Trực tiếp Hội thảo: Từ TP.HCM ra các tỉnh vệ tinh - Cơ hội mới cho bất động sản

Hội thảo có sự tham gia của các chuyên gia:

- PGS.TS Trần Đình Thiên - Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam

- TS. Phạm Trần Hải - Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM - HIDS

- Ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam

- Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam

PHẦN 1: THAM LUẬN CỦA CÁC DIỄN GIẢ

PGS.TS Trần Đình Thiên: Những cơ hội, thách thức từ bối cảnh kinh tế vĩ mô

Thực trạng kinh tế tư nhân trong nước đang cho thấy bức tranh vừa sáng, vừa nhiều gam trầm. Hiện cả nước có hơn 940.000 doanh nghiệp tư nhân và khoảng 5 triệu hộ kinh doanh, đóng góp 50% GDP, hơn 30% thu ngân sách và tạo việc làm cho tới 82% tổng số lao động. Tuy nhiên, phần lớn vẫn là doanh nghiệp quy mô siêu nhỏ, nhỏ và vừa, dễ bị tổn thương trước biến động thị trường.

Chỉ tính riêng quý 1/2024, có 59.900 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới và quay trở lại hoạt động, nhưng số rút lui khỏi thị trường lại lên tới 73.900 doanh nghiệp, tăng mạnh 22,8%. Bức tranh này tiếp tục lặp lại trong 7 tháng đầu năm 2025, khi số doanh nghiệp thành lập mới đạt 174.000 (tăng 22,9%) nhưng đồng thời cũng có tới 144.400 doanh nghiệp rời bỏ thị trường (tăng 15,1%).

Những con số này phản ánh sự năng động nhưng cũng đầy thách thức của khu vực tư nhân – nơi được coi là động lực chính của nền kinh tế.

Bức tranh kinh tế vĩ mô 6 tháng đầu năm 2025 cho thấy nhiều điểm sáng. Trong đó, tốc độ tăng GDP đạt 7,52%, cao hơn nhiều so với mức 6,42% cùng kỳ, trong khi lạm phát được kiểm soát ở mức 3,27%, thấp hơn so với 4,08% năm trước.

Xuất khẩu và nhập khẩu hàng hóa đều tăng mạnh, lần lượt 14,4% và 17,9%, phản ánh sự phục hồi thương mại quốc tế. Tổng vốn đầu tư toàn xã hội tăng 9,8%, trong đó khu vực nhà nước dẫn dắt với mức tăng 14,82%, còn khu vực dân cư – tư nhân chỉ đạt 7,5%, thấp hơn so với vốn FDI tăng 10,6%.

Tăng trưởng tín dụng năm nay khoảng 16%, tức khoảng 2,5 triệu tỷ. 6 tháng tăng trưởng tín dụng đạt tới 9,9%, gấp đôi so với cùng kỳ chỉ 4,45%.

Ngân sách nhà nước cũng ghi nhận chuyển biến tích cực: thu tăng 28,3% và chi tăng 38,5%. Vấn đề đặt ra là doanh nghiệp đang khó khăn nhưng thu ngân sách vẫn tăng, tại sao? Tôi cho rằng có liên đến bất động sản. Gía đất tăng cao, thu ngân sách tăng.

“Bức tranh nền kinh tế nhìn chung là sáng nhưng trong điểm sáng đó còn có những ‘nốt trầm’ cần lưu ý. Trong đó, tăng trưởng tí dụng cao, lạm phát thấp cho thấy vòng quay tiền ra nền kinh tế thấp”, ông Thiên đặt vấn đề.

Trong lịch sử Việt Nam và thế giới chưa có nước nào tăng trưởng trường kỳ 2 con số. Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng 2 con số có thể thấy đi kèm với tăng trưởng này là rất nhiều thách thức.

Để đạt mục tiêu tăng trưởng, theo PGS.TS Trần Đình Thiên, động lực phát triển kinh tế – xã hội cần mới và khác biệt. Trong đó kinh tế tư nhân được coi là động lực quan trọng nhất, đưa kinh tế Việt Nam lên một đẳng cấp mới, trở thành thế lực trong hệ thống kinh tế toàn cầu, đồng thời bảo đảm năng lực cạnh tranh quốc gia và xây dựng nền kinh tế tự cường.

Trong khi đó, khoa học – công nghệ khẳng định vai trò của con người, nơi trí tuệ sáng tạo kết hợp cùng trí tuệ nhân tạo trở thành yếu tố quyết định mọi bước tiến.

