Thị trường trái phiếu bảo đảm bằng bất động sản thương mại thua lỗ

Đó là điều mà một số nhà phân tích và nhà đầu tư chứng khoán đang cảnh báo, vì đại dịch có khả năng thay đổi cách người dân làm việc và mua sắm. Nhu cầu về không gian văn phòng, khách sạn và cửa hàng có thể giảm vĩnh viễn khi mọi người đã quen với việc làm việc tại nhà, thực hiện các cuộc họp qua Zoom và mua sắm trực tuyến nhiều hơn.

Richard Hill, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu bất động sản thương mại của Morgan Stanley, cho biết, nhiều trái phiếu bị xếp hạng BB khiến các nhà đầu tư mua vào thấp hơn, thậm chí một số trái phiếu hạng AA cũng bị ảnh hưởng về lượng giao dịch.

Ông cảnh báo, mặc dù có thể mất một năm hoặc lâu hơn nữa thì các khoản lỗ mới xuất hiện, nhưng nỗi đau đang ập đến.

Ông nhận định: “Đối với các loại bất động sản đang thực sự gặp khó khăn, tôi không chắc vắc-xin đang thay đổi điều gì đó. Sẽ có một làn sóng thanh lý bất động sản thương mại sắp tới khi các ngân hàng buộc phải xử lý nợ xấu”.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư vào trái phiếu phải đối mặt với ít nhất hai rủi ro chính. Một là nhiều chủ sở hữu bất động sản sẽ phải đối mặt với áp lực về doanh thu cho đến khi vắc-xin được cung cấp cho công chúng. Thứ hai là ngay cả sau khi hầu hết mọi người được tiêm chủng, nhu cầu đối với những nơi như trung tâm thương mại, khách sạn và văn phòng sẽ tiếp tục giảm từ mức đỉnh cao, do những thay đổi vĩnh viễn trong thói quen của người tiêu dùng và doanh nghiệp.

Hiện nay các trung tâm thương mại đang bị ảnh hưởng đặc biệt nghiêm trọng. Nhiều trung tâm thương mại đang gặp khó khăn đang được thẩm định lại, với giá trị thấp hơn 50% so với khi chúng được chứng khoán hóa ban đầu. Và doanh số bán hàng tại các cửa hàng bách hóa chỉ bằng mức của khoảng 20 năm trước, có nghĩa là ngay cả khi đại dịch không bùng phát, các trung tâm thương mại vẫn sẽ phải đối mặt với áp lực.

Bên cạnh đó, các động thái xếp hạng có thể gây ra một vấn đề khác cho những người nắm giữ trái phiếu bất động sản thương mại. Bởi ngay cả khi trái phiếu không bị lỗ trong thực tế, việc hạ xếp hạng trái phiếu có thể buộc một số nhà đầu tư phải bán ra và đẩy giá trái phiếu đi xuống.

Có thể mất một năm hoặc lâu hơn để người cho vay bắt đầu siết nợ đối với một khách sạn, trung tâm mua sắm hoặc tòa nhà văn phòng. Quá trình này thường diễn ra sau khi người vay cố gắng tìm ra một lịch thanh toán khác và các điều khoản dễ dàng hơn. Nhiều người vay vốn đang cần thêm thời gian.

Bên cạnh việc đáp ứng các yêu cầu của bên cho vay để được tái cấp vốn, một ẩn số khác nữa là liệu các cao ốc trong nội thành có phải giảm giá thuê để lấp chỗ trống hay không. Điều này cũng sẽ ảnh hưởng ngược lại đến giá trị của các trái phiếu.

Richard Carlson, nhà phân tích xếp hạng tại DBRS Morningstar, cho biết, có lẽ sẽ có những nỗi đau đáng kể đối với các chủ sở hữu và các nhà đầu tư trái phiếu bất động sản thương mại.

“Không ai biết điều này sẽ xảy ra như thế nào”, Carlson nói. “Nhưng có một điều chắc chắn là trái chủ sẽ chịu thua lỗ”.