tư bất động sản
Vẫn có cơ hội cho người ít vốn
Tiến sĩ Sử Ngọc Khương cho biết, hiện nay tốc độ hoá tại TP.HCM rất cao. Bắt đầu tư những năm 90, quy hoạch tại thành phố đã phát triển theo hướng từ phía nam rồi lan sang phía đông với các quận 2, 9, Thủ Đức, tiếp đến là khu vực phía bắc như Gò Vấp.
Mặc dù vậy, quỹ đất tại TP.HCM không phải là đã cạn kiệt nếu nhìn về hướng huyện Bình Chánh, Củ Chi và Hóc Môn.
Tuy nhiên, những khu vực này vẫn chưa có sự phát triển của hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhưng giá cả đất đai cũng đã tăng khá cao, vượt qua tầm với của phần lớn người dân.
Các thị trường vùng ven có quỹ đất rộng và giá cả thấp hơn, nhưng sự phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng đang trở thành điểm đến của các nhà đầu tư, người mua có nhu cầu ở. Các địa phương lân cận TP.HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai là các địa phương nổi bật.
Với những nhà đầu tư cá nhân có tiềm lực tài chính không lớn thì việc mua những khu đất có diện tích nhỏ tại khu vực vùng ven là hướng đầu tư không ngoan.
Thứ nhất, bất động sản có diện tích nhỏ nằm trong khả năng nguồn vốn nhỏ hẹp. Thứ hai, loại hình bất động sản này có tính thanh khoản rất cao do nhu cầu lớn. Thứ ba, tại những khu vực này giá trị của bất động sản được duy trì nhờ các nguồn thu như cho thuê làm xưởng hay xây phòng trọ cho lực lượng công nhân thuê lại.
“Nhiều người có số vốn vài trăm triệu đã chọn mua đất tại các thị trường vùng ven. Sau đó 3 – 5 năm, họ bán lại và có thể thu về khoản tiền lên đến vài tỉ đồng, sau đó có thể tính đến chuyện dịch chuyển dần về Sài Gòn”, ông Khương phát biểu tại buổi hội thảo: “Cơ hội đầu tư bất động sản vùng lân cận TP.HCM năm 2020” do CafeLand tổ chức ngày 5-12.
Đối với các nhà đầu tư tổ chức, họ lại có tầm nhìn rất dài hạn, họ đã hình dung trước được tiến trình tốc độ hoá đô thị. Do đó, hiện nay có rất nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước đã sở hữu quỹ đất lên đến hàng trăm hécta tại các thị trường vùng ven. Quỹ đất này họ đã tích luỹ cách đây từ 10, thậm chí 20 năm trước.
Ông Khương lưu ý, mặc dù hạ tầng đang được xem là đòn bẩy để tăng giá trị bất động sản song nhà đầu tư cần phải cẩn trọng để không gặp rủi ro. Bởi giá trị bất động sản, bên cạnh hạ tầng kỹ thuật còn phải cần có sự phát triển của hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, hạ tầng kinh tế… để thu hút người dân về sinh sống.
Nếu chỉ ăn theo hạ tầng, nhất là các dự án hạ tầng lớn thì sẽ rất rủi ro, bởi đây là các dự án phải triển khai trong nhiều năm, cần tầm nhìn dài hạn. Những bài học ở các “đô thị ma” lân cận TP.HCM vẫn còn đến hiện nay là minh chứng.
“Tóm lại, đầu tư bất động sản tại các vùng ven là một hướng đi triển vọng cho những người đầu tư có nguồn vốn ít trong thị trường hiện nay. Tuy nhiên, trước khi xuống tiền nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ quy hoạch, hạ tầng xã hội, hạ tầng giao thông để có cái nhìn toàn diện nhất”, ông Khương phát biểu.
