Những dự báo về thị trường bất động sản thương mại trong năm 2021

Khách sạn, văn phòng và cửa hàng bán lẻ ở mặt phố dự kiến ​​sẽ phục hồi mạnh hơn trong năm tới nên các nhà đầu tư đặt kỳ vọng rất nhiều vào việc phổ biến vắc-xin trong năm 2021. Nhiều bất động sản thương mại sẽ trở lại đà tăng giá trong nửa đầu năm 2021 trước khi bắt đầu dần ổn định trong nửa cuối năm, các chuyên gia cho biết. Trong khi đó, các trung tâm phân phối và nhà kho, điểm sáng duy nhất trong ngành thời gian qua, dự kiến ​​sẽ trở nên có giá trị hơn nữa.

Kathy Feucht, phụ trách mảng bất động sản toàn cầu tại Deloitte, cho biết: “Năm 2021 có sức ảnh hưởng rất lớn đến thị trường, vì các quyết định quan trọng mà nhà đầu tư đưa ra ở thời điểm hiện tại có thể mang lại kết quả trong vòng 12 tháng tới”.

Theo Deloitte, các nhà đầu tư bất động sản thương mại có kế hoạch giảm trung bình 25% chi phí vào năm 2021 để giải quyết hậu quả của đại dịch. Nhưng cắt giảm chi phí có thể là không thực sự khôn ngoan và mang tính ngắn hạn - để theo kịp với nhu cầu mới về hệ thống thông gió, tiện nghi liên quan đến sức khỏe và công nghệ kỹ thuật số, chi phí vận hành thực sự có thể tăng 19,40 USD trên mỗi foot vuông vào năm 2021.

Sự xuất hiện của 'những cửa hàng tối tăm'

Nhiều nhà bán lẻ phá sản hơn vào năm 2020 so với thời kỳ Đại suy thoái - đặc biệt là các cửa hàng bách hóa và nhà bán lẻ may mặc. Khi các nhà bán lẻ truyền thống đốt cháy dự trữ tiền mặt và người tiêu dùng đổ xô vào mua sắm trực tuyến, thậm chí nhiều bất động sản bán lẻ sẽ trở nên trống rỗng và chủ nhà sẽ vỡ nợ trong nửa đầu năm 2021. CBRE dự đoán số lượng bất động sản bán lẻ sẽ giảm 20% vào năm 2025.

Nhưng một khi vắc-xin được phân phối ở Hoa Kỳ, người mua hàng sẽ muốn ra khỏi nhà và quay lại trải nghiệm các cửa hàng truyền thống.

Terry Montesi, Giám đốc điều hành của Trademark Property Company có trụ sở tại Texas, cho biết: “Khi chúng tôi nhìn đến năm 2021 và xa hơn nữa sau đại dịch, chúng tôi tin rằng mọi người sẽ rất muốn kết nối và gặp gỡ, và trải nghiệm khách hàng sẽ giúp hoạt động bán lẻ trực tiếp phát triển mạnh mẽ một lần nữa”, Terry Montesi, Giám đốc điều hành của Trademark Property Company có trụ sở tại Texas, cho biết.

Trung tâm thương mại và cửa hàng bán lẻ tại các đô thị như New York và San Francisco có triển vọng tồi tệ nhất. Các mặt tiền cửa hàng bỏ trống sẽ được thay thế bằng các trung tâm chăm sóc sức khỏe, cửa hàng tạp hóa, và các cửa hàng thay thế khác, và một số nhà bán lẻ đã phải xoay sở để đáp ứng các nhu cầu thương mại điện tử.

Claudio Mekler, Giám đốc điều hành của Miami Manager, một công ty đầu tư tư nhân có trụ sở tại South Florida hiện đang sở hữu các trung tâm mua sắm cộng đồng ở các Hạt Miami-Dade, Broward và Palm Beach, cho biết: “Chúng tôi đang nhận thấy nhu cầu về 'cửa hàng tăm tối', nơi doanh số bán lẻ không được thúc đẩy bởi lưu lượng người đi bộ tới mua trực tiếp, mà bằng việc nhận hàng và giao hàng cho khách trong ngày”.

