Bán nhà rầm rộ: Bảo lãnh ngân hàng bị lãng quên

Nếu việc bảo lãnh được thực thi thì chắc chắn những trường hợp quyền lợi của người mua nhà bị ảnh hưởng nghiêm trọng như cư dân của dự án Harmona hay một số chung cư khác.

Vô tư phạm luật vì không bị xử phạt

Theo điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/7/2015, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho khách hàng. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và khách hàng có yêu cầu thì phía ngân hàng sẽ hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai này mang tính bảo vệ người mua nhà. Tuy nhiên trên thực tế hiện vẫn có nhiều dự án mở bán công khai khi chưa có bảo lãnh.

Nhiều người vẫn quyết định xuống tiền mua nhà mà bỏ quên việc bảo lãnh ngân hàng

Theo báo cáo của CBRE, trong quý 2/2016, thị trường Tp.HCM có 10.107 căn hộ mới, tăng 20% so với quý trước. Trong đó, có 5.887 căn được giao dịch thành công. Số dự án mở bán cũng như giao dịch thành công lớn tuy nhiên một số nhà đầu tư cũng cho rằng vấn đề số dự án có bảo lãnh còn ít trong khi đó, dự án mở bán khi chưa có bảo lãnh ngân hàng lại có rất nhiều.

Theo ông Lê Sỹ Nam, Phó Tổng giám đốc Công ty Đầu tư và Kinh doanh Nhà thời đại, luật quy định như vậy nhưng trên thực tế còn có nhiều doanh nghiệp bán hàng khi chưa có bảo lãnh và người mua nhà vẫn chấp nhận xuống tiền mua.

Lý giải điều này, ông Nam cho rằng giao dịch dựa vào niềm tin vẫn còn phổ biến trên thị trường bất động sản hiện nay. Nhiều người quyết định mua nhà ở dự án nào đó bởi họ tin vào uy tín, năng lực của chủ đầu tư. Bên cạnh đó, một phần do thủ tục pháp lý chưa hoàn thành nên nhiều doanh nghiệp cố tình bỏ qua việc này. Bên cạnh đó, nhiều khách hàng quan tâm đến giá cả hơn là các điều kiện pháp lý nên “quên” yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy tờ bảo lãnh.

“Tùy vào từng dự án của các chủ đầu tư khác nhau mà thời gian hoàn thiện hồ sơ để được cấp bảo lãnh dự án sẽ khác nhau. Chẳng hạn như công ty chúng tôi, với một dự án vừa đưa ra thị trường mới đây được ngân hàng Vietinbank bảo lãnh. Do có mối quan hệ lâu năm nên chỉ cần 1-2 tháng là đã hoàn thiện hồ sơ chứ không cần mất thời gian thẩm định. Tuy nhiên cũng có doanh nghiệp phải mất thời gian khá lâu”, ông Nam nói.

Quan trọng hơn, một số ý kiến cho rằng Nghị định xử phạt hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản hiện nay chưa có chế tài xử phạt. Do đó, nhiều chủ đầu tư vẫn vô tư vi phạm, bán nhà khi chưa có bảo lãnh mà không lo bị xử lý.

Hợp đồng mua bán sẽ bị vô hiệu

Theo Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật Đức An, trong 1 năm qua, NHNN đã ban hành Thông tư 07 quy định các điều kiện cũng như công bố danh sách các ngân hàng thương mại đủ điều kiện thực hiện bảo lãnh. Tính đến nay đã có 39 ngân hàng thương mại được phép thực hiện hoạt động này.

Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn khi xin bảo lãnh từ các ngân hàng thương mại vì các ngân hàng tự đưa ra 1 số tiêu chuẩn riêng, quy trình, thủ tục cũng mất rất nhiều thời gian.

Một số dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, chưa có bảo lãnh của ngân hàng, nhưng do cần tiền huy động vốn để tiếp tục triển khai nên họ đã thực hiện sai các quy định của pháp luật. Khi thực hiện giao dịch ở các dự án này, người mua nhà sẽ rất bất lợi, vì theo quy định, những hợp đồng khi chưa đủ điều kiện tiến hành giao dịch thì sau này sẽ là hợp đồng vô hiệu. Bên cạnh đó, khi chủ đầu tư không thể hoàn thiện được dự án thì người mua nhà sẽ rất khó đòi lại tiền.

Mua nhà tại các dự án chưa đầy đủ pháp lý sẽ gặp nhiều rủi ro

Để hạn chế tình trạng này và bảo vệ quyền lợi người mua nhà, luật sư Bích Hảo cho rằng NHNN cần ban hành tiêu chuẩn chung về dự án để tạo điều kiện thuận lợi hơn trong việc xét duyệt bảo lãnh từ các ngân hàng. Mặt khác, cần có chế tài xử phạt nếu chủ đầu tư vi phạm quy định về bảo lãnh. Cơ quan chức năng cần tiến hành xử lý nghiêm minh theo đúng quy định của pháp luật đối với những chủ đầu tư không thực hiện bảo lãnh ngân hàng mà vẫn mở bán.

Trên thực tế trong thời gian qua một số người mua nhà đã bị thiệt hại nặng nề khi dự án đã bán cho người dân nhưng vẫn bị thế chấp ngân hàng. Điển hình trong các trường hợp đó là chung cư Harmona (quận Tân Bình), chung cư RubyLand (quận Tân Phú) và Cao Ốc Xanh (quận 9). Giả sử rằng nếu những chung cư này được ngân hàng bảo lãnh thì chắc chắn việc thế chấp ngân hàng sẽ được giám sát một cách chặt chẽ nên chủ đầu tư khó có cơ hội vi phạm các quy định hiện hành. Bên cạnh đó nếu có rủi ro thì quyền lợi của người mua nhà cũng đã được ngân hàng đảm bảo.

Tuy nhiên cũng có ý kiến cho rằng việc bảo lãnh này sẽ làm tăng giá thành của căn hộ và người mua nhà phải chịu mức giá cao hơn. Lo ngại này không phải là không có lý song về nguyên tắc nếu một dự án “càng an toàn” thì mức phí bão lãnh sẽ càng thấp. Do đó nếu như chủ đầu tư uy tín, dự án khả thi thì giá thành tăng thêm thường không đáng kể. Thậm chí với những doanh nghiệp có “quan hệ tốt” với ngân hàng thì mức phí bảo lãnh gần như bằng không. Do đó việc bảo lãnh này cũng là một cách hay để buộc chủ đầu tư phải minh bạch hơn, trung thực hơn, thận trọng hơn trong việc thực hiện các dự án kinh doanh bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM cũng cho rằng, quy định bắt buộc dự án hình thành trong tương lai trước khi mở bán phải có bảo lãnh ngân hàng là cần thiết. Các chủ đầu tư nên thực hiện nghiêm túc quy định này. Nếu không, để xảy ra sự cố, niềm tin của người mua nhà sẽ bị giảm sút, việc bán hàng của các doanh nghiệp cũng sẽ gặp khó.