CafeLand – Sáng nay (5/12), Tạp chí đầu tư bất động sản CafeLand đã tổ chức Hội thảo “Cơ hội đầu tư bất động sản vùng lân cận TP.HCM năm 2020” với sự tham gia của các chuyên gia kinh tế, tài chính và đại diện các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản.

11h00: Bắt đầu tọa đàm

10h45: Kết thúc tham luận, nghỉ và chuyển sang tọa đàm

10h20, Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE

Năm 2020, vùng ven quyết định nguồn cung

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, khu vực vùng ven đang nhận được sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư nhỏ lẻ, bởi đây là thị trường có nhiều sản phẩm sôi động, nhất là trong bối cảnh thị trường TP.HCM đang gặp nhiều khó khăn về nguồn cung, khan hiếm sản phẩm.

Giá bán nhà tại khu vực trung tâm tăng cao, thách thức về áp lực lãi vay, đầu tư cho thuê không còn hấp dẫn vì hiệu suất sinh lời giảm mạnh giai đoạn 2018 – 2019.

Tại TP.HCM, trong quý 3/2019 có dự án ở phân khúc tầm trung tại quận 9 được chào bán với số lượng 10.000 căn. Nhìn chung, thị trường khá khó khăn, nhưng hầu hết dự án chào bán mới thành công khoảng 70-80%, đặc biệt là phân khúc tầm trung.

Ở phân khúc hạng sang, tỷ lệ biến động giá so với các phân khúc khác dự kiến còn tăng. Tuy nhiên với mức giá hiện nay, nhiều nhà đầu tư khó chen chân nên xu hướng tìm kiếm về vùng ven là tất yếu.

Đồng Nai, Bình Dương hay Long An đang là những thị trường quyết định nguồn cung lớn trong năm 2020. Trong đó, sản phẩm nhà phố sẽ được ưu chuộng, nhất là các dự án có chủ đầu tư uy tín và pháp lý rõ ràng.

Ông Kiệt cũng cho rằng, thị trường vùng ven năm vừa qua cũng chịu tác động lớn từ hệ luỵ của những dự án ma. Nhiều nhà đầu tư có tâm lý lo ngại về dự án ảo, pháp lý không thể triển khai được cùng nhiều yếu tố khác.

“Trước đây, việc lựa chọn sản phẩm dựa vào vị trí và hạ tầng. Hiện nay xu hướng có thay đổi. Vị trí, pháp lý và uy tín là yếu tố cân nhắc khi đưa ra quyết định đầu tư”, ông Kiệt nói.

10h05, TS. Sử Ngọc Khương - Chuyên gia đầu tư bất động sản

Vẫn có cơ hội cho người ít vốn

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương cho biết, hiện nay tốc độ hoá tại TP.HCM rất cao. Bắt đầu tư những năm 90, quy hoạch tại thành phố đã phát triển theo hướng từ phía nam rồi lan sang phía đông với các quận 2, 9, Thủ Đức, tiếp đến là khu vực phía bắc như Gò Vấp.

Mặc dù vậy, quỹ đất tại TP.HCM không phải là đã cạn kiệt nếu nhìn về hướng huyện Bình Chánh, Củ Chi và Hóc Môn.

Tuy nhiên, những khu vực này vẫn chưa có sự phát triển của hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhưng giá cả đất đai cũng đã tăng khá cao, vượt qua tầm với của phần lớn người dân.

Các thị trường vùng ven có quỹ đất rộng và giá cả thấp hơn, nhưng sự phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng đang trở thành điểm đến của các nhà đầu tư, người mua có nhu cầu ở. Các địa phương lân cận TP.HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai là các địa phương nổi bật.

Với những nhà đầu tư cá nhân có tiềm lực tài chính không lớn thì việc mua những khu đất có diện tích nhỏ tại khu vực vùng ven là hướng đầu tư không ngoan.

Thứ nhất, bất động sản có diện tích nhỏ nằm trong khả năng nguồn vốn nhỏ hẹp. Thứ hai, loại hình bất động sản này có tính thanh khoản rất cao do nhu cầu lớn. Thứ ba, tại những khu vực này giá trị của bất động sản được duy trì nhờ các nguồn thu như cho thuê làm xưởng hay xây phòng trọ cho lực lượng công nhân thuê lại.