Không gian văn phòng phải đối mặt với nhiều rào cản hơn khi chuyển sang làm việc từ xa

Hầu hết các không gian văn phòng đều trống vào năm 2020. Các nhà đầu tư kỳ vọng người lao động sẽ từ từ quay lại các văn phòng sau khi đại dịch giảm bớt. Tuy nhiên, các công ty đã điều chỉnh chính sách làm việc tại nhà và nhu cầu văn phòng có thể bị cắt giảm vĩnh viễn ở mức 15% do chuyển sang làm việc từ xa, theo CBRE.

Nhưng thị trường văn phòng sẽ chạm đáy và bắt đầu ổn định trong năm 2021. Đến nửa cuối năm sau, 85,7% công ty có kế hoạch quay trở lại văn phòng, theo CBRE. Theo Cushman & Wakefield, một công ty dịch vụ bất động sản thương mại có trụ sở tại Chicago, sự mở rộng của nền kinh tế và dân số sẽ tạo ra sự phục hồi hoàn toàn của thị trường này vào năm 2025.

“Chúng tôi dự đoán áp lực lớn hơn đối với bất động sản văn phòng, khi một số khách thuê tìm cách thắt chặt chi tiêu và giảm diện tích văn phòng do có số lượng lớn hơn nhân viên có khả năng làm việc tại nhà và/hoặc áp dụng mô hình kết hợp làm việc tại nhà và văn phòng ngay cả khi đại dịch đã qua đi”, Darin Buelow, phụ tách chiến lược toàn cầu tại Deloitte Consulting, nhận định.

Nguồn cung văn phòng chỉ đang trở nên dồi dào hơn khi cơ hội cho thuê lại và xây mới xuất hiện trên thị trường. Tỷ lệ văn phòng bỏ trống sẽ ảnh hưởng đến khả năng thương lượng của chủ nhà, làm giảm giá thuê và tạo ra nhiều cạnh tranh hơn liên quan tới việc nâng cấp chất lượng hệ thống không khí, công nghệ kỹ thuật số và các lựa chọn thuê linh hoạt.

"Hy vọng rằng sự sụt giảm này sẽ diễn biến tương tự như khủng hoảng tài chính năm 2009, khi chúng ta mất 13 tháng để thị trường chạm đáy - có nghĩa là tất cả chúng ta đều biết xu hướng thị trường tại thời điểm này, vì vậy càng xuống đáy nhanh, chúng ta càng có thể phục hồi nhanh hơn", Eric Cagner, Giám đốc điều hành tại Newmark Knight Frank, một công ty dịch vụ bất động sản thương mại có trụ sở tại Hoa Kỳ cho biết.

Tại Mỹ, thị trường phía Nam như Raleigh, Nashville, Tampa, Charlotte, Phoenix và Dallas dự kiến ​​sẽ hoạt động tốt hơn, trong khi các thành phố phụ thuộc nhiều vào công nghệ như San Francisco, San Jose, Austin và Seattle sẽ có một cuộc chiến khó khăn hơn nhưng có thể tăng trưởng nhiều hơn trong tương lai, theo CBRE.

“Hầu hết các công ty đều nhận ra rằng luôn có nhu cầu về không gian văn phòng. Có thể nó sẽ ít dày đặc hơn, có thể nó sẽ linh hoạt hơn khi làm việc ở nhà vài ngày một tuần”, Ariel Bentata, đối tác quản đầu tư tại công ty Accesso Partners LLC có trụ sở tại Florida, cho biết.

Khách sạn vẫn gặp khó

Các khách sạn sẽ trải qua một năm 2021 khó khăn. Trong khi các tập đoàn khách sạn dự kiến ​​sẽ phục hồi trên 50% doanh thu vào năm 2021, ngành này dự kiến ​​sẽ chỉ phục hồi vào năm 2023 - và các khách sạn cao cấp nhất, thường phục vụ cho doanh nghiệp và du lịch theo nhóm , sẽ mất nhiều thời gian hơn nữa, cho đến năm 2024 hoặc 2025, theo CBRE.