9h45, Ông Đặng Huy Đông - Viện trưởng Nghiên cứu quy hoạch và Phát triển, Nguyên Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư
Sự phát triển của thành phố sân bay: Nếu như ở thế kỷ 20, sân bay được coi là trung tâm vận tải với vai trò thiết yếu giúp các doanh nghiệp đề cao giá trị thời gian, đa dạng hóa nền kinh tế, thúc đẩy xuất khẩu, thu hút đầu tư và du lịch, thì hiện nay, sân bay chính là chìa khóa để phát triển kinh tế, giúp kết nối toàn cầu tốc độ cao.
Hệ thống hàng không được ví như Internet hữu hình, kết nối các nền kinh tế trên thế giới. Kết nối hàng không chính là lợi thế cho doanh nghiệp và đô thị phát triển.
Đối với ngành sản xuất công nghệ cao, hàng không sẽ giúp kết nối nhanh chóng, toàn cầu với các nhà cung cấp. Trụ sở các doanh nghiệp có xu hướng phụ thuộc vào vị trí sân bay, tỷ lệ di dời đến sân bay nhỏ 40%, đến sân bay lớn là 60%.
Về tác động của ngành hàng không và sân bay, theo nghiên cứu của Oxford Economics trên hơn 80 quốc gia, năm 2010 ngành hàng không đóng góp 22 triệu việc làm và 1,4 nghìn tỉ USD GDP.
Các sân bay được kết nối tốt nhất sẽ mang lại lợi thế cạnh tranh khổng lồ. Ở vùng ven TP.HCM như Long An, Đồng Nai và Bình Dương, Đồng Nai trong tương lai sẽ là một đô thị sân bay. Do đó, Đồng Nai cần quy hoạch lại để phát triển đô thị sân bay. Lúc đó, sân bay Quốc tế Long Thành sẽ phát huy được hiệu quả, sẽ là trung tâm hội nghị quốc tế, thu hút đầu tư, nguồn lao động. Đó chính là cơ hội, tiền đề giúp bất động sản Đồng Nai phát triển.
9h15, TS. Võ Trí Thành - Nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu kinh tế Trung Ương
Trong cái nhìn ngắn hạn, từ 2019 đến 2022, tăng trưởng kinh tế thế giới gần như giảm tốc. Đà giảm tốc này diễn ra ở các thị trường có quan hệ đầu tư thương mại quan trọng với Việt Nam như Hoa Kỳ, EU, đặc biệt là Trung Quốc.
Thứ hai, thế giới cực kỳ bất định và rủi ro, thương chiến Mỹ-Trung có thể còn kéo dài. Dù thỏa thuận thương mại có thể được ký vào cuối năm nay hay đầu năm sau, nhưng vẫn còn nhiều trục trặc, bất trắc, nguy cơ thế giới bước vào suy thoái.
Kinh tế Việt Nam vẫn khá tốt trong bối cảnh hiện nay, nhưng chứng khoán Việt Nam có dấu hiệu ảm đạm. trong khi đó, dù giảm tốc, nhưng chứng khoán Mỹ vẫn tăng trưởng. Ngân hàng ngầm trên thế giới phát triển mạnh, lãi suất trái phiếu Mỹ xuống rất thấp. Đây là những kỳ vọng không tốt vào tương lai.
Trong bối cảnh có vẻ bất định với tăng trưởng giả, thương mại giả, dòng vốn dịch chuyển khó đoán thì vẫn có những điểm tích cực.
Việt Nam có ba điểm tích cực. Đó là sự dịch chuyển ngành nghề, chuyển hướng thương mại đầu tư nhờ tác động của thương chiến Mỹ - Trung. Một số ngành nghề có thể đầu tư được, một số lĩnh vực có thể tận dụng được. Năm 2019, bất động sản công nghiệp rất hứng khởi.
Câu chuyện đáng để ý hơn là một số nước chuyển hướng chiến lược. Ví dụ Hàn Quốc với chiến lược hướng Nam và Việt Nam là một trong những địa bàn đầu tư được nhắm đến. Dòng người Hàn Quốc sang Việt Nam làm việc lên đến hàng trăm nghìn người. Điều này liên quan đến nhu cầu nhà ở, nhu cầu văn phòng.
