Tính minh bạch, chìa khóa bảo vệ người mua nhà

Sáng 14/6, Báo Thanh Niên tổ chức hội thảo “Bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, minh bạch hóa thị trường bất động sản”, tại đây nhiều nguyên nhân được các chuyên gia, cơ quan quản lý và các chủ đầu tư chỉ ra trong các sai phạm tại nhiều dự án trên thị trường. Đa số ý kiến cho rằng, sự thiếu thông tin minh bạch của thị trường bất động sản là nguyên chính gây nên những vụ việc trên.

Chủ đầu tư dự án The Harmona sai phạm ngiêm trọng khi thế chấp dự án nhiều lần vay ngân hàng.

Người mua nhà không có lỗi

Ông Vũ, một khách hàng mua đất tại một dự án bức xúc, tôi mua đất từ năm 2007 đến đến nay vẫn chưa có sổ đỏ, tôi đang sống trong căn nhà của mình mà giống như đi ở đợ. Tôi cần vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh muốn thế chấp nhà đất nhưng không được vì không có sổ đỏ.

Theo ông Vũ, người mua nhà thường không có nhiều hiểu biết về pháp lý khi mua nhà nên toàn bộ phải tin tưởng vào sự quản lý của cơ quan chính quyền và chủ đầu tư. Tuy nhiên, khi có rủi ro xảy ra thì người mua lại rơi vào tình trạng “đơn chiếc” tron khi cơ quan quản lý bất lực, chủ đầu tư chây ì.

“Làm sao một người dân bình thường có thể hiểu hết được những quy định trong hợp đồng mua bán, chúng tôi thiếu kiến thức về pháp luật. Làm sao chúng tôi biết được dự án đang bị thế chấp ngân hàng hay không”, ông Vũ nói.

Theo tiến sĩ Đinh Thế Hiển, việc lựa chọn mua nhà tại một dự án hình thành trong tương lai gặp nhiều rủi ro hơn so với mua căn hộ, nhà đã có chủ quyền. Bởi vì, việc mua căn hộ dự án sẽ thanh toán theo tiến độ và khi nhận nhà cũng phải mất một thời gian khá lâu sau đó mới có giấy chủ quyền. Thậm chí, nếu chủ đầu tư mất khả năng tài chính dự án sẽ bị ngưng trệ hoặc nghiêm trọng hơn là khách hàng có nguy cơ mất tiền mà không có nhà.

Ông Hiển cho rằng, nguyên nhân dẫn đến những sai phạm như dự án thế chấp ngân hàng nhiều lần, sai phạm trong xây dựng là do chủ đầu tư không có năng lực. Bên cạnh đó, là sự yếu kém trong quản lý của một số cán bộ chủ chốt ngân hàng hoặc họ cố tình bắt tay với chủ đầu tư cho vay mà thiếu kiểm soát. Ngoài ra, việc cơ quan quả lý không nắm bắt kịp thời và xử lý các sai phạm của chủ đầu tư cũng khiến cho vụ việc càng thêm trầm trọng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng, để tránh những rủi ro, trước khi mua khách hàng cần tìm hiểu rõ thông tin về uy tín của chủ đầu tư, lịch sử đã thực hiện các chung cư trước ra sao. Những yếu tố khách hàng cần đặt câu hỏi khi mua đó là dự án có giấy quyền sử dụng đất hay chưa, có giấy phép xây dựng, có ngân hàng bảo lãnh, văn bản cho phép huy động vốn, văn bản nghiệm thu công trình...

Tuy nhiên, người dân rất khó để nắm bắt được thông tin này nên cần có những quy định pháp luật bắt buộc các doanh nghiệp phải công khai rõ ràng các thông tin trên. Đặc biệt là những dự án đã bị thế chấp ngân hàng và những dự án nào có đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai cần công khai minh bạch cho người mua nắm rõ.

