Thị trường nhà ở toàn cầu đang trên đà suy thoái?

Lãi suất tăng là nguyên nhân chính

Một loạt các đợt tăng lãi suất của nhiều ngân hàng trung ương trên thế giới đang khiến đà tăng giá nhà liên tục suốt hai năm qua bị ngưng trệ một cách đáng kể. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc nhu cầu nhà ở bùng nổ do đại dịch đã kết thúc. Ví dụ, bất động sản tại London vẫn đang thu hút nhiều khách hàng tiềm năng và thường được chuyển nhượng cao hơn nhiều so với giá chào.

Những áp lực tương tự đang diễn ra ở các thị trường khác. Tại Mỹ, giá nhà tăng với tốc độ hàng năm 20,6% vào tháng 3, nhanh nhất trong vòng 35 năm. Trong quý cuối cùng của năm 2021, giá nhà thực tế tại 38 quốc gia thuộc khối OECD, được coi là câu lạc bộ của những nền kinh tế giàu nhất thế giới, đã tăng 16% so với 2 năm trước đó và nhanh nhất trong vòng 50 năm.

Phần lớn động lực khiến nhà ở tăng giá đến từ việc các ngân hàng trung ương đã nhanh chóng điều chỉnh lãi suất xuống thấp kỷ lục để giảm thiểu thiệt hại kinh tế do đại dịch gây ra. Động thái này khiến chi phí đi vay thế chấp giảm, trong bối cảnh các hộ gia đình tích lũy đươc nhiều tiền bạc hơn khi chỉ ở nhà do giãn cách. Bên cạnh đó, xu hướng làm việc tại nhà cũng thúc đẩy nhu cầu sở hữu và làm nhà ở tăng giá.

Tuy nhiên, trong những tháng gần đây, lạm phát giá tiêu dùng cao nhất trong nhiều thập kỷ đã khiến nhiều ngân hàng trung ương phải tăng lãi suất điều hành, nâng trần lãi suất tiêu chuẩn cho hệ thống tài chính vĩ mô. Lãi suất vay mua nhà cũng phải tăng lên tương ứng. Tại Mỹ, ngân hàng Freddie Mac áp mức lãi suất 5,23% kể từ tháng 5 cho khách hàng vay mua nhà trong vòng 30 năm, mức cao nhất kể từ năm 2009. Tại Anh, lãi suất trung bình với các khoản vay mới đã tăng thêm 1,82% vào tháng 4, cao hơn 32 điểm cơ bản so với tháng 11 năm ngoái khi số lượng hồ sơ vay mua nhà vẫn ở mức thấp.

Nhiều thị trường lớn chứng kiến giá nhà tăng chậm lại (tính theo % thay đổi trong giai đoạn 2021 - 2023) - Nguồn: Oxford Economics

Một số dấu hiệu cho thấy áp lực giảm giá nhà đang tăng thêm. Tại Mỹ, tâm lý thị trường xây dựng giảm trong tháng 5 và số lượng giao dịch nhà riêng giảm 17% trong tháng 4 so với một tháng trước đó, mức thấp nhất kể từ tháng 4 năm 2020. Tại Anh, các hồ sơ vay được phê duyệt trong tháng 4 giảm xuống mức thấp nhất trong gần 2 năm qua. Hệ quả là, tăng trưởng giá nhà hàng năm tại Anh bị chậm lại rõ rệt, xuống còn 9,8% vào tháng 3 so với 11,3% vào tháng 2.

Việc các ngân hàng trung ương tiếp tục tăng lãi suất có thể sẽ đẩy lãi suất mua nhà lên cao hơn nữa. Các ngân hàng trung ương được dự báo sẽ tăng lãi suất ít nhất thêm 100 điểm cơ bản vào cuối năm nay hoặc đầu năm sau ở khu vực đồng tiền chung châu Âu, Canada, Australia và New Zealand.

Hầu hết các chuyên gia đều cho rằng những đợt tăng lãi suất này sẽ khiến tốc độ tăng giá nhà giảm mạnh. Barbara Rismondo, Phó chủ tịch cấp cao của tổ chức xếp hạng tín dụng Moody’s cho biết: “Chúng tôi kỳ vọng lạm phát giá nhà sẽ chậm lại ở cả Mỹ và châu Âu do lãi suất tăng và gây áp lực lên khả năng trả nợ”.

Vào tháng 5, Ngân hàng Trung ương Châu Âu đã cảnh báo rằng lãi suất thực “tăng đột ngột” có thể “điều chỉnh” giá nhà trong thời gian tới.

Thống đốc Ngân hàng Trung ương Anh Andrew Bailey cũng có quan điểm tương tự. Ông nói vào tháng 5: “Tăng lãi suất sẽ khiến thị trường nhà ở hạ nhiệt”.

Các nhà kinh tế cho biết ngoài chi phí vay mua nhà tăng, thì các yếu tố gồm thu nhập thực tế giảm do lạm phát và khả năng tiết kiệm tiền của các hộ gia đình thấp đi do sự bùng nổ giá nhà trước đó cũng khiến lạm phát giá nhà suy yếu. Tổ chức tư vấn Oxford Economics dự báo rằng giá nhà sẽ tăng chậm hơn vào năm 2023 so với năm 2021 ở hầu hết các quốc gia. Thậm chí, một số quốc gia sẽ chứng kiến giá nhà hoàn toàn sụt giảm.

