Tranh chấp giữa cư dân các khu đô thị mới với chủ đầu tư thời gian qua diễn ra khá phổ biến. Những căng thẳng giữa cư dân sinh sống tại Tại chung cư Nam Đô Complex với chủ đầu tư là Cty CP Đầu tư dầu khí toàn cầu (GP.Invest) một lần nữa vai trò của cơ quan trung gian như mô hình trọng tài kinh tế được lại được đặt ra.

Quản lý sử dụng và vận hành nhà chung cư cao tầng là lĩnh vực rất nhạy cảm và phức tạp (Ảnh: tòa nhà Nam Đô Complex)

Dự án Nam Đô Complex là một tổ hợp khu nhà ở cao tầng, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, trường học và vườn hoa cây xanh do GP.Invest làm chủ đầu tư. Dự án tọa lạc tại 609 Trương Định, quận Hoàng Mai, Hà Nội. Dự án bao gồm 2 blog A, B với 2 tầng hầm liên thông 2 tòa nhà, 1 tòa nhà văn phòng 15 tầng và khu trường mầm non 4.000 m2.

Cư dân “tố” bị ăn bớt

Thời gian vừa qua, nhiều cơ quan báo chí đã nhận được đơn thư phản ánh của Ban liên lạc cư dân khiếu nại chủ đầu tư GP. Invest. Theo đó, ngoài những vấn đề đã khiếu nại nhiều lần, như nguồn nước bị ô nhiễm asen gấp hơn 2 lần tiêu chuẩn cho phép; tính an toàn của hệ thống ga tại Nhà hàng Thanh Thủy; hệ thống thang máy bị sử dụng chung với khối văn phòng… Chưa hết bức xúc trên, cư dân tiếp tục một số khiếu nại mới, như không bố trí phòng sinh hoạt cộng đồng; phiếu giữ xe không hợp lệ; không công khai quỹ bảo trì; lạm thu tiền thuế giá trị gia tăng và tiền thuế sử dụng đất…

Với 19 khiếu nại, đại diện cư dân Dự án Nam Đô Complex đã đưa ra quan điểm đấu tranh khá quyết liệt. Ông Võ Thanh Sơn - Trưởng Ban liên lạc bảo vệ quyền lợi của cư dân Nam Đô Complex cho biết gia đình ông nhận nhà từ tháng 7/2013 và chính thức chuyển về đây sinh sống từ tháng 10/2013. Tuy nhiên, mới chỉ sau hơn 5 tháng sinh sống tại đây, gia đình ông và nhiều gia đình khác đã gặp những phiền phức trong cuộc sống. Sau nhiều lần phản ánh trực tiếp đến lãnh đạo chủ đầu tư GP-Invest cũng như Ban quản lý tòa nhà, nhưng không được giải quyết thỏa đáng, các hộ dân tại đây đã lập ra Ban liên lạc với mục tiêu là bảo vệ quyền lợi của mình.

Khiếu nại đầu tiên được ông Sơn đưa ra là chất lượng nước sinh hoạt ở đây bị ô nhiễm nghiêm trọng, trong đó, lượng asen - là một chất gây ung thư hiện cao gấp hơn 2 lần tiêu chuẩn cho phép của Bộ Y tế. Tiếp đến là việc chủ đầu tư đã tận dụng hệ thống thang máy cho Khu căn hộ CT2A, CT2B vốn dành riêng cho các hộ dân để phục vụ cho khu thương mại, văn phòng.

Việc không thi công hệ thống ga trung tâm như hợp đồng ký kết cũng khiến cho người dân bức xúc. Cũng theo cư dân phí dịch vụ được chủ đầu tư đưa ra cũng không nhất quán. Trong hội nghị khai trương tòa nhà CT2 (tháng 7/2013), chủ đầu tư có nói trước toàn thể cư dân là phí dịch vụ sẽ áp dụng 4.000 đồng/m2 nhưng hiện nay đã thu là 5.000 đồng/m2…

Cái lý của chủ đầu tư

Để phản bác lại các khiếu nại của cư dân, ông Nguyễn Tiến Dũng - Phó TGĐ GP.Invest, tỏ ra bức xúc không kém khi cho rằng, cư dân phản ánh như vậy là “có ý hạ thấp danh dự của chúng tôi”. Ông Dũng khẳng định: “Chúng tôi tuyệt đối không cắt giảm hay hạ cấp chất lượng công trình, thậm chí một số hạng mục còn được đầu tư thêm hoặc lựa chọn sản phẩm chất lượng hơn”.

Ông Dũng lấy ví dụ về hệ thống gas trung tâm mà người dân cho rằng chủ đầu tư cố tình cắt giảm. Trong hồ sơ thiết kế ban đầu và hợp đồng mua bán căn hộ với cư dân đúng là có hệ thống gas trung tâm, nhưng đến khi triển khai xây dựng dự án thì chủ đầu tư nhận thấy nếu sử dụng hệ thống này sẽ không bảo đảm an toàn cho tòa nhà. Hơn nữa, nếu có triển khai thì cũng phải tổ chức đấu thầu cho các nhà cung cấp gas vào đầu tư thực hiện, chứ chủ đầu tư cũng không có chuyên môn để làm việc này. Sau khi cân nhắc kiến nghị của người dân, căn cứ vào giá thành của đơn vị chào thầu, ông Dũng cho biết, chủ đầu tư đã chủ động bồi hoàn lại cho mỗi hộ dân gần 8 triệu đồng (tổng số tiền bồi hoàn khoảng gần 10 tỷ đồng).