Việt Nam hội nhập sâu rộng CPTPP đã có tác động khá tích cực dù thực chất không quá lớn. Từ đầu năm đến nay, xuất khẩu sang Canada và Mexico tăng. Nửa đầu năm tới, IVFTA và hiệp định thương mại Việt Nam – EU sẽ được ký kết. Những hiệp định thương mại này sẽ giúp chúng ta có thêm thị trường xuất khẩu.
Việt Nam đang có nhiều thay đổi. Tầng lớp trung lưu, cách sống và lối sống đang thay đổi. Việt Nam cũng đang bắt đầu đô thị xanh bên cạnh đô thị thông minh. Trong đầu tư thế giới 2-3 năm, qua bên cạnh hạ tầng logistic và lưu trú, thì công nghệ bất động sản lên ngôi.
Với Việt Nam, tăng trưởng khoảng 6,8-7% tốt, lạm phát được kiểm soát tốt, tỷ giá ổn định, dự trữ ngoại tệ hơn 72 tỉ USD. Nhưng cũng cần lưu ý, mong muốn đột phá năm nay chưa diễn ra, cổ phần doanh nghiệp nhà nước vẫn dậm chân tại chỗ, giải ngân đầu tư công không đạt, giải ngân từ ngân sách tương đối tốt.
Tốt nhất là khu vực ngân hàng, nhưng nợ xấu vẫn còn đó, mặc dù rất nhiều ngân hàng đạt Basel II nhưng nhiều ngân hàng 0 đồng vẫn còn đó. Chính sách tiền tệ tốt, nhưng Hoa Kỳ vẫn liệt Việt Nam vào nước thao túng tiền tệ. Từ đó có thể thấy, ứng xử với dữ trữ ngoại hối, tỷ giá bên cạnh linh hoạt cũng cần thận trọng.
Nói đến bất động sản, tiềm năng tương đối tốt khi tầng lớp trung lưu tăng cao, cách sống của giới trẻ khiến nhu cầu cho các loại hình bất động sản.
Ông Thành cho rằng, có sáu yếu tố liên quan đến bất động sản cần lưu ý trong trung dài hạn. Đầu tiên, pháp lý liên quan đến bất động sản có quá nhiều luật. Thế nhưng gần như tất cả các luật cần sửa đổi để hoàn thiện, còn chồng chéo, xung khắc và những vấn đề này sẽ còn kéo dài. Tuy nhiên, vẫn có những điểm hy vọng tích cực dù chưa lớn, ví dụ như pháp lý với condotel cũng đang được bàn thảo.
Yếu tố thứ hai là tốc độ đô thị hóa. Việt Nam mới có 35% đô thị. Như vậy, xu thế đô thị hóa trong thời gian tới sẽ rất mạnh. Trong xu thế này, Hà Nội, TP.HCM, thậm chí Đà Nẵng đứng trước nhiều áp lực về hạ tầng giao thông đi cùng biến đổi khí hậu. Nên cần lan tỏa ra các tỉnh lân cận và vùng ven. Lan tỏa này gắn theo câu chuyện dòng người di cư, nhu cầu lao động…
Yếu tố thứ 3, là hạ tầng bức tranh vẽ nên rất đẹp nhưng tốc độ triển khai còn bất định nên đây vẫn còn là dấu hỏi. Năm nay giải ngân đầu tư công chậm nhưng thu ngân sách khá, hy vọng sẽ đẩy nhanh được giải ngân đầu tư công trong thời gian tới.
Yếu tố thứ 4, về đất đai từ quyền sở hữu chuyển nhượng, đấu thầu còn là câu chuyện dài, ví dụ như câu chuyện đất công ở TP.HCM và tăng giá đất liên quan đến thuế, đến đầu ra cho bất động sản.
