Thị trường văn phòng toàn cầu lao đao

Việt Nam: Khách thuê trả mặt bằng hàng loạt, tỷ lệ trống tăng nhưng giá thuê không giảm

Theo CBRE Việt Nam, quý đầu năm nay ghi nhận nhiều giao dịch thu hẹp và trả mặt bằng với quy mô lớn. Nhiều giao dịch đang trong quá trình thương thảo cũng phải tạm hoãn do doanh nghiệp cắt giảm ngân sách hoặc thay đổi kế hoạch kinh doanh.

Đơn vị tư vấn này cho biết, tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tại Hà Nội trong quý đầu ở mức 28,6% và hạng B là 11,9%. Tuy nhiên, giá thuê hạng A tăng nhẹ ở mức 6,6% theo năm, đạt 26,6 USD/m2/tháng. Giá thuê hạng B tăng 3,7% theo năm, ở mức 14,6 USD/m2/tháng.

Tại thành phố Hồ Chí Minh, tỷ lệ trống của hạng A và B lần lượt là 6,9% và 9,8%, với giá thuê trung bình đạt 45,6 USD/m2/tháng và 25,6 USD/m2/tháng.

Theo JLL Việt Nam, một số khách thuê văn phòng hạng A đã chuyển sang các lựa chọn tiết kiệm hơn như tòa nhà hạng B hay nhà phố thương mại để giảm chi phí trong bối cảnh kinh tế không ổn định.

Còn Colliers Việt Nam cho biết, nhu cầu mở rộng văn phòng có xu hướng chậm lại trong bối cảnh thị trường lao động xuất hiện nhiều mô hình làm việc mới, linh hoạt. Khách thuê đang đưa ra những yêu cầu mới trong điều khoản thuê và đòi hỏi chất lượng không gian cao hơn. Điều này đặt ra bài toán tối ưu diện tích, tiện ích và công năng văn phòng cho các chủ đầu tư và đơn vị cho thuê.

Mỹ: Tỷ lệ lấp đầy giảm 50%, định giá giảm 30%, nhiều văn phòng phải chuyển đổi công năng

Từ Dallas và Minneapolis đến New York và Los Angeles, các văn phòng bị bỏ trống hoặc ít được sử dụng, cho thấy ảnh hưởng dai dẳng của kỷ nguyên làm việc tại nhà. Trong đó, San Francisco, Seattle và Los Angeles có thể phải đối mặt với các vấn đề lớn hơn, khiến tỷ lệ cho thuê thấp hơn.

Theo dữ liệu từ nhà cung cấp dịch vụ bảo mật Kastle, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các văn phòng tại Mỹ vẫn chưa bằng một nửa mức đạt được vào tháng 03/2020. Theo công ty môi giới JLL, tỷ lệ này đã tăng lên 20,2% trong quý đầu tiên của năm nay, cao hơn mức 19,6% trong ba tháng cuối năm 2022.

Giám đốc tài chính Mike Santossimo của Wells Fargo, một trong 4 ngân hàng lớn nhất tại Mỹ, cho biết: “Thị trường văn phòng tiếp tục có dấu hiệu suy yếu do nhu cầu thấp hơn, chi phí tài chính cao hơn và điều kiện thị trường vốn đầy thách thức. Chúng tôi cho rằng tình hình sẽ căng thẳng dần trong thời gian tới”.

Các văn phòng tại Mỹ đặc biệt đang gặp khó khăn do các chủ sở hữu bắt đầu vỡ nợ do không thể thanh toán khoản vay, hoặc đôi khi thất bại trong các cuộc đàm phán với bên cho vay. Theo dự báo, định giá bất động sản văn phòng tại Mỹ có thể giảm đến 30% trong năm nay.

Trên khắp nước Mỹ, việc chuyển đổi công năng các văn phòng thành nhà ở đang trở thành phao cứu sinh cho nhiều chủ sở hữu gặp khó khăn, thậm chí tại các khu vực trung tâm như Manhattan. Một số chính quyền thành phố còn đưa ra mức ưu đãi lớn về thuế để thúc đẩy quá trình chuyển đổi này, với điều kiện là một tỷ lệ phần trăm căn hộ nhất định phải được bán với mức giá phải chăng và thấp hơn giá trị trường.