Tương tự là hệ thống viễn thông, nhiều người dân chưa ký hợp đồng để sử dụng dịch vụ nhưng cũng ký tên phản đối là điều “không thể hiểu nổi” - ông Dũng bức xúc.

Vấn đề tồn tại mà ông Dũng cho là khó giải quyết nhất là câu chuyện về chất lượng nước sinh hoạt. GP.Invest không sản xuất nước để cung cấp cho cư dân, nên không thể làm thay đổi chất lượng nước. Đơn vị cung cấp nước đưa ra chứng nhận nước đủ tiêu chuẩn và mức độ asen là 1, nhưng cư dân đi xét nghiệm thì mức độ asen là từ 2,2 đến 2,7. Chủ đầu tư đi hỏi thì Bộ Y tế cung cấp 2 bộ tiêu chuẩn, 1 bộ có mức asen cho phép là 1, còn 1 bộ có mức là 5 và cũng không kết luận rằng mức asen nằm giữa 2 bộ tiêu chuẩn thì có đảm bảo chất lượng nước sinh hoạt hay không? Vì vậy, chủ đầu tư đã đưa ra phương án, trong thời gian tới sẽ tổ chức lấy mẫu xét nghiệm có đủ 3 bên là cư dân, chủ đầu tư, nhà cung cấp nước.

Bên cạnh đó, Cty còn đầu tư thêm hệ thống bể bơi 4 mùa khoảng 8 tỷ đồng; đầu tư thêm hệ thống quản lý tòa nhà thông minh BMS khoảng 15 tỷ đồng; lựa chọn thang máy cao cấp làm tăng chi phí 10 tỷ đồng; lựa chọn cửa gỗ nhập khẩu làm tăng chi phí 4 tỷ đồng; lựa chọn máy phát điện chất lượng cao hơn, đầu tư cây xanh, sân vườn… “Để làm được những điều đó, GP.Invest đã phải bỏ ra thêm hơn 200 tỷ đồng và người hưởng lợi là cư dân, nhưng không được ghi nhận là thiếu công bằng”, ông Dũng nói.

Rõ ràng, những tranh chấp kéo dài như trên đang gây ra một hệ lụy tiêu cực đối với tình hình an ninh trật tự của các khu đô thị mới. Theo một số chuyên gia pháp lý, để giải quyết những bất cập trên, mô hình giải quyết như trọng tài kinh tế có thể được xem là một phướng án hiệu quả cho cả chủ đầu tư và cư dân. Những đòi hòi thực tế này đang cần sự ủng hộ của các nhà quản lý và hoạch định chính sách.

Nên có Luật chung cư

LS Vũ Hữu Thức - Đoàn LS Hà Nội: Có 13 loại tranh chấp điển hình về chung cư, chưa kể hàng loạt vấn đề liên quan khác. Phương thức phổ biến để giải quyết những tranh chấp này là tự giải quyết; nhờ chính quyền; thông qua trọng tài; thông qua tòa án.

Thực tế cho thấy, tự giải quyết thường không dứt điểm được các vấn đề tranh chấp; nhờ chính quyền đôi khi lại làm tình hình phức tạp thêm; thông qua trọng tài thì đến nay chưa ghi nhận được trường hợp nào; thông qua tòa án thì tốn nhiều thời gian, công sức, chi phí và hiệu quả không cao. Khả năng giải quyết trong nhiều trường hợp gần như là vô vọng, phía chịu thiệt hại là khách hàng. Khi chung cư không chỉ dùng để ở mà còn dùng làm văn phòng cho thuê, và cả các hoạt động dịch vụ thương mại, ngân hàng, tài chính... thì việc quản lý, sử dụng càng phức tạp hơn.

Do thiếu những căn cứ pháp lý, nhất là về chế độ sở hữu nên những mâu thuẫn có liên quan đến chế độ sở hữu, quản lý, sử dụng nhà chung cư đang bị “ứ đọng”. Nếu không được xử lý kịp thời, vấn đề sẽ ngày càng trở nên bức xúc, dễ dẫn đến những bất ổn trong xã hội, mâu thuẫn triền miên giữa nhà đầu tư với người sở hữu sử dụng căn hộ chung cư. Điều này gây cản trở cho việc triển khai chính sách nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp; không kiểm soát được nạn đầu cơ bất động sản nhà ở...

Chính vì vậy, một trong những giải pháp để khắc phục tình trạng nêu trên là bắt tay vào xây dựng “Luật Chung cư”. Trong quan điểm lập pháp của Luật Chung cư, cách nhìn về sở hữu, sử dụng, quản lý khu chung cư phải theo hướng chất lượng cao và hiện đại, khác hẳn với cách “ứng xử” với các khu tập thể trước đây. Đặc biệt, phải phân định rõ phần thuộc sở hữu chung và phần sở hữu riêng của nhà chung cư cùng quyền lợi và nghĩa vụ tương ứng.

Để giải quyết những bất cập đang diễn ra cần sự vào cuộc của nhiều cơ quan như chính quyền địa phương, các tổ chức xã hội như hội Luật gia, Liên đoàn Luật sư, Trong tài thương mại… Tôi đồng tình với giải pháp mang tính kịp thời là đưa mô hình giải quyết của trong tại thương mại vào giải quyết tranh chấp. Các bên tranh chấp cần phải đồng thuận với phương thức này.

Nhóm PV (Diễn đàn doanh nghiệp)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.