Tìm đường giải quyết tranh chấp tại các dự án bất động sản chậm tiến độ

Nhiều khách hàng bỏ ra từ 4 đến 5 tỷ đồng để mua nhà tại dự án nhà liền kề Khu đô thị Mỗ Lao, Hà Đông, Hà Nội từ năm 2009. Thế nhưng, giờ đây người mua nhà chỉ nhận được những bãi đất hoang. Trong khi theo đúng cam kết trong hợp đồng với chủ đầu tư là Công ty Booyoung (Hàn Quốc), thì khách hàng phải có nhà để ở cách đây 3 năm. Hiện, thu tiền của khách hàng để rồi om tiền và chậm tiến độ. Ngay ở vị trí khá đắc địa của Thủ đô Hà Nội là dự án khu nhà ở kinh doanh phố Thượng Thụy, Phủ Thượng, Tây Hồ, sau 7 năm khởi công giờ cũng chỉ mới xong phần cọc móng. Hiện, chỉ là các cọc sắt thép gỉ, sét, bỏ hoang lâu ngày. Dự án đã quá thời điểm bàn giao nhà tới 5 năm, trong khi người mua nhà đã đóng tới 90% tiền.

Những vụ mới nhất, đang diễn ra gay gắt trong những ngày đầu tháng 8-2014 này chỉ là những ví dụ thêm vào danh sách gần 100 dự án bị người mua nhà khiếu kiện vì giao nhà chậm tiến độ, vì chất lượng hàng hóa họ nhận được không như cam kết. Dĩ nhiên tòa án là nơi họ sẽ phải gặp nhau để chịu sự phân xử của pháp luật mà sau đó, cũng là dĩ nhiên, người đã bỏ tiền đặt mua hàng hóa, người cầm con dao sắc đằng lưỡi sẽ là người thiệt thòi hơn cả. Vấn đề cần phải làm rõ đến thời điểm này, không phải là kể tội các chủ đầu tư mà phải nhìn rõ nguyên nhân để có những giải pháp, không chỉ đảm bảo quyền lợi của những khách hàng đã bỏ một đống tiền vào dự án mà còn để giải phóng hàng trăm nghìn tỷ đồng vốn xã hội đang kẹt cứng trong những dự án này.

Những ham muốn kiếm lời từ hai phía chủ đầu tư và khách hàng

Khi thị trường BĐS còn ở thời kỳ hoàng kim, các chủ đầu tư chạy đua làm dự án trong khi năng lực tài chính hạn chế, còn khách hàng vì mong muốn có nhà, mong muốn kiếm lời khi giá BĐS đang tăng vùn vụt, mà đặt hết niềm tin vào chủ đầu tư, bất chấp rủi ro. Những “Hợp đồng góp vốn xây dựng nhà ở” với những công đoạn góp vốn giải phóng mặt bằng, góp vốn san lấp mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng, kỹ thuật, góp vốn xây nhà... với mục đích cuối cùng là nhận căn hộ cũng được chạy đua để được ký kết, chạy đua để được nộp tiền cho chủ đầu tư. Có chủ đầu tư chưa đủ điều kiện nhận góp vốn đã “lách luật” huy động là trái phép. Hậu quả pháp lý phát sinh từ những hợp đồng huy động vốn được ký kết sơ sài thường rất bất lợi cho người mua nếu đưa ra giải quyết trước pháp luật. Tình trạng tranh chấp, kiện cáo quá nhiều như hiện nay là hệ quả của tình trạng bong bóng BĐS mà nếu truy lỗi thì cả hai phía cùng phải chịu trách nhiệm. Đứng trước những khu đô thị vắng tanh, những ô cửa như những mắt ma trêu cợt với thời gian, những chung cư cao tầng mà mỗi đêm đèn chỉ sáng ở chưa đầy 30% căn hộ, chúng ta phải thừa nhận khách hàng của những dự án dở dang những năm trước hầu hết là các nhà đầu tư, đúng hơn là các nhà đầu cơ với mục đích ôm hàng đợi lợi nhuận.

Và bây giờ chính họ cũng đang ngồi trên đống lửa bởi đã bỏ tiền vào một số dự án có tính pháp lý thấp như đang chạy thủ tục, hoặc chưa giải phóng xong mặt bằng, chưa đủ điều kiện pháp lý đã huy động vốn. Mặc dù đều biết chấp nhận cuộc chơi này là phải chấp nhận rủi ro nhưng tâm lý vớt vát được đến đâu hay đến đấy. Một số khách hàng còn dọa tố cáo các sai phạm của chủ đầu tư. Một số đòi hủy hợp đồng hợp tác, hợp đồng đặt cọc... thậm chí tòa án cũng đã xử thắng một số vụ cho khách hàng nhưng tình hình chung vẫn là tắc dòng chảy vốn. Hệ lụy không chỉ chủ đầu tư đang đau khổ nhìn công trình với sắt thép, bê tông đang han gỉ hàng ngày với số lãi vốn đang sinh sôi mà ngay các nhà đầu tư nhỏ, đặt tiền cho các chủ dự án, đồng thời nhận tiền của người mua nhà cũng chết dở. Ông M.T, một nhà đầu cơ, cho biết, thời điểm mua dự án T. C đầu năm 2011 khi thị trường BĐS còn đang rất sôi động. Thời điểm đó, khó khăn chật vật lắm anh mới xin mua được vài nghìn m2. Mua xong rồi bán sang tay cũng được 1-2 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến nay, dự án vẫn dở dang, khách hàng mua dự án không chấp nhận tiến độ triển khai nên đã dùng mọi cách để yêu cầu ông hủy hợp đồng trả lại tiền. Trong khi tiền thu cả khách hàng ông đã nộp gần 80% tổng giá trị hợp đồng cho chủ đầu tư, bây giờ không còn tiền để trả lại cho khách hàng nữa. Chủ đầu tư vướng nhiều thứ, chủ đầu cơ cũng đang mắc nợ... Cuối cùng chỉ người có nhu cầu nhà là thiệt thòi.

