Thị trường văn phòng tiếp tục chịu ảnh hưởng từ đại dịch, chủ đầu tư “cắt máu” để thu hút khách thuê

Bất chấp các dự báo lạc quan, Covid-19 vẫn đang ảnh hưởng tiêu cực và sâu sắc lên thị trường văn phòng toàn cầu. Các giám đốc điều hành của nhiều doanh nghiệp bất động sản đang phải vật lộn để giải thích cho cổ đông tại sao 50-60% văn phòng mà họ sở hữu vẫn bị bỏ trống. Dù đã cắt giảm các chi phí, đa dạng hóa danh mục đầu tư, nhưng hiệu suất kinh doanh và giá trị các văn phòng vẫn đang thấp hơn so với kỳ vọng phục hồi.

Theo Cushman & Wakefield, tỷ lệ trống của các văn phòng tại Tokyo đang ở mức trên 8%, tăng so với chỉ 2% vào năm 2019 và có thể dao động ở mức 6% vào 2024. Tại các thành phố ở Ấn Độ, số lượng hợp đồng thuê mới giảm 39% vào năm 2021. Con số này với các văn phòng ở khu trung tâm của Toronto, Canada là 47%. Diện tích văn phòng tại London cũng đã giảm hàng triệu feet vuông vào năm 2021 khi nhiều nhà phát triển tạm dừng triển khai dự án.

Chuyển đổi công năng

Báo cáo thường niên của CBRE về đầu tư bất động sản ở Châu Á nêu bật vai trò của nhà ở và bất động sản công nghiệp như kho bãi và nhà xưởng. Còn các văn phòng dường như đang mất sức hấp dẫn nhìn từ góc độ đầu tư.

Báo cáo khảo sát toàn cầu của Deloitte thì cho biết: “Nhiều chủ sở hữu văn phòng trang bị thêm tiện ích và chuyển đổi công năng để tối đa hóa giá trị của bất động sản”.

Tại một số thành phố lớn nhất thế giới, nơi đang thiếu nhà ở giá rẻ, xu hướng này đã kéo nhiều chủ sở hữu tham gia vào một cuộc đua mang tên “chuyển đổi văn phòng thành nhà ở”.

Tại Mỹ, sự chênh lệch giữa tỷ lệ trống văn phòng và nguồn cung nhà ở rất lớn. Công ty dữ liệu bất động sản RentCafe dự báo rằng hàng chục nghìn văn phòng tại Mỹ sẽ được chuyển đổi thành nhà ở vào năm 2022. London đã công bố kế hoạch tạo ra 1.500 nơi ở mới bằng cách chuyển đổi công năng của các văn phòng nhà hàng và quán cà phê.

Berlin, Durban, Hong Kong, Sydney và các thành phố khác đang chứng kiến ​​hiện tương tương tự. Dù diện tích chuyển đổi vẫn còn nhỏ, xu hướng này phản ánh triển vọng xấu đối với thị trường văn phòng.

Chủ đầu tư “cắt máu”

Dù văn phòng sẽ không “chết”, nhưng các khách thuê chần chừ gia hạn hoặc ký mới hợp đồng thuê vì thế giới vẫn đang đối mặt với nhiều bất ổn do đại dịch gây ra.

Các cuộc khảo sát cho thấy một số nhân viên háo hức trở lại văn phòng; nhưng nhiều người, nhất là nhân sự trẻ, lại muốn theo đuổi những công việc linh hoạt, không bị ràng buộc về địa lý và thời gian.

Trước xu hướng này, nhiều chuyên gia cho rằng các doanh nghiệp cần dành thời gian để phân chia các bộ phận theo từng mô hình làm việc cụ thể để tạo năng suất cao nhất. Tuy nhiên, cách làm này có thể tạo ra viễn cảnh tồi tệ hơn cho thị trường văn phòng và chủ sở hữu.

Hiệu suất hoạt động kém suốt 2 năm qua cũng khiến nhiều chủ sở hữu văn phòng buộc phải đưa ra thêm ưu đãi hấp dẫn cho khách thuê, bao gồm miễn giảm tiền thuê, chỗ đậu xe miễn phí, hoặc hỗ trợ cải tạo không gian.

Trong khi đó, lãi suất tăng trở lại sẽ khiến chi phí vốn của chủ sở hữu tăng lên nhanh chóng, từ bảo trì, tiếp thị, bán hàng, cho tới lắp đặt thêm thiết bị và đầu tư công nghệ để đảm bảo các yêu cầu về sức khỏe và tính bền vững.

Tỷ lệ lấp đầy thấp cũng khiến việc định giá của các văn phòng giảm đi do kỳ vọng doanh thu ít hơn. CÁc các quỹ đầu tư tín thác đầu tư bất động sản (REIT) đã nỗ lực hạn chế rủi ro bằng cách phân bổ vốn vào nhiều văn phòng tại nhiều thành phố và quốc gia khác nhau. Tuy nhiên, bức tranh của thị trường văn phòng toàn cầu khó có thể tươi sáng trở lại trong thời gian ngắn.