“Nhiều người có số vốn vài trăm triệu đã chọn mua đất tại các thị trường vùng ven. Sau đó 3 – 5 năm, họ bán lại và có thể thu về khoản tiền lên đến vài tỉ đồng, sau đó có thể tính đến chuyện dịch chuyển dần về Sài Gòn”, ông Khương phát biểu tại buổi hội thảo: “Cơ hội đầu tư bất động sản vùng lân cận TP.HCM năm 2020” do CafeLand tổ chức ngày 5-12.

Đối với các nhà đầu tư tổ chức, họ lại có tầm nhìn rất dài hạn, họ đã hình dung trước được tiến trình tốc độ hoá đô thị. Do đó, hiện nay có rất nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước đã sở hữu quỹ đất lên đến hàng trăm hécta tại các thị trường vùng ven. Quỹ đất này họ đã tích luỹ cách đây từ 10, thậm chí 20 năm trước.

Ông Khương lưu ý, mặc dù hạ tầng đang được xem là đòn bẩy để tăng giá trị bất động sản song nhà đầu tư cần phải cẩn trọng để không gặp rủi ro. Bởi giá trị bất động sản, bên cạnh hạ tầng kỹ thuật còn phải cần có sự phát triển của hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, hạ tầng kinh tế… để thu hút người dân về sinh sống.

Nếu chỉ ăn theo hạ tầng, nhất là các dự án hạ tầng lớn thì sẽ rất rủi ro, bởi đây là các dự án phải triển khai trong nhiều năm, cần tầm nhìn dài hạn. Những bài học ở các “đô thị ma” lân cận TP.HCM vẫn còn đến hiện nay là minh chứng.

“Tóm lại, đầu tư bất động sản tại các vùng ven là một hướng đi triển vọng cho những người đầu tư có nguồn vốn ít trong thị trường hiện nay. Tuy nhiên, trước khi xuống tiền nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ quy hoạch, hạ tầng xã hội, hạ tầng giao thông để có cái nhìn toàn diện nhất”, ông Khương phát biểu.

9h45, Ông Đặng Huy ĐôngViện trưởng Nghiên cứu quy hoạch và Phát triển, Nguyên Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư 

Sự phát triển của thành phố sân bay: Nếu như ở thế kỷ 20, sân bay được coi là trung tâm vận tải với vai trò thiết yếu giúp các doanh nghiệp đề cao giá trị thời gian, đa dạng hóa nền kinh tế, thúc đẩy xuất khẩu, thu hút đầu tư và du lịch, thì hiện nay, sân bay chính là chìa khóa để phát triển kinh tế, giúp kết nối toàn cầu tốc độ cao.

Hệ thống hàng không được ví như Internet hữu hình, kết nối các nền kinh tế trên thế giới. Kết nối hàng không chính là lợi thế cho doanh nghiệp và đô thị phát triển.

Đối với ngành sản xuất công nghệ cao, hàng không sẽ giúp kết nối nhanh chóng, toàn cầu với các nhà cung cấp. Trụ sở các doanh nghiệp có xu hướng phụ thuộc vào vị trí sân bay, tỷ lệ di dời đến sân bay nhỏ 40%, đến sân bay lớn là 60%.

Về tác động của ngành hàng không và sân bay, theo nghiên cứu của Oxford Economics trên hơn 80 quốc gia, năm 2010 ngành hàng không đóng góp 22 triệu việc làm và 1,4 nghìn tỉ USD GDP.

Các sân bay được kết nối tốt nhất sẽ mang lại lợi thế cạnh tranh khổng lồ. Ở vùng ven TP.HCM như Long An, Đồng Nai và Bình Dương, Đồng Nai trong tương lai sẽ là một đô thị sân bay. Do đó, Đồng Nai cần quy hoạch lại để phát triển đô thị sân bay. Lúc đó, sân bay Quốc tế Long Thành sẽ phát huy được hiệu quả, sẽ là trung tâm hội nghị quốc tế, thu hút đầu tư, nguồn lao động. Đó chính là cơ hội, tiền đề giúp bất động sản Đồng Nai phát triển.

