Bất động sản toàn cầu suy thoái, tương lai nào cho thị trường châu Á?

Kể từ đầu năm 2022, lãi suất vay thế chấp đã tăng gấp đôi ở các thành phố lớn trên toàn cầu. Tại Mỹ, lãi suất cố định trong 30 năm đã vượt mức 7%, trong khi ở Anh - nơi các khoản vay có lãi suất thả nổi chiếm tỷ trọng lớn - lãi suất lên gần 6% so với chỉ hơn 2% vào một năm trước đó.

Bối cảnh đầy thách thức này đã khiến khả năng chi trả trở thành mối quan tâm hàng đầu của nhiều người dân, sau 2 năm thị trường được hưởng lợi từ nhu cầu bùng nổ và lãi suất hấp dẫn do đại dịch. Theo ngân hàng UBS, người lao động có tay nghề trung bình trong lĩnh vực dịch vụ giờ chỉ đủ tiền mua những căn nhà có diện tích bằng 2/3 so với trước đại dịch.

Theo Chỉ số Bong bóng Bất động sản Toàn cầu mới nhất của UBS thực hiện tại 25 thành phố trên thế giới, việc điều chỉnh giá nhà đang diễn ra ở nhiều thị trường phát triển quá nóng. Toronto và Frankfurt có các dấu hiệu bong bóng rõ rệt nhất, trong khi áp lực tương tự cũng đang gia tăng ở châu Á. Hồng Kông và Tokyo cũng thuộc nhóm phải đốt mặt với bong bóng bất động sản.

Thị trường nhiều thách thức

Bức tranh thị trường nhà ở châu Á sẽ khác biệt tại từng quốc gia và từng thời điểm. Trong thời gian tới, lãi suất thế chấp cao hơn và nền kinh tế tăng trưởng chậm lại là những khó khăn lớn nhất của thị trường. Nhưng nguồn cung hạn chế, thị trường việc làm thu hẹp và các tiêu chuẩn cho vay chặt chẽ sẽ giúp các hộ gia đình tránh được những tác động tồi tệ nhất. Vào năm 2023, giá nhà được dự báo sẽ chỉ tăng nhẹ ở mức một con số tại Singapore, trong khi có xu hướng đi ngang ở Tokyo và giảm mạnh tại Hồng Kông.

Singapore

Tại Singapore, các chính sách kinh tế vĩ mô thận trọng được thực hiện trong nhiều năm qua đã đảm bảo khả năng trả nợ thế chấp theo kịp tốc độ tăng giá nhà. Nhưng do nguồn cung thiếu hụt, giá thuê đã tăng mạnh, ở mức 16% từ giữa năm 2021 đến giữa năm 2022.

Singapore đang hưởng nhiều lợi thế khi được coi là nơi trú ẩn an toàn sau đại dịch. Việc đảo quốc này mở cửa trở lại nền kinh tế, nỗ lực thu hút nhân tài toàn cầu và duy trì quan điểm trung lập tương đối trong bối cảnh căng thẳng Mỹ - Trung gia tăng càng củng cố lợi thế này.

Kết quả là, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Singapore đã vượt qua ASEAN, Trung Quốc, Nhật Bản và Hàn Quốc trong nửa đầu năm 2022. Hơn một nửa số cam kết đầu tư đến từ lĩnh vực bán dẫn. Sự quan tâm của người nước ngoài đối với bất động sản Singapore cũng đã tăng trở lại mức trước đại dịch, chiếm 4% đến 6% tổng giao dịch.

Tuy nhiên, do lãi suất đang trên đà tăng, có thể lên hơn 4% trong năm tới, mức tăng giá bất động sản sẽ hạ nhiệt từ 8% đến 10% trong năm nay xuống còn khoảng 2% đến 4% vào năm tới. Văn phòng, bất động sản bán lẻ và công nghiệp sẽ tiếp tục hưởng lợi khi Singapore mở cửa trở lại hoàn toàn.

Hồng Kông

Bức tranh tương lai khá lạc quan đối với Hồng Kông, nơi thị trường bất động sản bị đình trệ kể từ giữa năm 2019 sau 15 năm bùng nổ. Điều này là do nền kinh tế bị ảnh hưởng nặng nề bởi các quy định nghiêm ngặt để phòng dịch Covid-19, bất ổn địa chính trị, làm sóng di dân và hiện nay là lãi suất tăng.