Sự phục hồi chậm có thể không đủ để giúp các chủ khách sạn trả các khoản thế chấp của họ - 30,9 tỷ đô la dư nợ cho khách sạn sẽ đến hạn vào năm 2021, điều này có thể khiến số lượng khách sạn giảm kỷ lục - mặc dù nhiều khách sạn đã được gia hạn thanh toán, theo công ty dữ liệu và công nghệ Trepp tại New York.

Tại các thị trường tồi tệ nhất, các thành phố lớn như San Francisco, Boston, Chicago và New York, 40% -doanh thu dự kiến ​​vào năm 2021 chỉ bằng 40-50% so với thời điểm trước Covid-19. Nhưng các điểm đến như Jacksonville, Virginia Beach, San Bernardino, Memphis và Oklahoma City có thể phục hồi tới 75% vào năm 2021, theo CBRE.

“Chúng tôi nhận thấy rằng khách du lịch muốn ở xa nơi dân cư đông đúc, nhưng cũng không muốn đi quá xa nơi họ sống”, Gavin Royster, Giám đốc Phát triển của Charlestowne Hotels, cho biết đại dịch đã làm tăng sở thích của du khách đối với các điểm đến xa xôi về mặt xã hội so với các thành phố lớn đông đúc.

Nhà kho là người chiến thắng

Nhà kho là nhà vô địch của bất động sản thương mại năm nay và thành công này dự kiến ​​sẽ tiếp tục trong năm tới khi các công ty kho vận và hậu cần cố gắng bắt kịp nhu cầu đặt hàng thương mại điện tử. Các chuyên gia kỳ vọng nhu cầu bổ sung thêm 250 triệu feet vuông cho không gian nhà kho tại Mỹ vào năm 2021, so với chỉ 211 triệu feet vuông hàng năm trong 5 năm qua, theo CBRE.

Buelow cho biết: “Công nghiệp sẽ tiếp tục chứng tỏ vai trò của mình khi khách hàng yêu cầu phân phối nhanh chóng nhiều sản phẩm hơn và khi hoạt động sản xuất bắt đầu quay trở lại vào năm 2021”.

Các nhà đầu tư mới tham gia vào thị trường sẽ gặp khó khăn trong việc tìm kiếm các bất động sản công nghiệp, nhưng đối với các nhà đầu tư đủ may mắn đã sở hữu nhà kho, giá thuê cao và tỷ lệ trống thấp sẽ là cơ hội sinh lời - đặc biệt là ở miền Nam do sự tăng trưởng dân số Mỹ, cụ thể là ở Texas với dự báo tăng trưởng dân số 9% trong năm năm tới.

Căn hộ chung cư sẽ tăng trưởng vững chắc

Mặc dù các báo cáo ban đầu cho rằng các chủ sở hữu căn hộ sẽ gặp khó khăn trong việc thu tiền thuê nhà trong thời kỳ đại dịch, các bất động sản dành cho nhiều gia đình như các tòa nhà chung cư vẫn được duy trì tốt giữa đại dịch so với các đợt suy thoái trước đó. Và những loại hình bất động sản này dự kiến ​​sẽ tiếp tục có nhu cầu cao vào năm 2021.

Jon Morgan, đồng sáng lập và điều hành doanh nghiệp tài chính Interra, cho biết: “Nhà ở là nhu cầu cơ bản, vì vậy luôn có nhu cầu, đặc biệt là ở các mức giá phải chăng - và tận dụng lợi thế của lãi suất thấp kỷ lục”.

Trong khi giá thuê ở các khu vực đô thị như New York giảm gây ra sự trì trệ tổng thể về giá thuê nhà của Hoa Kỳ vào năm 2020, giá thuê nhà đã ổn định ở hầu hết Hoa Kỳ và dự kiến ​​sẽ phục hồi vào năm 2021, theo Yardi Matrix, một công ty dữ liệu bất động sản có trụ sở tại Arizona.