Nhà kinh tế học James Knightley cho biết tốc độ tăng giá nhà nhanh chóng tại Mỹ trong hai năm qua có thể “nhanh chóng đi ngang và bị đảo ngược”.

Tại Anh, Andrew Wishart, nhà kinh tế bất động sản cấp cao tại Capital Economics, dự báo giá sẽ giảm vào năm 2023 và 2024, với mức giảm tích lũy đạt 5%. Ông nói rằng điều này sẽ “đảo ngược một phần năm mức tăng giá nhà kể từ khi đại dịch bắt đầu”.

Giá nhà không giảm mạnh

Rất ít chuyên gia cho rằng giá nhà sẽ giảm mạnh như trong cuộc khủng hoảng tài chính 2008-09, thời điểm mà hoạt động kinh tế và thu nhập cũng bị giảm mạnh trên toàn thế giới. Cuộc khủng hoảng đó đã khiến giá nhà giảm suốt 5 năm tại tất cả các nước thuộc khối OECD, kéo theo hàng loạt vụ tịch thu tài sản, đặc biệt là ở Mỹ.

Ian Shepherdson, nhà kinh tế trưởng tại Pantheon Macroeconomics, nói rằng các bối cảnh và điều kiện thị trường hiện tại “không giống năm 2006”.

Ông cho biết: “Việc FED tăng lãi suất sẽ không khiến chủ nhà phải bán tháo, bởi vì trong những năm gần đây, rất ít người mua nhà chấp nhận lãi suất thả nổi”.

Sự phổ biến của các khoản vay với lãi suất cố định đang giúp nhiều người tránh được tác động của việc tăng lãi suất. Ở Mỹ, khoản vay mua nhà có lãi suất cố định trong vòng 30 năm đã trở thành sản phẩm phổ biến nhất. Sự cải thiện về chất lượng của các khoản vay thế chấp mang lại tâm lý lạc quan cho thị trường. Hơn 2/3 số người được cấp các khoản vay mới có điểm tín dụng cao, hơn gấp đôi so với trước cuộc khủng hoảng tài chính, theo dữ liệu từ Ngân hàng Dự trữ Liên bang New York.

Trên hết, tỷ lệ thất nghiệp thấp kỷ lục và tình trạng thiếu nguồn cung đang thúc đẩy nhu cầu về nhà ở tại hầu hết các nền kinh tế tiên tiến. Số lượng nhà để bán xuống thấp gần mức kỷ lục trong vòng 10 nă tại Mỹ, và 40 năm tại Anh.

Innes McFee, một nhà kinh tế học tại Oxford Economics, nói rằng trừ khi tỷ lệ thất nghiệp gia tăng khiến nhiều người buộc phải bán nhà, giá nhà sẽ khó giảm mạnh ở hầu hết các thị trường.

Trong khi giá hàng hóa và lạm phát tăng nhanh ​​sẽ đẩy thu nhập thực tế xuống thấp ở phần lớn các nền kinh tế, nhiều hộ gia đình, đặc biệt là những người giàu nhất, đã tích lũy được một khoản tiền lớn trong thời gian đại dịch.

Jim Egan, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu chứng khoán hóa tại Morgan Stanley, dự đoán rằng nguồn cung nhà hạn chế, vốn chủ sở hữu đáng kể mà nhiều người đang nắm giữ thông qua bất động sản, và tình hình tài chính lành mạnh của chủ nhà sẽ đảm bảo thị trường không đi theo quỹ đạo giống như “sự bùng nổ và sụp đổ của thị trường nhà ở vào đầu những năm 2000 ”.

Rismondo nói rằng thị trường nhà ở tại cả châu Âu và Bắc Mỹ hiện có một số điểm chung - “mong muốn có thêm không gian trong thế giới hậu đại dịch, bảng cân đối tài chính lành mạnh của các hộ gia đình, thị trường lao động lành mạnh, tăng trưởng tiền lương vững chắc và nhiều chủ nhà được hưởng mức lãi suất cố định thấp”.

Rismondo đồng ý rằng lãi suất cao hơn sẽ làm giảm nhu cầu vay vốn để mua nhà. Nhưng chuyên gia này hy vọng những “điểm chung” nói trên sẽ mang lại một vài sự hỗ trợ cho giá bất động sản ở cả Mỹ và châu Âu.

Thị trường Việt Nam không tránh khỏi đà suy thoái chung

Tại Việt Nam, nhiều chuyên gia dự báo giá nhà sẽ giảm, bất chấp đây vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn. Một phần lý do là bởi các nhà đầu tư đã mua vào giai đoạn thị trường sốt nóng, trong khi hạ tầng và dịch vụ chưa phát triển xứng tầm. Mặt khác, lãi suất tăng và việc siết tín dụng vào bất động sản cũng đẩy kéo giá nhà đi xuống.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết thêm giá chào bán nhà hiện nay không phản ánh đúng giá trị thực và người mua để ở sẽ không lựa chọn những sản phẩm bị thổi giá quá cao, khiến tỷ lệ hấp thụ trên thị trường giảm.

Trong khi đó ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch thường trực Câu lạc bộ bất động sản Việt Nam, khẳng định chắc chắn thị trường bất động sản thời gian tới sẽ hạ nhiệt, xuất phát từ việc siết tín dụng để hạn chế đầu cơ.