9h15, TS. Võ Trí Thành - Nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu kinh tế Trung Ương

Trong cái nhìn ngắn hạn, từ 2019 đến 2022, tăng trưởng kinh tế thế giới gần như giảm tốc. Đà giảm tốc này diễn ra ở các thị trường có quan hệ đầu tư thương mại quan trọng với Việt Nam như Hoa Kỳ, EU, đặc biệt là Trung Quốc.

Thứ hai, thế giới cực kỳ bất định và rủi ro, thương chiến Mỹ-Trung có thể còn kéo dài. Dù thỏa thuận thương mại có thể được ký vào cuối năm nay hay đầu năm sau, nhưng vẫn còn nhiều trục trặc, bất trắc, nguy cơ thế giới bước vào suy thoái.

Kinh tế Việt Nam vẫn khá tốt trong bối cảnh hiện nay, nhưng chứng khoán Việt Nam có dấu hiệu ảm đạm. trong khi đó, dù giảm tốc, nhưng chứng khoán Mỹ vẫn tăng trưởng. Ngân hàng ngầm trên thế giới phát triển mạnh, lãi suất trái phiếu Mỹ xuống rất thấp. Đây là những kỳ vọng không tốt vào tương lai.

Trong bối cảnh có vẻ bất định với tăng trưởng giả, thương mại giả, dòng vốn dịch chuyển khó đoán thì vẫn có những điểm tích cực.

Việt Nam có ba điểm tích cực. Đó là sự dịch chuyển ngành nghề, chuyển hướng thương mại đầu tư nhờ tác động của thương chiến Mỹ - Trung. Một số ngành nghề có thể đầu tư được, một số lĩnh vực có thể tận dụng được. Năm 2019, bất động sản công nghiệp rất hứng khởi.

Câu chuyện đáng để ý hơn là một số nước chuyển hướng chiến lược. Ví dụ Hàn Quốc với chiến lược hướng Nam và Việt Nam là một trong những địa bàn đầu tư được nhắm đến. Dòng người Hàn Quốc sang Việt Nam làm việc lên đến hàng trăm nghìn người. Điều này liên quan đến nhu cầu nhà ở, nhu cầu văn phòng.

Việt Nam hội nhập sâu rộng CPTPP đã có tác động khá tích cực dù thực chất không quá lớn. Từ đầu năm đến nay, xuất khẩu sang Canada và Mexico tăng. Nửa đầu năm tới, IVFTA và hiệp định thương mại Việt Nam – EU sẽ được ký kết. Những hiệp định thương mại này sẽ giúp chúng ta có thêm thị trường xuất khẩu.

Việt Nam đang có nhiều thay đổi. Tầng lớp trung lưu, cách sống và lối sống đang thay đổi. Việt Nam cũng đang bắt đầu đô thị xanh bên cạnh đô thị thông minh. Trong đầu tư thế giới 2-3 năm, qua bên cạnh hạ tầng logistic và lưu trú, thì công nghệ bất động sản lên ngôi.

Với Việt Nam, tăng trưởng khoảng 6,8-7% tốt, lạm phát được kiểm soát tốt, tỷ giá ổn định, dự trữ ngoại tệ hơn 72 tỉ USD. Nhưng cũng cần lưu ý, mong muốn đột phá năm nay chưa diễn ra, cổ phần doanh nghiệp nhà nước vẫn dậm chân tại chỗ, giải ngân đầu tư công không đạt, giải ngân từ ngân sách tương đối tốt.

Tốt nhất là khu vực ngân hàng, nhưng nợ xấu vẫn còn đó, mặc dù rất nhiều ngân hàng đạt Basel II nhưng nhiều ngân hàng 0 đồng vẫn còn đó. Chính sách tiền tệ tốt, nhưng Hoa Kỳ vẫn liệt Việt Nam vào nước thao túng tiền tệ. Từ đó có thể thấy, ứng xử với dữ trữ ngoại hối, tỷ giá bên cạnh linh hoạt cũng cần thận trọng.