Thứ 3 là hội nhập quốc tế tầm cao, phát huy trong không gian hợp tác, dựa trên nền tảng hợp tác nhằm hướng tới các mục tiêu phát triển chung.

Thứ 4, Nhà nước kiến tạo – đồng kiến tạo, tức không chỉ thể hiện vai trò của Chính phủ mà các doanh nghiệp tư nhân cũng cần thể hiện vai trò đồng kiến tạo.

Bước ngoặt lịch sử của đất nước đang được dẫn dắt bởi một loạt nghị quyết mang tính chiến lược – được ví như “bộ tứ trụ cột”. Trong đó, Nghị quyết 57 về khoa học công nghệ, Nghị quyết 59 về hội nhập quốc tế, Nghị quyết 66 về cải cách thể chế, và Nghị quyết 68 về kinh tế tư nhân – với trọng tâm là giải phóng các nguồn lực, tạo nên khung chính sách then chốt để bứt phá. Hai năm nay, Chính phủ đang tích cự tháo gỡ cho bất động sản, nếu không tháo gỡ dòng tiền sẽ “tắc ở đó”.

Không chỉ dừng ở việc ban hành, các nghị quyết này còn đi kèm với định hướng tinh chỉnh bộ máy và sắp xếp lại giang sơn, nhằm tối ưu hóa quản trị quốc gia, nâng cao hiệu quả vận hành. Đây được xem là một bước chuyển quan trọng, tạo nền tảng để phát triển bền vững trong bối cảnh hội nhập sâu rộng và cạnh tranh toàn cầu ngày càng gay gắt.

Trong bối cảnh thế giới đầy biến động, bất ổn và khó lường, tình hình kinh tế trong nước cũng đối diện nhiều thách thức. Từ tháng 6/2020 đến tháng 6/2025, đã có hơn 862.000 doanh nghiệp rời khỏi thị trường, riêng 7 tháng đầu năm 2025 đã có tới 144.400 doanh nghiệp ngừng hoạt động, đặt ra câu hỏi lớn về việc người lao động và nguồn lực xã hội sẽ đi đâu.

Năm 2025, tín dụng được định hướng tăng trưởng 16%, với 6 tháng đầu năm đã bơm ra 1,72 triệu tỷ đồng, tăng 9,9% so với cuối năm 2024, nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với cùng kỳ năm trước (19,3%). Đáng lo ngại, dòng tiền chỉ quay vòng 0,67 lần, cho thấy nền kinh tế vẫn rất khát vốn.

Cả nước hiện có khoảng 2.900 dự án phải tạm dừng hoặc gặp vướng mắc, với tổng vốn gần 6 triệu tỷ đồng trên diện tích 350 nghìn ha đất. Riêng tại TP.HCM, 504 dự án bị đình trệ với quy mô vốn khoảng 7.179 tỷ đồng, tương ứng gần 7 triệu m² đất.

Bên cạnh đó, những trở ngại như thủ tục chậm trễ, gián đoạn hoạt động do sắp xếp, tái cơ cấu, cùng các yếu tố khách quan khác tiếp tục tạo áp lực lớn lên sản xuất, sự kiện, lễ hội và đời sống kinh tế - xã hội.

TP.HCM là một điển hình cho phát triển đầu tàu sáp nhập, lại nhập thêm với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu tạo thành một thế lực toàn cầu. TP.HCM mới không chỉ có lợi thế về quy mô mà còn là lợi thế dẫn đầu, lợi thế hội nhập quốc tế.

Quan điểm đột phá trong giai đoạn này được thể hiện qua hàng loạt cam kết mạnh mẽ và vượt tầm. Điểm nghẽn lớn nhất chính là thể chế, và muốn phát triển phải coi đây là “đột phá của đột phá”. Địa phương cần tinh thần “tự quyết – tự làm – tự chịu trách nhiệm”, đồng thời tránh xu hướng hình sự hóa các quan hệ kinh tế, dân sự. Bộ máy chính quyền được tổ chức tinh gọn theo mô hình 2 cấp, tiến tới nhập tỉnh, bỏ huyện để nâng cao hiệu quả quản lý. Tinh thần hành động cũng rất rõ ràng: chỉ bàn làm, không bàn lùi, và luôn giữ niềm tin rằng không gì là không thể.

