Thời kỳ khó khăn nhất với bất động sản châu Á đã qua?

Điều này rất dễ xảy ra với trường hợp của Hong Kong, nơi giá cả bắt đầu tăng ngay khi Bắc Kinh từ bỏ chính sách Zero-Covid và tăng 7% kể từ giữa tháng 12 sau khi giảm 16% trong 16 tháng trước đó. Ở Úc, bức tranh ít rõ ràng hơn. Giá trị nhà trên toàn quốc đã tăng 0,5% trong tháng 4, mức tăng thứ hai liên tiếp theo tháng. Cụ thể hơn, Sydney, giá nhà đã tăng 1,3%. Tuy nhiên, tại một số thành phố lớn khác, bao gồm Hobart và Canberra, giá nhà đã tiếp tục giảm trong ba tháng qua, theo dữ liệu từ CoreLogic.

Điều tốt nhất có thể nói về New Zealand và Hàn Quốc - hai trong số những thị trường dễ bị tổn thương nhất, do tỷ lệ giá trên thu nhập quá cao và lãi suất tăng mạnh - là tốc độ giảm giá và doanh số bán hàng đã được cải thiện. Tại Hàn Quốc, giá đã giảm 1,1% trong tháng 2, cải thiện so với mức giảm gần 2% trong tháng 12.

Một cách khác để xem xét sự cải thiện trong hoạt động của thị trường nhà ở châu Á là xem xét tình hình suy thoái. Tại New Zealand, giá vẫn cao hơn 30% so với khi đại dịch Covid-19 bùng phát. Ở Úc, giá nhà cao hơn 15%, theo CoreLogic

Tại Singapore, không có bất kỳ sự chậm lại nào. Kể từ khi đại dịch bùng phát, giá bất động sản tư nhân đã tăng mạnh. Thị trường nhà ở Singapore sôi động đến mức chính phủ buộc phải đưa ra các biện pháp hạ nhiệt bổ sung.

Tuần trước, chính phủ Singapore đã tăng gấp đôi thuế trước bạ đối với người mua ở nước ngoài với bất động sản ở quốc gia này lên 60%. Mức thuế tăng cho thấy chính phủ Singapore mong đợi nhiều nhu cầu ở nước ngoài hơn – đặc biệt là từ người mua Trung Quốc đại lục – đối với bất động sản ở Singapore, nơi luôn được coi là thị trường trú ẩn an toàn trong thời kỳ suy thoái.

Cách thứ ba để giải thích sự ổn định trên thị trường nhà khắp châu Á là nơi đây cung cấp một số gói hỗ trợ cho các ngân hàng trung ương. Các nhà hoạch định chính sách ngày càng lo ngại về sự sụt giảm mạnh hơn do chính sách gây ra bất chấp áp lực giữ lãi suất cao và có thể tăng thêm nữa do lạm phát tăng cao.

Nếu giá nhà và doanh số bán nhà bắt đầu phục hồi khi đối mặt với lãi suất cao như vậy, kỳ vọng của thị trường tài chính rằng chi phí đi vay sẽ sớm giảm – cao nhất ở Úc và Hàn Quốc do các chiến dịch thắt chặt chính sách của cả hai ngân hàng trung ương tại hai quốc gia này gần đây đều bị tạm dừng – có thể xảy ra.

Hiện vẫn tồn tại nhiều sự không chắc chắn về mức độ nghiêm trọng của tác động của việc tăng lãi suất đối với những người vay thế chấp, do chính sách tiền tệ vận hành với độ trễ. “6 tháng trước, chúng tôi không ngờ giá nhà sẽ chạm mức sàn sớm như hiện nay. Thật bất ngờ”, Tim Lawless, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu tại CoreLogic ở Sydney cho biết.

Triển vọng về lãi suất thế chấp trên toàn khu vực vẫn chưa rõ ràng. Tại Hong Kong, lãi suất chào bán liên ngân hàng kỳ hạn một tháng, yếu tố tham chiếu chính cho lãi suất thế chấp, đã tăng hơn một điểm phần trăm kể từ đầu tháng 2 lên 3,3%.

Con số này vẫn thấp hơn so với những gì được ghi nhận trong tháng 12/2022. Tuy nhiên, sự sụt giảm thanh khoản liên ngân hàng gần đây do Hong Kong bảo vệ việc neo tỷ giá đồng USD của mình khiến lãi suất tài trợ có thể sẽ tăng hơn nữa, đặc biệt là khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) khó có thể sớm nới lỏng chính sách.

Một yếu tố tiếp theo để xem xét các dấu hiệu cho thấy thị trường nhà ở châu Á đang chạm đáy là sự ổn định về giá, chủ yếu là do sự mất cân bằng cung và cầu, vốn là cốt lõi của sự sụt giảm nghiêm trọng về khả năng chi trả.

Điều này đặc biệt rõ ràng trên thị trường cho thuê tại Úc. Theo dữ liệu của CoreLogic, trong khi mức tăng trưởng hàng năm về giá trị cho thuê trung bình trên toàn nước Úc là 2% trong thập kỷ trước, thì giá thuê ở các thành phố lớn đã tăng 23% kể từ khi đại dịch bùng phát.

Vào tháng 3, danh sách nhà cho thuê trên toàn nước Úc giảm 17,3% so với cùng kỳ năm ngoái và thấp hơn 36,3% so với mức trung bình 5 năm trước đó. Tuy nhiên, ít nhất mọi thứ ở Úc vẫn đang trong tầm kiểm soát.

Tại Hàn Quốc, một hệ thống thanh toán tiền thuê nhà cổ xưa được gọi là jeonse – người thuê nhà trả cho chủ nhà một khoản tiền đặt cọc ít nhất bằng một nửa giá trị của tài sản, cho phép họ sống miễn phí trong hai năm và cho phép chủ nhà đầu tư số tiền đó theo ý muốn. – đã khiến nhiều người thuê trọ bị lừa đảo, thậm chí đã dẫn đến nhiều tình huống tồi tệ hơn.

Tỷ giá tăng đã khiến hệ thống này trở nên ít phổ biến hơn, buộc một số chủ nhà phải bán tài sản với giá chiết khấu cao, do đó làm tăng rủi ro trên thị trường nhà ở dễ bị tổn thương của Hàn Quốc.

Các yếu tố hiện tại đều chỉ ra rằng thị trường nhà ở châu Á đang chạm đáy, và điều này có nghĩa là sự phục hồi có thể diễn ra trong thời gian tới. Nếu có bất kỳ sự đồng thuận nào, thì đó là triển vọng cho lĩnh vực bất động sản của khu vực vẫn còn nhiều thách thức.