Yếu tố thứ 5 là vốn và tiền. FDI là điểm tốt không chỉ đầu tư trực tiếp mà M&A cũng tốt nhờ chuyển hướng chiến lược và chuyển hướng đầu tư của nhiều nước. Chính sách tiền tệ tốt, tỷ giá tốt, lãi suất giảm có thể còn cần thời gian để lan tỏa đến nền kinh tế nhưng đây là tín hiệu tốt. Thời gian tới Bộ Tài chính sẽ sửa Nghị định 20 quy định trần không chế chi phí lãi vay không quá 20%, sắp tới có thể lên đến 30-35%. Đây cũng là tín hiệu tích cực. Thông tư 22 liên quan đến tiền huy động ngắn hạn cho vay trung dài hạn xuống 40% từ đầu năm tới, cho các năm tiếp theo các tỷ lệ này sẽ giảm dần.
Tín dụng bất động sản hiện nay thu hẹp chưa nhiều, 9 tháng đầu năm tín dụng cho bất động sản tăng 16%, tổng tín dụng cho vay liên quan bất động sản, nhà đầu tư và người tiêu dùng gần 20% trên tổng dư nợ tín dụng. Trong đó cho vay kinh doanh bất động sản năm nay còn lại 32%.
Yếu tố thứ 6 là lòng tin của khách hàng. Tranh tranh chấp giữa chủ dự án – khách hàng (quỹ bảo trì – quản lý) gia tăng, “vỡ trận” cam kết lợi nhuận tại dự án Cocobay. Bên cạnh đó là cơn sốt đất nền ở một số địa phương, dự án “ma” và sự chậm trễ vào cuộc của chính quyền.
Cuối cùng, ông Thành lưu ý, việc tiếp cận thông tin để nhìn ra xu thế, tận dụng lợi thế, linh hoạt trong xử lý, biết kết nối và quan tâm quản trị rủi ro đó là những “từ khóa” mà doanh nghiệp và người mua cần lưu ý.
9h00, TS. Nguyễn Anh Tuấn – Tổng biên tập Tạp chí Nhà đầu tư phát biểu khai mạc
Năm 2019, nền kinh tế Việt Nam tiếp tục duy trì tốc độ tăng trưởng cao dự báo khoảng 7%, kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát được kiềm chế ở mức thấp, tỷ giá và lãi suất không có biến động lớn.
Dòng vốn FDI tiếp tục gia tăng, đặt gần 32 tỷ USD trong 11 tháng đầu năm, tăng 3,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Tổng kim ngạch xuất nhập khẩu tiếp tục đạt mức tăng trưởng cao, đạt trên 473 tỷ USD trong 11 tháng đầu năm, riêng kim ngạch xuất khẩu đạt trên 241 tỷ USD, tăng 7,8% so với cùng kỳ năm trước, xuất siêu 11 tháng trên 9 tỷ USD, môi trường đầu tư kinh doanh tiếp tục được cải thiện.
Tuy nhiên, hoạt động đầu tư kinh doanh cũng đang phải đối mặt với không ít khó khăn. Vào những tháng gần đây việc một số ngân hàng tăng lãi suất huy động, nhiều doanh nghiệp phải huy động vốn bằng phát hành trái phiếu với lãi suất cao cho thấy rủi ro thanh khoản ngày càng gia tăng. Việc mới đây NHNN ban hành Thông tư 22 với một số quy định siết chặt việc cho vay đầu tư trung và dài hạn, trong đó có bất động sản đang đặt ra những thách thức mới về nguồn vốn tín dụng.
Đối với thị trường bất động sản năm 2019, thanh khoản bất động sản tại Tp HCM sụt giảm, tuy nhiên, giá nhà đất nhiều khu vực tại TP. HCM vẫn tăng do nguồn cung sụt giảm. Trong khi đó, giao dịch bất động sản nhiều khu vực lân cận TP.HCM vẫn diễn ra khá sôi động. Như tại Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương, Đồng Nai, Bình Thuận, Cần Thơ, Long An…. Nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn bắt đầu đầu tư vào các dự án lớn tại các tỉnh lân cận TP.HCM, trong đó có những khu đô thị mới đẳng cấp được hình thành, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương.