“Người mua nhà không có lỗi, trong trường hợp họ đã đóng tới 95% giá trị hợp đồng thì cần phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân. Những sai phạm liên quan đến chủ đầu tư và ngân hàng thì họ tự xử lý với nhau không làm ảnh hưởng đến lợi ích của người mua”, ông Châu nói.

Còn theo Tiến sĩ Bùi Quang Tín (khoa Quản trị kinh doanh, Đại học Ngân Hàng) các ngân hàng không thể vô can trong các sai phạm của chủ đầu tư về thế chấp dự án. “Hoạt động ngân hàng luôn gắn liền với rủi ro, nên trước khi quyết định tài trợ cho chủ đầu tư bất động sản thì ngân hàng đó phải kiểm soát được hoạt động cho vay của mình, đảm bảo sao cho các dòng tiền đều đi đúng hướng”.

Hệ lụy của thời kỳ bất động sản nóng sốt

Theo ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, mặc dù so với số lượng chung cư đã hoàn thành và đang xây dựng trên địa bàn thành phố những chung cư có sai phạm chỉ chiếm một phần nhỏ. Tuy nhiên, nó đã gây nên những nhức nhối cho người mua nhà và ảnh hưởng chung đến sự minh bạch của thị trường bất động sản.

Hầu hết các dự án có sai phạm trong việc thế chấp ngân hàng, sai phép xây dựng… xuất phát từ thời kỳ bất động sản sốt nóng trong những năm trước đây. Thời điểm đó, nhà nhà, người người đua nhau làm bất động sản nên xuất hiện những chủ đầu tư yếu kém năng lực, làm ăn chụp giựt từ đó dẫn đến các sai phạm kéo dài cho tới tận nay.

Một phần nguyên nhân nữa là do năng lực quản lý của nhà nước, quy định pháp luật và thực thi chưa nghiêm, còn nhiều lỗ hổng. Sở Xây dựng đang tích cực rà soát tất cả các dự án trên địa bàn thành phố, những dự án nào tốt thì ủng hộ, dự án nào có sai phạm sẽ phải xử lý nghiêm.

Theo ông Lê Trọng Khương, Phó TGĐ Công ty địa ốc Hưng Thịnh, hiện nay thủ tục hành chính cũng đang là một gánh nặng với nhiều doanh nghiệp. Việc xin phép để thực hiện một dự án mất quá nhiều thời gian, qua nhiều cơ quan và dẫn đến gia tăng chi phí đầu tư ban đầu của dự án. Ngoài ra, quy định ngân hàng bảo lãnh dự án bất động sản là một công cụ hữu ích bảo vệ người mua nhà nhưng vẫn còn một số điểm chưa hợp lý. Mặt khác, trong quy định về việc quản lý kinh phí bảo trì thì luật cũng nên quy định cho đại diện chủ đầu tư đồng sở hữu tài khoản này để đảm bảo số tiền này không bị sử dụng sai mục đích. Đây chính là mầm móng của rất nhiều vụ tranh chấp, kiện tụng tại nhiều chung cư hiện nay.

Đối với các dự án ngưng thi công nhiều năm nay, ông Khương cho rằng cơ quan quản lý cần rà roát, đánh giá lại và cho chủ đầu tư có cơ hội báo cáo tình hình của doanh nghiệp và tìm phương án thoát khỏi khó khăn.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng cục quản lý nhà (Bộ Xây dựng) cho biết, những sai phạm tại một số chung cư không chỉ khiến người mua nhà bức xúc mà còn là “con sâu” làm ảnh hưởng đến uy tín chung của giới đầu tư bất động sản. Việc sai phạm tại các dự án có phần xuất phát từ sự thiếu cụ thể của nhiều quy định pháp luật trước đây. Từ khi có Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản thì các quy định pháp luật đã rõ ràng hơn. Tuy nhiên, để các quy định luật ứng dụng vào thực tế cần có thời gian và từng giai đoạn thích hợp.