Nói đến bất động sản, tiềm năng tương đối tốt khi tầng lớp trung lưu tăng cao, cách sống của giới trẻ khiến nhu cầu cho các loại hình bất động sản.

Ông Thành cho rằng, có sáu yếu tố liên quan đến bất động sản cần lưu ý trong trung dài hạn. Đầu tiên, pháp lý liên quan đến bất động sản có quá nhiều luật. Thế nhưng gần như tất cả các luật cần sửa đổi để hoàn thiện, còn chồng chéo, xung khắc và những vấn đề này sẽ còn kéo dài. Tuy nhiên, vẫn có những điểm hy vọng tích cực dù chưa lớn, ví dụ như pháp lý với condotel cũng đang được bàn thảo.

Yếu tố thứ hai là tốc độ đô thị hóa. Việt Nam mới có 35% đô thị. Như vậy, xu thế đô thị hóa trong thời gian tới sẽ rất mạnh. Trong xu thế này, Hà Nội, TP.HCM, thậm chí Đà Nẵng đứng trước nhiều áp lực về hạ tầng giao thông đi cùng biến đổi khí hậu. Nên cần lan tỏa ra các tỉnh lân cận và vùng ven. Lan tỏa này gắn theo câu chuyện dòng người di cư, nhu cầu lao động…

 Yếu tố thứ 3, là hạ tầng bức tranh vẽ nên rất đẹp nhưng tốc độ triển khai còn bất định nên đây vẫn còn là dấu hỏi. Năm nay giải ngân đầu tư công chậm nhưng thu ngân sách khá, hy vọng sẽ đẩy nhanh được giải ngân đầu tư công trong thời gian tới.

Yếu tố thứ 4, về đất đai từ quyền sở hữu chuyển nhượng, đấu thầu còn là câu chuyện dài, ví dụ như câu chuyện đất công ở TP.HCM và  tăng giá đất liên quan đến thuế, đến đầu ra cho bất động sản.

Yếu tố thứ 5 là vốn và tiền. FDI là điểm tốt không chỉ đầu tư trực tiếp mà M&A cũng tốt nhờ chuyển hướng chiến lược và chuyển hướng đầu tư của nhiều nước. Chính sách tiền tệ tốt, tỷ giá tốt, lãi suất giảm có thể còn cần thời gian để lan tỏa đến nền kinh tế nhưng đây là tín hiệu tốt. Thời gian tới Bộ Tài chính sẽ sửa Nghị định 20 quy định trần không chế chi phí lãi vay không quá 20%, sắp tới có thể lên đến 30-35%. Đây cũng là tín hiệu tích cực. Thông tư 22 liên quan đến tiền huy động ngắn hạn cho vay trung dài hạn xuống 40% từ đầu năm tới, cho các năm tiếp theo các tỷ lệ này sẽ giảm dần.

Tín dụng bất động sản hiện nay thu hẹp chưa nhiều, 9 tháng đầu năm tín dụng cho bất động sản tăng 16%, tổng tín dụng cho vay liên quan bất động sản, nhà đầu tư và người tiêu dùng gần 20% trên tổng dư nợ tín dụng. Trong đó cho vay kinh doanh bất động sản năm nay còn lại 32%.

Yếu tố thứ 6 là lòng tin của khách hàng. Tranh tranh chấp giữa chủ dự án – khách hàng (quỹ bảo trì – quản lý) gia tăng, “vỡ trận” cam kết lợi nhuận tại dự án Cocobay. Bên cạnh đó là cơn sốt đất nền ở một số địa phương, dự án “ma” và sự chậm trễ vào cuộc của chính quyền.

Cuối cùng, ông Thành lưu ý, việc tiếp cận thông tin để nhìn ra xu thế, tận dụng lợi thế, linh hoạt trong xử lý, biết kết nối và quan tâm quản trị rủi ro đó là những “từ khóa” mà doanh nghiệp và người mua cần lưu ý.

