Bất động sản TP.HCM sau sáp nhập: Ba cực phát triển, cơ hội bùng nổ vùng ven

Các diễn giả tham dự tại hội thảo "Từ TP.HCM ra các tỉnh vệ tinh – Cơ hội mới cho bất động sản" tổ chức sáng 22/8

Tại hội thảo “Từ TP.HCM ra các tỉnh vệ tinh – Cơ hội mới cho bất động sản” sáng 22/8, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng thị trường sau sáp nhập sẽ chia thành ba cực rõ rệt:

Tại TP.HCM phân khúc căn hộ hạng sang và cao cấp vẫn giữ vai trò chủ đạo. Song song đó, bất động sản phức hợp - tích hợp văn phòng hạng A, trung tâm thương mại, khách sạn 5 sao và căn hộ dịch vụ - được xác định phát triển mạnh.

Ngoài ra, phân khúc nhà liền thổ được đánh giá là nguồn cung khan hiếm, chủ yếu tập trung trong các khu đô thị khép kín. Với đặc điểm dân số đông và thu nhập cao, thị trường TP.HCM định vị rõ ở phân khúc cao cấp, nhu cầu chủ yếu đến từ tầng lớp thượng lưu, chuyên gia cấp cao và khách quốc tế.

Với thị trường Bình Dương: với đặc thù phát triển mạnh công nghiệp, có lượng lao động di cư nhiều nên phát triển tốt căn hộ tầm trung, bất động sản khu công nghiệp và nhà ở xã hội. Đặc điểm thị trường này là phục vụ nhu cầu ở thực khá nhiều, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ ở vị trí gần khu công nghiệp rất hấp dẫn và giá bất động sản khu vực này có tiềm năng tăng trưởng bền vững cùng khu công nghiệp.

Và thị trường Bà Rịa – Vũng Tàu đang có hai điểm nổi bật là về du lịch và những vấn đề liên quan đến logistics. Hai yếu tố này cũng tạo ra hai nhóm sản phẩm là bất động sản nghỉ dưỡng, second home và bất động sản liên quan đến logistics, cảng biển.

Ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam tại hội thảo

Theo ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, sự mở rộng quy mô buộc TPHCM phải tái định hình mục tiêu tăng trưởng, phù hợp hơn với một đô thị 14 triệu dân. Riêng ở góc độ thị trường bất động sản, sự thay đổi về cơ cấu sản phẩm và phân khúc chỉ có thể diễn ra trong 3 - 5 năm tới, dựa trên lợi thế cạnh tranh của từng khu vực. Trong 2 - 3 năm tới, cơ cấu sản phẩm cơ bản chưa biến động nhiều, chủ yếu dừng ở việc định vị lại thị trường.

"Khi quy hoạch được xác định rõ, tốc độ tăng trưởng cùng hệ thống giao thông sẽ trở thành “xương sống” cho sự phát triển, tạo động lực lưu thông hàng hóa và tái cấu trúc thị trường bất động sản. Trong ngắn hạn, TP.HCM và các đô thị vệ tinh vẫn tập trung tháo gỡ khó khăn pháp lý để khơi thông nguồn cung", ông Khương nhấn mạnh.

Vùng ven lên ngôi

Sự dịch chuyển từ lõi trung tâm ra các đô thị vệ tinh đã bắt đầu thể hiện qua mặt bằng giá. CBRE ghi nhận giá căn hộ sơ cấp tại TP HCM tăng bình quân 29%/năm; Bình Dương tăng 14%/năm; Đồng Nai tăng 15%/năm nhờ sân bay Long Thành; còn Long An (cũ) bứt phá tới 90%/năm, trở thành điểm nóng mới nhờ quỹ đất lớn và các dự án đại đô thị.

"Nếu xét về tốc độ tăng giá, Long An (cũ) là thị trường đang có tốc độ tăng giá cao, Hiện mặt bằng giá căn hộ ở thị trường này, trong 3 năm trở lại đây có nguồn cung rất ít, khá thấp nhưng thời gian vừa rồi có nhiều dự án dự án quy mô lớn được triển khai, đang xác lập mức giá mới và tốc độ tăng giá đang cao nhất ở khu vực phía Nam", ông Kiệt chia sẻ.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam

Xu hướng này cho thấy trong giai đoạn tới, khoảng 80% nguồn cung mới sẽ đến từ các khu vực vệ tinh, thay vì nội đô. Đặc biệt với bất động sản liền thổ, Bình Dương, Long An và Đồng Nai được xem là tâm điểm, khi trung tâm TP.HCM gần như không còn quỹ đất để phát triển.

Theo chuyên gia CBRE, sự phát triển của bất động sản TP.HCM sau sáp nhập sẽ chịu tác động chính từ bốn yếu tố: quy hoạch hợp nhất với các tỉnh lân cận; tiến độ hạ tầng giao thông; thay đổi bảng giá đất; và các chính sách thuế, luật mới.

Trong đó, hạ tầng được xem là “xương sống” cho sự phát triển. Các tuyến metro, vành đai, cao tốc khi đồng bộ sẽ thay đổi hoàn toàn giá trị bất động sản, đặc biệt các dự án gần trạm metro hoặc kết nối cao tốc có khả năng tăng giá nhanh hơn.

Cùng với đó, cơ chế bảng giá đất sát thị trường và chính sách thuế minh bạch hơn sẽ giúp thị trường vận hành ổn định, giảm rủi ro cho nhà đầu tư.

“Nhà đầu tư thông minh cần theo sát bốn yếu tố này để đưa ra quyết định kịp thời, tận dụng cơ hội từ sự dịch chuyển mạnh mẽ sang các đô thị vệ tinh”, ông Kiệt nhấn mạnh.