Từ tất cả những thực tế đó, chúng ta dễ dàng nhận thấy, những tranh chấp hiện nay không chỉ là tranh chấp của khách với người bán hàng mà còn là hậu quả của lòng tham, hậu quả sự xì hơi đột ngột của thị trường BĐS.

Tìm cách ra khỏi bóng tối

Giải quyết các tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án và khách mua nhà như thế nào không chỉ là câu hỏi đau đầu đối với các cơ quan quản lý Nhà nước, các cơ quan bảo vệ pháp luật mà cả giới tài chính, khi hàng trăm nghìn tỷ đồng mắc kẹt, trở thành nợ xấu nằm trong những dự án này chủ yếu là của họ. Con đường có vẻ dễ dàng nhất, đơn giản nhất là nhờ cậy pháp luật. Nhưng đó là con đường không sáng sủa.

Có thể nói, việc kiện chủ đầu tư dự án là rất khó khăn vì đặc thù của loại hợp đồng xây dựng nói chung, xây dựng nhà chung cư nói riêng. Trong xây dựng, có hàng trăm tình huống, lý do dẫn đến vi phạm, trục trặc, thay đổi. Thực tế cho thấy hầu hết các hợp đồng xây dựng đều ít nhiều có vi phạm với tính chất, mức độ khác nhau. Mẫu hợp đồng là do Chủ dự án soạn sẵn, với tâm thế luôn đề phòng mọi bất trắc, và vì vậy phần lợi bao giờ cũng ở phía chủ dự án. Người kiện dường như là đứng ngoài cuộc, không hiểu biết về quy chuẩn, quy phạm, điều kiện xây dựng. Rồi, những lý do đủ loại về giá cả nguyên vật liệu, thời tiết, các nhà thầu...
ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng công trình xây dựng cũng dễ chống lại người mua nhà. Thêm nữa, việc chấp nhận để tòa án can thiệp tức là chấp nhận thời gian xử lý dài vô cùng tận và không còn khả năng thương thảo với chủ dự án. Trong khi đó, thủ tục tố tụng khá rắc rối, phức tạp, lắt léo và đặc biệt là kéo dài lê thê, gây tốn kém, mệt mỏi cho người khởi kiện bất đắc dĩ. Những quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, xây dựng và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng thiếu rõ ràng, cụ thể, lại thay đổi quá nhanh, quá nhiều và chưa thực sự bảo vệ được người mua nhà, đồng thời là người tiêu dùng một cách hợp lý. Đó là lý do để những vụ khiếu nại được đem ra xử tại tòa án chỉ đếm được trên đầu ngón tay.

Rõ ràng khách hàng là người chịu thiệt thòi khi tiền bị “om” mà không nhận được nhà. Việc họ đấu tranh, gây sức ép với chủ đầu tư đòi quyền lợi chính đáng là hoàn toàn đúng. Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, việc chủ đầu tư chiếm dụng vốn của người dân lên đến con số hàng trăm tỷ đồng, trong thời gian kéo dài từ 5 - 7 năm, cần có chế tài xử lý. Nhưng chính các chủ đầu tư dự án cũng đang trên con đường phá sản. Nhiều người đã đến bước đường cùng, nhảy lầu, tự tử... Con đường ra không chỉ là chế tài với chủ dự án mà con đường sáng nhất là làm sao đó để dự án hoàn thành và số vốn kẹt ở đó được trở thành hàng hóa lưu thông, trả lại vốn. Rất cần thông cảm cho các doanh nghiệp. Ngoài một số chủ đầu tư tìm cách trốn tránh trách nhiệm, đa số doanh nghiệp gặp khó khăn thực sự. Để tháo gỡ mâu thuẫn này, cách tốt nhất là đối thoại, hỗ trợ, hợp tác tháo dỡ dần để dự án triển khai đúng chất lượng và bàn giao sớm nhất.

Theo nhiều chuyên gia, trước tiên phải tìm hiểu lý do dự án bị đình trệ, chậm tiến độ để tìm cách trao đổi, phối hợp khắc phục. Và đương nhiên cần ưu tiên trao đổi thương lượng giải quyết một cách hợp tình, hợp lý nhất. Các bên phải thành thật bày tỏ những khó khăn, thậm chí là sai lầm để cùng nhau giải quyết. Cùng bất đắc dĩ thì mới phải kiện cáo ra tòa, nếu sự vi phạm là gây thiệt hại lớn và chắc chắn về khả năng thắng kiện. Đồng thời cũng cần cân nhắc, dù thắng kiện nhưng cũng chưa chắc đã thắng lợi thật sự về mục tiêu tiền bạc bởi năng lực tài chính của các chủ đầu tư dự án đang rất thấp. Cho nên, kể cả đã kiện rồi thì cũng nên ưu tiên khả năng thương lượng, hòa giải.

Để hạn chế tình trạng tranh chấp kiện cáo, ông Trần Văn Huynh, nguyên lãnh đạo ngành Xây dựng cho rằng, trước hết phải hoàn thiện văn bản quy phạm pháp luật về hợp đồng mua bán, hợp đồng góp vốn… giữa chủ đầu tư và khách hàng mua nhà. Trong đó, mẫu quy định trong hợp đồng này phải thống nhất chung cho các chủ đầu tư và theo một quy định, điều khoản nhất định, đảm bảo quyền lợi cho cả đôi bên khách hàng và chủ đầu tư, nếu bên nào vi phạm điều khoản trong hợp đồng thì có chế tài xử lý riêng.