Ngành bất động sản châu Á sắp phải đối mặt với khủng hoảng nợ?

Những căng thẳng tài chính và nguy cơ nợ xấu đang hiện hữu tại châu Á, khi ngành bất động sản tại đây phải đối mặt với doanh số bán hàng thấp hơn và chi phí đi vay cao hơn.

Lãi suất tăng trên toàn cầu cũng phơi bày những rủi ro tích tụ trên thị trường bất động sản, từng chứng kiến tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ nhờ nguồn vốn giá rẻ trong thời kỳ đại dịch. Châu Á không phải là một ngoại lệ.

Indonesia

Trái phiếu đô la đáo hạn vào năm 2024 của Agung Podomoro, nhà phát triển bất động sản lớn tại Indonesia, đã kéo dài đà lao dốc trong tuần này, giảm 6,7 cent và được cho là mức giảm tồi tệ nhất kể từ tháng 7 năm 2021. Trái phiếu của tập đoàn này rơi xuống mức thấp kỷ lục là 37 cent so với đồng đô la, theo dữ liệu của Bloomberg.

Các dấu hiệu khác cho thấy căng thẳng về tài chính trong ngành bất động sản châu Á cũng ngày càng rõ nét. Ngày 09/11, công ty xây dựng PT Kawasan Industri Jababeka, doanh nghiệp bất động sản công nghiệp đầu tiên của Indonesia được niêm yết, vừa bị Fitch Ratings hạ xếp hạng xuống mức “rác”. Tổ chức xếp hạng này cũng tin rằng Jababeka đã thực hiện một thỏa thuận hoán đổi nợ để tránh vỡ nợ.

S&P Global Ratings cũng cắt giảm xếp hạng đối với Jababeka trong tuần này, thậm chí cảnh báo công ty này có thể bị gán nhãn “vỡ nợ có chọn lọc”.

Trái phiếu đô la đáo hạn vào năm 2023 của Jababeka đã chạm mức thấp nhất kể từ tháng 8 vào ngày 07/11 nhưng đã tăng trở lại. Giá trị trái phiếu đạt 48,6 cent so với đồng đô la vào ngày 10/11.

Ngày 10/11, trái phiếu đáo hạn vào năm 2026 của Lippo Karawaci, một công ty bất động sản lớn khác của Indonesia, đã giảm giá khoảng 0,3 cent xuống còn 54 cent so với đồng đô la. Trong khi đó, trái phiếu đáo hạn năm 2026 của LMIRT Capital, quỹ tín thác bất động sản bán lẻ của Lippo Karawaci, đã kéo dài khoản lỗ mà quỹ bất động sản này đang phải gánh chịu, rơi xuống chỉ còn 55 cent, mức được coi là nguy hiểm.

Trung Quốc

Trung Quốc đang vật lộn với cuộc khủng hoảng nợ bất động sản khi tình trạng vỡ nợ của các nhà phát triển ngày càng trầm trọng hơn.

Giá nhà đang giảm tại hơn một nửa thành phố của Trung Quốc. Doanh số bán nhà mới cũng thấp hơn 23% so với cùng kỳ năm ngoái tính đến hết tháng 8. Việc giảm doanh số bán nhà ở hình thành trong tương lai là điều đáng lo ngại, vì chúng mang lại 86% nguồn vốn cho các nhà phát triển Trung Quốc.

Các khoản vay thế chấp bất động sản nói chung chiếm 11% tài sản của các ngân hàng, cao hơn hẳn so với 4,5% của các nhà phát triển. Do đó, việc người mua nhà đe dọa không thanh toán là một vấn đề nghiêm trọng đối với chất lượng tài sản và khả năng thanh toán của các ngân hàng.

Các nhà quản lý Trung Quốc đang tạo ra các quỹ cứu trợ hòng xoay chuyển tình thế. Tuy nhiên, nguồn lực cho các quỹ hỗ trợ này đến từ các ngân hàng lớn nhất và có uy tín nhất, làm hạn chế khả năng tiếp cận vốn với những doanh nghiệp đi vay có điểm tín dụng tốt. Trong khi đó, các ngân hàng chính sách lại hướng đến gói giải cứu trị giá 200 tỷ Nhân dân tệ (29 tỷ USD) để giúp các nhà phát triển hoàn thành những dự án đang dang dở, với mục đích xoa dịu người mua và chấm dứt làn sóng không thanh toán thế chấp.

