Tranh chấp quyền quản lý phí bảo trì chung cư: Chủ đầu tư đã quá tham lam?

Phí bảo trì chung cư là vấn đề tranh chấp ở một số chung cư hiện nay. Ảnh: B.A

Trong buổi họp giữa đại diện cư dân, chính quyền và chủ đầu tư dự án chung cư Lê Thành mới đây, bên cạnh những ngổn ngang chưa thể giải quyết được về những vấn đề tranh chấp ở chung cư này thì có một câu hỏi được cư dân ở đây đặt ra là tại sao khoản tiền hơn 12 tỉ đồng thuộc quỹ bảo trì của chung cư Lê Thành lại đang nằm trong một tài khoản ở NH Techcombank với chủ tài khoản là ông Lê Hữu Nghĩa (Giám đốc Công ty Lê Thành) và vợ là bà Nguyễn Thị Kim Hồng. Điều này liệu có hợp pháp và đúng luật? Tuy nhiên, ngay tại buổi họp, cả chủ đầu tư và đại diện Sở Xây dựng đều lờ câu hỏi này đi.

Hay như tại dư án chung cư 4s, đại diện ban quản trị chung cư này cho biết, cuối năm 2011 hội nghị nhà chung cư lần 1 đã bầu ra ban quản trị (BQT) và được UBND quận Thủ Đức công nhận.

Theo Quyết định 08/2008 của Bộ Xây dựng, chủ đầu tư phải bàn giao toàn bộ việc quản lý, sử dụng, quỹ... cho BQT, thế nhưng chủ đầu tư đã viện nhiều lý do để trì hoãn thực hiện. Đến hội nghị nhà chung cư lần 2 đã yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao quyền quản lý, vận hành chung cư cho BQT. Trước áp lực này, chủ đầu tư bàn giao hiện trạng nhưng không bàn giao toàn bộ hồ sơ kỹ thuật, quỹ bảo trì 2%, các phần diện tích chung như nhà cộng đồng, hầm để xe, hồ bơi, hệ thống sân vườn... Đến nay, BQT vẫn chưa được bàn giao quỹ bảo trì 2%, do chủ đầu tư chỉ chịu “bàn giao hiện trạng” - nghĩa là quỹ còn bao nhiêu thì giao bấy nhiêu, không công khai cụ thể sổ sách.

Luật Nhà ở năm 2005 quy định, quản lý và giữ 2% phí bảo trì chung cư thuộc về BQT. Ban này được bầu ra từ hội nghị chung cư, được sự công nhận hợp pháp của chính quyền địa phương. Việc sử dụng kinh phí này phải được sự thống nhất của cư dân. Còn theo quy chế ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 25.5.2008 của Bộ Xây dựng quy định: Chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản tiền gửi cho từng nhà chung cư tại ngân hàng thương mại với lãi suất không thấp hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn kể từ khi đưa nhà chung cư vào sử dụng và bàn giao tài khoản đó cho BQT khi BQT được bầu ra. BQT quản lý tài khoản kinh phí bảo trì với hình thức đồng chủ tài khoản để quản lý và sử dụng khoản kinh phí này theo quy định của pháp luật về tài chính. Số tiền lãi phát sinh trong mỗi kỳ do gửi tiền tại ngân hàng phải được bổ sung vào kinh phí bảo trì.

Luật quy định vậy, nhưng thực tế nhiều chủ đầu tư không chịu “nhả” ra. Tại TPHCM không hiếm trường hợp tranh chấp như vậy, lẽ ra pháp luật đã minh định việc giữ phí bảo trì thuộc về cư dân, nhưng chủ đầu tư “cù cưa” thì không có cơ quan nào đứng ra phân xử. Điều này khiến cư dân nghĩ rằng, chủ đầu tư giữ được thêm ngày nào hay ngày đó, chỉ gửi ngân hàng thôi cũng là nguồn thu không nhỏ, không biết làm cách nào để giành lại.

Không chỉ có vậy, vấn đề này đang ngày càng trở nên rắc rối và gây ra nhiều tranh cãi, vì theo dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lại mới thay đổi quy định trên theo hướng khác. Cụ thể, tại khoản 2 Điều 105 nêu: Cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nơi có chung cư có trách nhiệm lập một tài khoản riêng tại ngân hàng thương mại đang hoạt động trên địa bàn để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cho các chung cư trên địa bàn. Khi cần sửa chữa, BQT chung cư phối hợp với đơn vị quản lý vận hành chung cư lập dự toán kinh phí rồi gửi cho cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện. Tiếp đó, chính quyền sẽ có văn bản gửi ngân hàng đang giữ tài khoản này đề nghị giải ngân...

Đã có rất nhiều ý kiến cho rằng, việc giao cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (phòng xây dựng), nơi có chung cư quản lý 2% kinh phí bảo trì chung cư là không hợp lý, bởi vì theo quy định của pháp luật, cơ quan này thuộc cơ cấu tổ chức của UBND cấp huyện, có chức năng tham mưu, giúp UBND cùng cấp quản lý nhà nước về lĩnh vực nhà ở, chứ không phải tổ chức sự nghiệp có tư cách pháp nhân độc lập. Do đó, việc giao quản lý 2% kinh phí bảo trì nhà chung cư là không phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện.

Theo ý kiến của một luật sư ở TPHCM, nếu dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, giao cho một cơ quan quản lý Nhà nước quyền hạn “quản lý kinh phí bảo trì”, có nghĩa rằng đã can thiệp quá sâu, “hành chính hóa” các quan hệ dân sự và hạn chế quyền của người chủ sở hữu. Những sự việc chủ đầu tư cố tình trì hoãn không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập BQT, không bàn giao lại quỹ bảo trì cho BQT... dẫn tới nhiều tranh chấp căng thẳng giữa các bên, nhưng hầu như chưa có chủ đầu tư vi phạm bị áp dụng chế tài. Điều đó cho thấy, cơ quan quản lý nhà nước hiện vẫn chưa hoàn thành “trách nhiệm” được giao. Nếu tiếp tục giao thêm chức năng, nhiệm vụ mới như quản lý quỹ bảo trì thì các cơ quan này ngày càng quá tải, luật như vậy càng xa rời thực tiễn, khó có thể triển khai.