Hồng Kông: Doanh nghiệp tài chính cắt giảm quy mô, văn phòng ế ẩm kỷ lục

Các tháp văn phòng của Hồng Kông, một trong những bất động sản thương mại đắt đỏ nhất thế giới, chưa bao giờ bị bỏ trống nhiều như hiện nay.

Tòa nhà Cheung Kong của tỷ phú Li Kang Shing, hiện có tỷ lệ trống lên tới 25%. Tòa nhà Henderson sở hữu mặt tiền kính cong ấn tượng của ông trùm bất động sản Lee Shau Kee chỉ có 30% diện tích được cho thuê. Giá thuê và giá bán trên toàn thị trường văn phòng tại thành phố này đều giảm.

Dữ liệu từ công ty tư vấn Colliers International cho thấy tỷ lệ trống của các văn phòng Hạng A là gần 15% trong tháng 04/2023. Con số này cao hơn gấp 3 lần so với năm 2019, vượt qua tỷ lệ 12,5% của Manhattan và 4,6% của đối thủ Singapore.

Khác với New York hay London, xu hướng làm việc tại nhà không phải nguyên nhân chính khiến thị trường văn phòng của Hồng Kông suy giảm. Với hệ thống tàu điện ngầm hoạt động hiệu quả và các căn hộ có diện tích siêu nhỏ, người dân thành phố ít mặn mà với làm việc từ xa. Thay vào đó, Hồng Kông lại phải đối mặt với một loạt thách thức khác có thể dẫn đến sự sụt giảm kéo dài của thị trường từng được các nhà đầu tư toàn cầu cũng như các ông trùm địa phương thèm muốn.

Các ngân hàng phương Tây đã cắt giảm quy mô văn phòng tại Hồng Kông khi hoạt động kinh doanh chậm lại cũng như việc Trung Quốc thắt chặt kiểm soát đối với trung tâm tài chính này. Báo cáo cho thấy, các doanh nghiệp trong ngành tài chính chiếm tới 30% diện tích thuê văn phòng tại đây.

Khi các ngân hàng toàn cầu rút lui, các doanh nghiệp từ Trung Quốc đại lục, vốn được kỳ vọng sẽ giải quyết tình trạng trì trệ của thị trường văn phòng, lại không lấp đầy khoảng trống đủ nhanh và nhiều ngay cả sau khi các hạn chế biên giới được dỡ bỏ.

Trong khi đó, một loạt các tòa nhà mới sắp hoàn thiện sẽ làm tăng thêm tình trạng dư thừa. CBRE ước tính sẽ có ít nhất 7 triệu feet vuông không gian hạng A được tung ra thị trường trong 3 năm tới. Tỷ lệ hấp thụ hàng năm trước Covid-19 chỉ là 1,8 triệu feet vuông, vì vậy sẽ mất nhiều năm để các không gian mới được lấp đầy.

Ông Eddie Kwok của công ty tư vấn CBRE cho biết: “Chúng tôi không thấy bất kỳ động lực tích cực nào trong tương lai gần. Tốc độ giảm giá thuê có thể chậm lại, nhưng rất khó để phục hồi”.

Sự suy thoái của thị trường đang tạo áp lực lên các thương vụ chuyển nhượng và giá thuê, cũng như cổ phiếu bất động sản và quỹ tín thác đầu tư.

Theo MSCI Real Assets, số lượng giao dịch văn phòng tại Hồng Kông trong quý đầu tiên của năm nay đã giảm gần một nửa so với mức trung bình 5 năm vừa qua, mức giảm lớn hơn cả ở Mỹ. Trong khi đó, giá thuê văn phòng cao cấp trong tháng 03/2023 đã giảm 26% so với mức cao nhất đạt được vào năm 2018 và giảm 29% so với 4 năm trước.

Ngay cả khi định giá tài sản giảm, các nhà đầu tư toàn cầu cũng có ít lý do để nhảy vào thị trường văn phòng Hồng Kông do triển vọng chậm chạp và lợi suất thấp cùng các căng thẳng địa chính trị hiện nay.