Trên nền tảng ấy, mục tiêu phát triển được xác lập đầy tham vọng: tăng trưởng trường kỳ ở mức hai chữ số, tiến tới “Zero carbon 2050”, đồng thời vươn lên trở thành thế lực trong các lĩnh vực then chốt của thời đại như chip bán dẫn và trí tuệ nhân tạo (AI). Đây không chỉ là những cam kết vượt tầm, mà còn là định hướng chiến lược mở ra bước ngoặt phát triển mới.

Trong vòng một tháng, từ Nghị quyết 68 Bộ Chính trị đến Nghị quyết 198 Quốc hội và Chương trình hành động của Chính phủ, định hướng hành động đã được xác định rõ ràng: cởi trói để phát triển. Tư duy mới nhấn mạnh rằng không phải ưu đãi mới là quan trọng, mà cốt lõi là không phân biệt đối xử, bảo đảm tự do kinh doanh và cạnh tranh bình đẳng.

Điều này đồng nghĩa với việc giảm tối đa thanh kiểm tra, không hình sự hóa các quan hệ kinh tế – dân sự, không hồi tố gây bất lợi cho doanh nghiệp. Cách tiếp cận cũng chuyển từ “tiền kiểm” sang “hậu kiểm”, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp tiếp cận các nguồn lực thiết yếu như đất đai và vốn.

Song song, Nhà nước thúc đẩy sự “thay máu” của lực lượng doanh nghiệp, khuyến khích khởi nghiệp – đổi mới sáng tạo, hướng đến “Go Global”. Đồng thời, hỗ trợ hình thành và phát triển các tập đoàn kinh tế tầm cỡ quốc tế, với những doanh nghiệp tiên phong dẫn dắt chuỗi giá trị, tạo động lực lan tỏa cho cả nền kinh tế.

Các nền kinh tế tỉnh đang đứng trước lợi thế lớn nhờ quy mô, sự tích hợp và cộng hưởng lợi thế. Không gian phát triển ngày càng được mở rộng nhờ công nghệ, từ không gian “tầm thấp”, không gian ngầm, không gian biển cho đến không gian số. Cơ hội phát triển cũng được thúc đẩy thông qua việc tinh gọn bộ máy, cắt giảm thủ tục, quy trình.

Bên cạnh đó, nhiều mô hình kinh tế vượt trội đang hình thành như các trung tâm tài chính quốc tế, khu thương mại tự do, khu kinh tế mở, khu công nghệ cao, khu công nghiệp công nghệ cao và các sàn giao dịch bất động sản, vàng, tiền số. Hạ tầng kết nối, đô thị hiện đại và chuyển đổi số trở thành nền tảng quan trọng cho sự bứt phá. Rõ ràng, không có lý do gì để doanh nghiệp Việt không bứt phá, và nền kinh tế Việt Nam không vươn mình mạnh mẽ trong giai đoạn mới.

TS. Phạm Trần Hải - Từ kinh tế đột phá đến quy hoạch hạ tầng đồng bộ

Định hướng phát triển TP.HCM sau sáp nhập tập trung vào hai nội dung lớn: định hướng phát triển kinh tế - xã hội của TP.HCM mới và định hướng phân bố dân cư gắn với kết cấu hạ tầng.

Định hướng TP.HCM sau sáp nhập

Việc xây dựng định hướng cho TP.HCM (mới) cần bám sát 5 trụ cột chính:

Thứ nhất, phát triển kinh tế TP.HCM với các động lực mang tính đột phá. Cụ thể, tập trung phát triển công nghiệp công nghệ cao và sản xuất thông minh theo mô hình University City và Quadruple Helix (Nhà nước - Trường đại học - Doanh nghiệp - Cộng đồng). Song song, ưu tiên phát triển dịch vụ chất lượng cao (tài chính quốc tế, công nghệ) và kinh tế biển (cụm cảng nước sâu, logistics, năng lượng, du lịch sinh thái).

Trên cơ sở đó, TP.HCM hình thành 5 khu vực phát triển kinh tế tập trung:

• Khu vực sản xuất công nghiệp (tại các phường, xã thuộc tỉnh Bình Dương trước đây);

• Khu vực đổi mới sáng tạo, công nghệ cao (Tăng Nhơn Phú, Đông Hòa, Bình Dương, Nhà Bè);

• Khu vực trung tâm tài chính - công nghệ (Sài Gòn và Thủ Thiêm);

• Khu vực công nghiệp chuyên sâu, hàng hải và logistics (Phú Mỹ, Tân Phước, Long Sơn);

• Khu vực không gian biển và sinh thái hải đảo (Vũng Tàu, Tam Thắng, Phước Thắng, Phước Hải, Hồ Tràm, Cần Giờ, Côn Đảo).

