Thị trường văn phòng, “niềm tự hào” một thời của Trung Quốc tiếp tục lao dốc trong năm 2023

Thị trường văn phòng Trung Quốc hoạt động tốt trong phần lớn thời gian xảy ra đại dịch. Sau đợt sụt giảm ban đầu trong năm đầu tiên kể từ khi Covid-19 xuất hiện, thị trường đã phục hồi mạnh mẽ vào năm 2021, nhờ vào nhu cầu mạnh mẽ từ các công ty công nghệ và tài chính.

Các nhà phân tích cũng dự đoán năm 2022 sẽ chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ của lĩnh vực này. Tuy nhiên, mọi thứ không diễn ra như vậy. Nhu cầu thuê văn phòng của các công ty giảm mạnh sau quý đầu tiên. Ngay cả những thành phố lớn nhất của Trung Quốc, nơi thường có nhu cầu cao nhất, cũng không tránh khỏi.

"Thị trường hoạt động tốt trong quý đầu tiên, vì vậy chúng tôi nghĩ rằng dự đoán về việc thị trường văn phòng Trung Quốc ổn định trong năm 2022 sẽ trở thành hiện thực, nhưng mọi thứ đã diễn ra ngược lại", một chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản Trung Quốc cho biết.

Năm 2022 là năm ảm đạm đối với bất động sản thương mại ở Trung Quốc, do sự gián đoạn từ các lệnh phong tỏa cũng như việc chính quyền Trung Quốc siết chặt quy định với ngành công nghệ, khiến các công ty không muốn mở rộng văn phòng.

Khi "Zero-Covid" được nới lỏng, đã có một số hy vọng rằng bất động sản thương mại có thể quay trở lại, nhưng những người trong ngành cho rằng con đường phục hồi không hề đơn giản.

Tỷ lệ lấp đầy văn phòng sụt giảm xảy ra vào thời điểm tồi tệ đối với Trung Quốc, một nền kinh tế phụ thuộc nhiều vào bất động sản, đặc biệt là khi thị trường nhà ở vẫn đang bị ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng nợ và thanh khoản.

Theo Wang Tao, chuyên gia về kinh tế Trung Quốc tại Ngân hàng Đầu tư UBS, bất động sản đóng góp khoảng 25% tổng sản phẩm quốc nội của Trung Quốc thông qua các kênh trực tiếp và gián tiếp.

Theo Cục Thống kê Quốc gia, tỷ trọng của không gian văn phòng trong mức đóng góp đó rất khó xác định, nhưng đầu tư vào bất động sản thương mại, bao gồm cả tòa nhà văn phòng và trung tâm mua sắm, chiếm 12% tổng đầu tư bất động sản vào năm ngoái.

Giá thuê giảm

Vào năm 2022, các thành phố lớn nhất của Trung Quốc - Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến – đều chứng kiến tổng diện tích mặt bằng văn phòng cho thuê giảm.

Tại Bắc Kinh năm ngoái, diện tích văn phòng cao cấp cho thuê ròng đã giảm xuống còn 81.300 m2 so với khoảng 1 triệu m2 vào năm 2021, theo dữ liệu từ Savills, một công ty tư vấn bất động sản.

Theo dữ liệu của Savills, tất cả mức tăng của năm ngoái đều diễn ra trong quý đầu tiên, khi diện tích văn phòng cho thuê ròng đạt 95.000 m2. Điều đó có nghĩa là những người thuê đã hủy hợp đồng thuê văn phòng trong ba quý tiếp theo.

Khi nhiều hợp đồng thuê bị hủy bỏ, tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tại Trung Quốc đã tăng 1,5 điểm phần trăm vào năm 2022 lên 16%, theo Cushman & Wakefield, một công ty tư vấn bất động sản khác.

Xu hướng này cũng được thấy ở Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến. Điều tương tự cũng xảy ra với tỷ lệ trống bên ngoài 4 thành phố lớn này. Tại một số thủ phủ của các tỉnh khác, tỷ lệ văn phòng trống đã vượt quá 30%, theo báo cáo của Cushman & Wakefield từ tháng trước.

Các công ty công nghệ, đối tượng thuê văn phòng lớn ở các thành phố lớn, đã sa thải nhân viên và cắt giảm diện tích văn phòng trong năm qua. "Hầu như tất cả gã khổng lồ công nghệ đã hủy hợp đồng thuê văn phòng vào năm ngoái và các công ty công nghệ nhỏ hơn cũng làm theo", theo chia sẻ từ một chuyên gia.

Meituan, gã khổng lồ trong lĩnh vực giao đồ ăn trực tuyến và đặt chỗ nhà hàng, đã hủy hợp đồng thuê 30.000 m2 văn phòng vào năm ngoái tại khu vực trung tâm thương mại Jiuxianqiao của Bắc Kinh.

Năm ngoái, tỷ lệ văn phòng trống ở khu vực Jiuxianqiao và Zhongguancun của Bắc Kinh, hai khu vực tập trung rất nhiều công ty công nghệ, đã tăng lần lượt 12,3 điểm phần trăm và 9 điểm phần trăm, theo dữ liệu của Cushman & Wakefield.

Điều này cuối cùng sẽ đẩy giá thuê văn phòng giảm xuống. Wei Dong, nhà phân tích chính sách tại Cushman & Wakefield, cho biết: “Khi tỷ lệ nhà trống tăng lên, giá thuê sẽ giảm”.

Điều này đã xảy ra ở Bắc Kinh. Trong quý IV/2022, giá thuê văn phòng cao cấp trung bình hàng tháng tại thủ đô của Trung Quốc đã giảm 1,7% so với 3 tháng trước đó.

Dư thừa nguồn cung

Những người trong cuộc và các nhà phân tích thị trường thận trọng khi dự đoán sự phục hồi trong ngắn hạn của thị trường bất động sản thương mại, ngay cả khi hoạt động kinh tế tiếp đà phục hồi khi chính sách Zero-Covid được nới lỏng.

Vào cuối tháng 12/2022, Cushman & Wakefield đã khảo sát hơn 60 chủ sở hữu các tòa nhà văn phòng và đại lý bất động sản, và nhận thấy rằng họ không kỳ vọng giá thuê hoặc nhu cầu về văn phòng sẽ sớm phục hồi.

Một số nhà phân tích đã dự đoán rằng mặc dù nhu cầu sẽ phục hồi trong nửa cuối năm, nhưng nó sẽ chậm lại so với mức tăng nguồn cung văn phòng, gây áp lực lên giá thuê.

Tại Bắc Kinh, khoảng 740.000 m2 diện tích văn phòng mới sẽ được tung ra thị trường trong năm nay và 3,5 triệu m2 sẽ được cung cấp trong 4 năm tới, theo Savills. Tất cả diện tích cho thuê mới này có vẻ sẽ dẫn đến tình trạng dư thừa, vì lượng diện tích văn phòng cho thuê thuần trung bình là khoảng 500.000 m2/năm trong thập kỷ qua.

Tình hình còn tồi tệ hơn ở những nơi khác ở Trung Quốc. Tại Thâm Quyến, khoảng 1,45 triệu m2 diện tích văn phòng mới sẽ được cung cấp trong năm nay, theo dữ liệu của Savills.

Các thành phố hạng hai cũng đang phải đối mặt với tình trạng thừa cung văn phòng. Tại thành phố Vũ Hán, miền trung Trung Quốc, nguồn cung văn phòng mới có thể đạt khoảng 1,4 triệu m2 trong năm nay, mặc dù tỷ lệ trống của các tòa nhà văn phòng của thành phố đã lên tới 35%, theo ước tính của China Real Estate Information Corp.