9h00, TS. Nguyễn Anh Tuấn – Tổng biên tập Tạp chí Nhà đầu tư phát biểu khai mạc

Năm 2019, nền kinh tế Việt Nam tiếp tục duy trì tốc độ tăng trưởng cao dự báo khoảng 7%, kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát được kiềm chế ở mức thấp, tỷ giá và lãi suất không có biến động lớn.

Dòng vốn FDI tiếp tục gia tăng, đặt gần 32 tỷ USD trong 11 tháng đầu năm, tăng 3,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Tổng kim ngạch xuất nhập khẩu tiếp tục đạt mức tăng trưởng cao, đạt trên 473 tỷ USD trong 11 tháng đầu năm, riêng kim ngạch xuất khẩu đạt trên 241 tỷ USD, tăng 7,8% so với cùng kỳ năm trước, xuất siêu 11 tháng trên 9 tỷ USD, môi trường đầu tư kinh doanh tiếp tục được cải thiện.

Tuy nhiên, hoạt động đầu tư kinh doanh cũng đang phải đối mặt với không ít khó khăn. Vào những tháng gần đây việc một số ngân hàng tăng lãi suất huy động, nhiều doanh nghiệp phải huy động vốn bằng phát hành trái phiếu với lãi suất cao cho thấy rủi ro thanh khoản ngày càng gia tăng. Việc mới đây NHNN ban hành Thông tư 22 với một số quy định siết chặt việc cho vay đầu tư trung và dài hạn, trong đó có bất động sản đang đặt ra những thách thức mới về nguồn vốn tín dụng.

Đối với thị trường bất động sản năm 2019, thanh khoản bất động sản tại Tp HCM sụt giảm, tuy nhiên, giá nhà đất nhiều khu vực tại TP. HCM vẫn tăng do nguồn cung sụt giảm. Trong khi đó, giao dịch bất động sản nhiều khu vực lân cận TP.HCM vẫn diễn ra khá sôi động. Như tại Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương, Đồng Nai, Bình Thuận, Cần Thơ, Long An…. Nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn bắt đầu đầu tư vào các dự án lớn tại các tỉnh lân cận TP.HCM, trong đó có những khu đô thị mới đẳng cấp được hình thành, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương.

Trước những vấn đề và xu hướng nói trên Chuyên trang đầu tư bất động sản CafeLand thuộc Tạp chí Nhà Đầu tư tổ chức hội thảo này với sự tham gia của các chuyên gia kinh tế - tài chính, các nhà tư vấn và doanh nghiệp với kỳ vọng tìm lời giải cho câu hỏi: Đâu là cơ hội đầu tư, rủi ro đối với bất động sản các vùng lân cận TP.HCM trong năm 2020 và những năm sắp tới?

Buổi hội thảo của chúng ta sẽ có 2 phần.

Phần 1: Chúng ta sẽ nghe các tham luận của các diễn giả về triển vọng nền kinh tế Việt Nam, bất động sản vùng lân cận TP.HCM.

Phần 2: Sẽ được dành cho thảo luận mở và trả lời câu hỏi của các nhà đầu tư.

Để buổi hội thảo diễn ra thành công và mang lại kết quả như kỳ vọng, chúng tôi rất mong muốn được lắng nghe những câu hỏi và ý kiến tranh luận của quý vị đại biểu tham dự.

Chúng tôi cũng rất mong các bạn đồng nghiệp đến từ các cơ quan báo chí sẽ truyền tải rộng rãi thông tin về hội thảo đến đông đảo cộng đồng, các nhà đầu tư, các doanh nghiệp và các cơ quan hoạch định chính sách.

8h50, Bắt đầu Hội thảo

Hội thảo có sự tham gia của các khách mời:

-  Ông Đặng Huy Đông - Viện trưởng Nghiên cứu quy hoạch và Phát triển, Nguyên Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư 

- TS. Võ Trí Thành - Nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu kinh tế Trung Ương

- TS. Sử Ngọc Khương - Chuyên gia đầu tư bất động sản

- Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE

- Ông Phạm Lâm - Tổng giám đốc DKRA Việt Nam

- Ông Nguyễn Anh Tuấn - Tổng Biên tập Tạp chí Nhà Đầu tư

Ban Biên Tập
  • Facebook
  • Chia sẻ
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất động sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.