Thứ hai, tái cấu trúc các khu vực phát triển để phát huy lợi thế sẵn có, tránh cạnh tranh chồng chéo giữa các địa phương trước sáp nhập, qua đó tối ưu hóa phân bổ nguồn lực xã hội.

Thứ ba, tăng cường kết nối giữa các khu vực thông qua hạ tầng giao thông hiện đại và chuyển đổi số toàn diện (chính quyền số, xã hội số, kinh tế số).

Thứ tư, thúc đẩy sự chia sẻ trong khai thác và vận hành các công trình hạ tầng kỹ thuật – xã hội, nhằm tăng hiệu quả đầu tư.

Thứ năm, đồng bộ hóa phát triển hạ tầng giữa các khu vực để bảo đảm sự cân bằng, ổn định và hài hòa trong toàn đô thị.

Vì vậy cần điều chỉnh và bổ sung danh mục dự án ưu tiên đầu tư. Theo đó, các dự án sẽ được phân thành 3 nhóm:

Nhóm tăng tính cấp thiết sau sáp nhập: cần ưu tiên vốn đầu tư đến năm 2030.

Nhóm giảm hoặc mất tính cấp thiết: xem xét hạ ưu tiên hoặc loại khỏi danh mục.

Nhóm dự án mới phát sinh sau sáp nhập, có tính cấp thiết cao: cần bổ sung khẩn trương để sớm triển khai.

Phát triển kinh tế và phân bố dân cư gắn kết hạ tầng

Theo định hướng, phát triển kinh tế và phân bố dân cư phải gắn với hai nguyên tắc:

Hoạt động công nghiệp, thương mại, dịch vụ gắn kết với hệ thống đường bộ (vành đai, cao tốc) và đường sắt vận chuyển hàng hóa.

Phân bố dân cư gắn với nhà ga đường sắt hành khách (quốc gia và đô thị), hướng đến phát triển theo mô hình TOD (Transit Oriented Development).

Mạng lưới đường sắt quốc gia và đô thị

Đường sắt quốc gia: 8 tuyến, tổng 585km, gồm các tuyến quan trọng như đường sắt cao tốc Bắc - Nam, TP.HCM – Cần Thơ, TP.HCM – Tây Ninh, Biên Hòa – Vũng Tàu, Thủ Thiêm – Long Thành, kết nối cảng Hiệp Phước – Cái Mép.

Đường sắt đô thị: tổng 1.012km, trong đó TP.HCM cũ 582km (13 tuyến), Bình Dương 305km (12 tuyến), Bà Rịa – Vũng Tàu 125km (3 tuyến).

Tại Bình Dương cũ, 12 tuyến với tổng 305km, nổi bật có:

• Tuyến số 1: Thành phố mới Bình Dương – TP.HCM (Ga Suối Tiên), dài 31,6km.

• Tuyến số 2: Thủ Dầu Một – TP.HCM (Hiệp Bình Phước), dài 23,3km.

• Tuyến số 3 (đoạn 1): Tân Uyên – TP.HCM (Gò Dưa), dài 23,3km, kết nối vào tuyến số 6 TP.HCM.

Tại Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, có 3 tuyến với 125km: Tuyến số 1: Vòng quanh nội thành Vũng Tàu, dài 20km. Tuyến số 2: Vũng Tàu – Long Hải – Phước Hải – Bình Châu, dài 65km. Tuyến số 3: Vũng Tàu – Bà Rịa – Phú Mỹ, dài 40km, kết nối với tuyến Thủ Thiêm – Long Thành.

Như vậy, sau sáp nhập, TP.HCM mới sở hữu mạng lưới đường sắt đô thị hơn 1.000km – quy mô bậc nhất cả nước.

Tuy nhiên, khó khăn lớn nhất hiện nay là nguồn vốn đầu tư. Ngoài ra, các thách thức khác gồm: phát triển nguồn nhân lực, công nghiệp đường sắt, công tác bồi thường – tái định cư, cũng như xây dựng mô hình quản lý – vận hành phù hợp với quy mô khổng lồ này.