Triển vọng tươi sáng chờ đợi thị trường bất động sản thương mại châu Á

Tháng 9, ngân hàng đầu tư nổi tiếng Goldman Sachs đã trở thành cái tên tiếp theo cắt giảm triển vọng tăng trưởng đối với nền kinh tế Trung Quốc trong năm 2022. Tuy nhiên, chi nhánh quản lý bất động sản của Goldman Sachs lại thành lập một liên doanh với một nhà phát triển bất động sản có trụ sở tại Thương Hải để đầu tư vào cơ sở hạ tầng kho bãi mới tại các thành phố hàng đầu của Trung Quốc.

Đáng chú ý, đây là liên doanh thứ hai được chi nhánh quản lý bất động sản của Goldman Sachs thành lập với các công ty bất động sản Trung Quốc chỉ trong vài năm gần đây.

Rõ ràng, rủi ro từ việc tăng lãi suất và suy thoái kinh tế đang đè năng lên nhiều thị trường đầu tư và bất động sản của châu Á. Trong quý III, tổng khối lượng giao dịch bất động sản trên toàn khu vực đã giảm 29% so với cùng kỳ năm trước, theo công ty dịch vụ bất động sản JLL.

Tuy nhiên, đà sụt giảm này có sự khác biệt đối với từng phân khúc và khu vực vị trí địa lý khác nhau. Tim Graham, người đứng đầu bộ phận nguồn vốn quốc tế ở khu vực châu Á – Thái Bình Dương của JLL cho biết các quỹ toàn cầu đang tìm cách tăng vốn vào lĩnh vực bất động sản đang nhận ra bối cảnh đầu tư tại châu Á đa dạng và nhiều sắc thái hơn các khu vực khác.

Tại Trung Quốc, tỷ lệ lãi ròng trong lĩnh vực bất động sản logistics trong quý III đã tăng 63% so với quý trước, được thúc đẩy bởi các công ty liên quan tới thương mại điện tử, theo dữ liệu của CBRE. Tỷ lệ hấp thụ ròng trong cả năm được dự báo sẽ đạt 5,8 triệu m2, trong khi giá thuê tiếp tục tăng, trái ngược với sự sụt giảm ở phân khúc bất động sản cho thuê văn phòng và mặt bằng bán lẻ.

Sự khác biệt giữa các lỗ hổng kinh tế và khả năng phục hồi của thị trường bất động sản thương mại thậm chí còn được nhận thấy rõ ràng hơn ở Hàn Quốc. Tổng kim ngạch xuất khẩu của quốc gia này, đại diện cho tốc độ tăng trưởng kinh tế của cả quốc gia (vì Hàn Quốc là một trong những quốc gia hàng đầu về xuất khẩu bán dẫn) đã giảm lần đầu sau 2 năm vào tháng 10.

Ngoài ra, thị trường nợ doanh nghiệp đang phải chịu một đợt bán tháo mạnh mẽ, được bắt nguồn từ thương vụ vỡ nợ bất ngờ của nhà phát triển công viên giải trí Legoland Korea ở Seoul.

Tuy nhiên, tăng trưởng đối với phân khúc văn phòng cho thuê tại Seoul lại nằm ngoài đà sụt giảm trên. Riêng trong quý III, giá thuê văn phòng hạng A tại Seoul đã tăng 21,4% so với cùng kỳ năm trước, theo dữ liệu của JLL. Nhu cầu mạnh mẽ, đặc biệt là từ các công ty công nghệ, đã giúp tỷ lệ trống trung bình của các tòa tháp văn phòng ở Seoul giảm xuống mức 2,5%, mức thấp nhất kể từ năm 2009.

Úc cũng đang chứng kiến ​​sự phân hóa mạnh mẽ giữa nền kinh tế và các phân khúc của lĩnh vực bất động sản thương mại. Tương tự Hàn Quốc, chi phí đi vay tại Úc đã tăng mạnh trong vài tháng qua, khiến hoạt động của khu vực tư nhân bị thu hẹp trong tháng 10.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản logistics của Úc đang phát triển mạnh. Theo CBRE, tăng trưởng giá thuê trung bình đối với các tài sản logistics ở các khu vực “siêu đắc địa” tại thủ đô của Úc đã tăng 6,7% trong quý III, được thúc đẩy bởi tình trạng thiếu hụt nguồn cung, qua đó khiến tỷ lệ trống gần như bằng 0. Tại Sydney và Perth, giá thuê cho các tài sản logistics chất lượng hàng đầu đã tăng 25% đến 30% mỗi năm.

Trent Iliffe, Giám đốc điều hành Logos, một nhà phát triển logistics toàn châu Á, cho biết áp lực kinh tế và tài chính trong khu vực đã khiến nguồn cung bất động sản logistics không thể theo kịp nhu cầu của các doanh nghiệp.

Các chuyên gia tin rằng triển vọng tăng trưởng kinh tế châu Á sẽ vẫn ảm đạm trong thời gian dài. Tuy nhiên, điều này không được che khuất sức mạnh tiềm ẩn của thị trường bất động sản thương mại, ngay cả với một số nền kinh tế dễ bị tổn thương nhất trong khu vực.