Cho đến nay, giá nhà ở Hồng Kông đã giảm 9% và có thể giảm thêm 3% đến 4% nữa vào cuối năm nay. Khi các điều kiện tài chính thắt chặt, giá nhà thậm chí sẽ giảm thêm 5% đến 7% vào năm 2023.

Bất chấp những khó khăn đang diễn ra và thất bại gần đây trong cuộc đua với Singapore để trở thành trung tâm tài chính hàng đầu của khu vực, đặc khu hành chính này vẫn còn nguyên lợi thế từ vị trí cửa ngõ vào Trung Quốc đại lục. Đây có thể là tiền đề để Hồng Kông duy trì vị thế là trung tâm tài chính hàng đầu thế giới trong những năm tới.

Thị trường bất động sản Hồng Kông đang chứng kiến những chuyển biến tích cực hơn. Dữ liệu cho thấy người dân đang quay trở lại thành phố này kể từ tháng Tám. Khi biên giới với Trung Quốc đại lục mở lại và tốc độ tăng lãi suất giảm bớt, giá nhà có thể dần hồi phục vào nửa cuối năm 2023.

Nhật Bản

Tại Tokyo, giá nhà đã liên tục tăng trong 10 năm qua do lãi suất cực thấp và lượng người nhập cư cao. Gần đây, đồng Yên suy yếu về gần mức thấp nhất trong 3 thập kỷ đã thúc đẩy sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài đối với bất động sản Nhật Bản.

Tuy nhiên, thị trường đang trong giai đoạn điều chỉnh, với mức tăng giá giảm một nửa xuống chỉ còn 5% hàng tháng trong thời gian gần đây. Xu hướng này có thể tiếp tục đến năm 2023, dẫn đến giá nhà không đổi hoặc chỉ tăng ở mức một con số.

Đối với bất động sản văn phòng, tỷ lệ trống có thể vẫn cao do người lao động chọn làm việc tại nhà và nguồn cung tăng lên trong những năm tới. Giá thuê văn phòng được dự báo sẽ giảm khoảng 4% đến 5% trong các năm 2022 và 2023.

Các cơ hội cho nhà đầu tư

Châu Á không tránh khỏi những sóng gió đang tác động lên thị trường bất động sản toàn cầu. Nhưng các yếu tố cốt lõi như vị thế của một trung tâm tài chính, các chính sách vĩ mô phù hợp, cơ cấu dân số và nguồn cung hạn chế có thể giúp các thị trường trọng điểm chiến thắng về dài hạn.

Đối với nhà đầu tư chứng khoán, cổ phiếu bất động sản châu Á đang có giá rẻ hơn so với thời điểm trước và được giao dịch ở mức giá thấp so với giá trị tài sản ròng của các doanh nghiệp phát hành. Cổ phiếu của các nhà phát triển bất động sản tốt tại Hồng Kông và Nhật Bản là lựa chọn đầu tư hấp dẫn, đặc biệt là những nhà phát triển ít sử dụng đòn bẩy và có quyền định giá mạnh mẽ.

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản văn phòng, công nghiệp và bán lẻ của Singapore cũng được hưởng lợi từ nhu cầu thuê tăng cao và các khoản thanh toán dài hạn, bền vững. Tại Hồng Kông, các khu vực bán lẻ tập trung vẫn được ưu tiên nhờ khả năng phục hồi cao hơn trước suy thoái kinh tế vĩ mô. Ngược lại, các quỹ tín thác của Nhật Bản có thể gặp thách thức khi giá thuê tăng trong những năm tới.

Nhìn chung, người mua nhà châu Á cần phải gồng mình đối phó với một số căng thẳng trong ngắn hạn, nhưng có thể hái quả ngọt trong dài hạn, nhất là tại các trung tâm đô thị. Bởi xét đến cùng, bất động sản vẫn là hàng rào chống lạm phát vững chắc và là nền tảng quan trọng mang lại sự giàu có cho nhiều thế hệ.