Trước những vấn đề và xu hướng nói trên Chuyên trang đầu tư bất động sản CafeLand thuộc Tạp chí Nhà Đầu tư tổ chức hội thảo này với sự tham gia của các chuyên gia kinh tế - tài chính, các nhà tư vấn và doanh nghiệp với kỳ vọng tìm lời giải cho câu hỏi: Đâu là cơ hội đầu tư, rủi ro đối với bất động sản các vùng lân cận TP.HCM trong năm 2020 và những năm sắp tới?
Buổi hội thảo của chúng ta sẽ có 2 phần.
Phần 1: Chúng ta sẽ nghe các tham luận của các diễn giả về triển vọng nền kinh tế Việt Nam, bất động sản vùng lân cận TP.HCM.
Phần 2: Sẽ được dành cho thảo luận mở và trả lời câu hỏi của các nhà đầu tư.
Để buổi hội thảo diễn ra thành công và mang lại kết quả như kỳ vọng, chúng tôi rất mong muốn được lắng nghe những câu hỏi và ý kiến tranh luận của quý vị đại biểu tham dự.
Chúng tôi cũng rất mong các bạn đồng nghiệp đến từ các cơ quan báo chí sẽ truyền tải rộng rãi thông tin về hội thảo đến đông đảo cộng đồng, các nhà đầu tư, các doanh nghiệp và các cơ quan hoạch định chính sách.
8h50, Bắt đầu Hội thảo
Hội thảo có sự tham gia của các khách mời:
- Ông Đặng Huy Đông - Viện trưởng Nghiên cứu quy hoạch và Phát triển, Nguyên Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư
- TS. Võ Trí Thành - Nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu kinh tế Trung Ương
- TS. Sử Ngọc Khương - Chuyên gia đầu tư bất động sản
- Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE
- Ông Phạm Lâm - Tổng giám đốc DKRA Việt Nam
- Ông Nguyễn Anh Tuấn - Tổng Biên tập Tạp chí Nhà Đầu tư
Tại sao phân khúc hạng sang tăng giá tới 40%, còn các phân khúc khác lại không tăng cao và nhanh như vậy?
Trong 5 năm trở lại đây, giá tất cả các phân khúc đều tăng. Tuy nhiên nó không tăng nhanh và cao như phân khúc hạng sang.
Về nguyên nhân, các phân khúc khác có giá tăng không nhanh và cao bằng là do ở phân khúc cao cấp và hạng sang, thu hút được nhiều nhà đầu tư, chi phí đầu tư đầu vào cũng cao hơn. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư lớn với tiềm lực tài chính lớn, đầu tư cho phân khúc này.
Còn ở các phân khúc bình dân và trung cấp, thường hướng đến đối tượng người mua để ở. Chủ đầu tư ở phân khúc này cũng cân nhắc mức giá phù hợp với thu nhập của người mua.
Việc thắt chặt nguồn tín dụng vào bất động sản ảnh hưởng như thế nào đến đầu tư của các doanh nghiệp?
Tín dụng bất động sản thắt chặt ảnh hưởng đến các chủ đầu tư. Dĩ nhiên về khía cạnh huy động vốn đối với bất động sản có rất nhiều nguồn bên cạnh nguồn vốn ngân hàng. Thắt chặt cũng như giảm tín dụng bất động sản thời gian qua có áp lực rất lớn cho các doanh nghiệp.
Tuy nhiên các chủ đầu tư nghĩ đến các kênh huy động khác để đa dạng dòng vốn. Liên doanh phát triển dự án với các doanh nghiệp nước ngoài, nhóm doanh nghiệp nước ngoài đánh giá tiềm năng bất động sản Việt Nam rất cao nhưng gặp khó khăn khi tìm kiếm quỹ đất nên họ chuyển sang tìm kiếm các đối tác đã có quỹ đất để phát triển dự án.
Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư phát hành trái phiếu, đây cũng là kênh huy động nguồn tiền khác để phát triển dự án bên cạnh kênh huy động vốn từ khách hàng. Việc đa dạng giúp giải tỏa áp lực cho các chủ đầu tư khi gặp áp lực với kênh huy động vốn truyền thống.
Từ các câu chuyện về phát triển kết cấu hạ tầng, tiến trình đô thị hóa nhanh, dự án sân bay Long Thành, phát triển du lịch các tỉnh. Yếu tố nào quan trọng nhất đến phát triển bất động sản TP.HCM?
Quy hoạch là cực kỳ quan trọng. Tất cả các yếu tố phát triển đều xoay quanh hạ tầng. Hạ tầng giải quyết vấn đề nhà ở tại TP.HCM.
Các dự án nhà ở tập trung phân khúc hạng A,B, hạng sang. Chi phí lãi vay, quản lý đều cao thì giá bất động sản giảm là rất khó.
Trong bài trình bày của CBRE có nhắc đến giá của phân khúc cao cấp tăng đến 40%, nguyên nhân vì nguồn cung khan hiếm hay vì yếu tố nào khác. Nếu nguồn cung phục hồi có ảnh hưởng đến giá của phân khúc này?
Nguyên nhân do các dự án hạng sang đều ở khu vực trung tâm với vị trí đắc địa. Thứ hai, quỹ đất các khu vực này ngày càng khan hiếm, khi chủ đầu tư phát triển phân khúc này phải chấp nhận bỏ chi phí đất rất cao khiến cho giá trị đầu tư đầu vào tăng cao.
Yếu tố tiếp theo góp phần làm bất động sản cao cấp tăng giá là do kỳ vọng của nhà đầu tư, khi chấp nhận đầu tư họ kỳ vọng lợi nhuận , sức hút của nhóm sản phẩm này.
Thêm vào đó, các chủ đầu tư đầu tư cho sản phẩm, từ đơn vị thiết kế quốc tế, nguyên vật liệu cao cấp. chính những yếu tố này góp phần làm cho gia hạng sang cao. Tổng hợp những yếu tố đó bất động sản hạng sang khác hẳn so với các bất động sản khác.
Bài trình bày của các chuyên gia CBRE nhận định quỹ đất TP.HCM không phải hết, vấn đề là quy hoạch liệu có chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở hay không, Luật Đất đai có sửa đổi gì không?
Thị trường bất động sản trầm lắng cả nguồn cung rõ nhất ở TP.HCM và Hà Nội, lượng giao dịch cũng giảm so với cùng kỳ. Khi nào thị trường quay lại sôi động, tôi đồng tình với 2 dự báo:
Năm 2020 khó có đột biến về nguồn cung và giao dịch, tất nhiên tùy phân khúc; Nguồn cung nội đô TP.HCM và Hà Nội vẫn khan hiếm trong năm 2020.
Nhìn về dài hạn xu thế nguồn cung nội đô giảm, vấn đề là chúng ta có để tốc độ giảm mạnh như năm 2019 không? Điều này phụ thuộc vào Nhà nước.
Hiện nay có không ít dự án đang “đứng bánh”, TP.HCM trên dưới 100 dự án, Hà Nội ít hơn, nếu chúng ta xử lý được để dự án đó phát triển được, có thể vẫn chủ đầu tư đó hoặc chủ đầu tư khác.
Trong quy hoạch có câu chuyện liên quan đến nguồn cung, sắp tới vùng ven có thể sẽ trở thành một quận, chẳng hạn như Đông Anh (Hà Nội). Điều này phụ thuộc vào bài toán quy hoạch, kết nối và công nhận. Từ đó khái niệm vùng ven hay nội đô sẽ thay đổi.
Dự báo bao giờ thủ tục thông thoáng để nguồn cung quay trở lại?
Tôi không đi sâu vào thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường bất động sản TP.HCM.