Hàn Quốc

Thị trường nhà ở Hàn Quốc đã liên tục giảm trong những tuần gần đây sau đợt giảm hàng tháng tồi tệ nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu vào tháng 8 khi lãi suất bắt đầu tăng để chống lạm phát. Theo sau đó là kịch bản tồi tệ cho thị trường tín dụng địa trong nước. Trong bối cảnh này, chính phủ đã phải đưa ra hàng loạt biện pháp để hỗ trợ thị trường tín dụng bất động sản.

Ngày 10/11, Hàn Quốc đã mở rộng quỹ bình ổn để tăng tính thanh khoản cho các thương phiếu đảm bảo bằng bất động sản lên mức 2.800 tỷ won (2,1 tỷ USD). Trong đó, 1.000 tỷ won sẽ được dùng để hỗ trợ trực tiếp cho trái phiếu phát hành bởi các công ty xây dựng.

Đồng thời, một số bộ của nước này tuyên bố sẽ yêu cầu các doanh nghiệp nhà nước đảm bảo tài trợ thêm 10 nghìn tỷ won “để hạn chế sự thu hẹp quá mức của các dự án nhà ở”.

Đây là các gói hỗ trợ mới nhất trong hàng loạt biện pháp mà Hàn Quốc triển khai suốt hai tuần qua để ngăn chặn cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản, sau khi nhà phát triển Legoland Korea vỡ nợ đã đẩy lợi suất của các khoản vay ngắn hạn lên mức cao chưa từng thấy kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Trước đó tháng 10, chính phủ cũng đã kích hoạt một gói hỗ trợ hơn 50.000 tỷ won để giải cứu thị trường tín dụng, với 10.000 tỷ won dành cho tín dụng bất động sản.

Tuy nhiên, bất chấp các nỗ lực của chính phủ, lợi tức thương phiếu kỳ hạn 3 tháng tại Hàn Quốc đã tăng 4 điểm cơ bản, lên 5,13% vào ngày 11/11.

“So với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, những khó khăn trên thị trường vốn ngắn hạn vẫn đang tiếp diễn. Chúng tôi đã triển khai thêm các biện pháp hỗ trợ thị trường, vì chứng khoán bảo đảm bằng bất động sản và thương phiếu là những mắt xích yếu nhất trong thị trường vốn ngắn hạn”, Ủy ban này cho biết.

Trong bối cảnh này, lãnh đạo 20 ngân hàng và tổ chức tín dụng tại Hàn Quốc, bao gồm Ngân hàng Hana, Ngân hàng Kookmin, Ngân hàng Nonghyup, Ngân hàng Shinhan và Ngân hàng Woori, cho biết sẽ mua thương phiếu và cổ phiếu bảo đảm bằng bất động sản, cũng như cùng hợp tác để duy trì hạn mức tín dụng cho các công ty tài chính phi ngân hàng.

Việt Nam

Tại Việt Nam, các nhà phát triển bất động sản và cả người mua nhà đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn do việc siết tín dụng và và trái phiếu bất động sản, cùng những tin tức tiêu cực gần đây trên thị trường.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến 31/8/2022 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 777.235 tỷ đồng. Còn theo Bộ Tài chính, trong 9 tháng đầu năm 2022, tổng giá trị trái phiếu phát hành khoảng 323.000 tỷ đồng, trong đó nhóm bất động sản đạt 93.000 tỷ đồng, chiếm 28,87%.

Bộ Xây dựng cho biết, trong quý 03/2022, tổng lượng giao dịch bất động sản tại Việt Nam là 51.003 giao dịch, nguồn cung bất động sản có 18.885 căn nhà ở đủ điều kiện đưa vào giao dịch. Nhìn chung, trong 9 tháng đầu năm 2022, số lượng nhà ở trong các dự án đưa ra giao dịch (nguồn cung) hạn chế trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao.

Đáng chú ý, tổng giá trị hàng tồn kho và nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản lớn lại tăng. Theo khảo sát của Báo Đấu Thầu trên 13 doanh nghiệp lớn, tính đến cuối quý 03/2022, lượng hàng tồn kho lên đến 262.053 tỷ đồng, tăng 26,2% so với thời điểm đầu năm. Tổng giá trị nợ vay tăng thêm 37% so với đầu năm, từ mức 112.998 tỷ đồng lên 154.721 tỷ đồng.

Tuy vậy, theo đánh giá của các tổ chức quốc thế thì Việt Nam vẫn là điểm sáng về thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Lượng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản sẽ tiếp tục được cải thiện khi Việt Nam cũng như các quốc gia trở lại trạng thái bình thường sau đại dịch.