Tiềm năng thị trường vẫn còn rất lớn, thành phố đến 8-9 triệu dân, bình quân hơn 2 triệu gia đình mà mỗi năm thị trường cung cấp được 40 nghìn căn thì quá thấp, điều đó có nghĩa là cầu còn rất lớn trong xã hội.
Nếu nhìn ở góc độ kinh tế vĩ mô thì bên cạnh chính sách của trung ương, các nhà quản lý địa phương phải coi bất động sản là một mảng kinh tế rất quan trọng của địa phương mình vì nó không chỉ cung cấp nơi cư trú mà còn là một lĩnh vực để phát triển kinh tế.
Nếu chính quyền địa phương nhìn nhận, coi đây là động lực phát triển kinh tế thì phải làm bản quy hoạch cho rất rõ, tình trạng để nhà đầu tư đi chạy quy hoạch từng mảnh đất thì sẽ không thỏa mãn được cung- cầu. Trong tính toán kinh tế vĩ mô của địa phương, nguồn cầu còn từng này, đất ở đâu mở ra như thế nào?
Đừng để trình trạng chạy quy hoạch mà thành phố phải lập quy hoạch, đâu là khu dân cư, đâu là các chức năng khác của đô thị để nhà đầu tư cạnh tranh nhau trên mảnh đất đó. Như ở Singapore nguồn thu của chính quyền là bất động sản, 1 mảnh đất để thừa ra thì họ sẽ đưa ra đấu giá, đầy đủ quy mô, chiều cao, công năng, chức năng, nhà đầu tư đặt cọc bỏ giá và xây ngay, tất nhiên theo yêu cầu về thời gian. Có như vậy mới khắc phục được tình trạng hụt cung.
Vì sao giá bất động sản hiện nay tăng mạnh như vậy? Bao giờ nguồn cung của TP.HCM sẽ quay trở lại
Dữ liệu hiện nay cho thấy thị trường sụt giảm nguồn cung so với năm 2018 vì rà soát thủ tục đất đai, tuy nhiên điều này diễn ra trên toàn quốc chứ không chỉ ở TP.HCM.
Không chỉ ở TP.HCM mà vùng TP.HCM cũng bị sụt giảm nguồn cung. Tuy nhiên, hiện nay ở TP.HCM nguồn cung đang có dấu hiệu trở lại khi thủ tục cần thiết đang có tín hiệu rất lạc quan. Chẳng hạn như việc công bố danh sách dự án được chấp thuận chủ trương và đưa ra thị trường vừa qua đã cho thấy sự nỗ lực rất lớn của cơ quan quản lý nhà nước.
Tuy nhiên rất khó để đưa ra thời điểm cụ thể mà thị trường hồi phục về nguồn cung. Nhưng nhìn trong cả vùng TP.HCM hiện nay như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa Vũng Tàu đang bổ trợ nguồn cung rất lớn cho thị trường vùng TP.HCM.
Liên hệ 
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video Thị Trường mới nhất!-
Các khách sạn hạng sang ngày càng phụ thuộc vào hạng mục căn hộ trong cùng tổ hợp
Các nhà đầu tư sẽ dễ ngủ hơn một chút khi biết rằng các căn hộ cao cấp sẽ mang lại nguồn thu đáng kể hơn cho một tổ hợp gồm cả khách sạn và các tiện ích khác.
-
Công nghệ tác động như thế nào đến bất động sản?
CafeLand - Những gì xảy ra trong năm 2020 buộc tất cả mọi người phải thích ứng với công nghệ. Thực tế cũng cho thấy công nghệ đã giúp cải thiện hiệu suất làm việc một cách đáng kể.
-
Ý nghĩa của việc đẩy mạnh số hóa ngành bất động sản thương mại
CafeLand - Tất cả các ngành nghề đều đang nỗ lực bắt kịp với quá trình chuyển đổi kỹ thuật số mà thế giới đang hướng tới. Tuy nhiên, bất động sản thương mại dường như lại đang có những bước chuyển dịch chậm hơn nhiều so với các ngành nghề khác....
Chia sẻ bài viết
Góp ý
