Đâu là thị trường bất động sản lớn tiếp theo gặp suy thoái sau Trung Quốc?

Ngoài Trung Quốc, có lẽ thị trường bất động sản Hàn Quốc sẽ là “một ứng cử viên hàng đầu” cho danh hiệu mà không nhiều người mong đợi này. Doanh số bán căn hộ ở Hàn Quốc đã giảm một nửa trong 6 tháng đầu năm 2022, sau khi chứng kiến giá tăng 20% ​​trong hai năm qua. Ngân hàng trung ương đã thắt chặt lãi suất cho vay bất động sản chỉ từ 0,5% đến 2,25%, và cảnh báo sẽ còn đưa ra nhiều hành động hơn.

Theo Viện Tài chính Quốc tế, điều đó gây ra rắc rối ở một quốc gia nơi 3/4 tài sản cá nhân nằm trên thị trường bất động sản và tỷ lệ nợ hộ gia đình trên tổng sản phẩm quốc nội là cao nhất trong các nền kinh tế lớn. Tỷ lệ đó đứng đầu, đạt mức 100% ở Hàn Quốc, trong khi con số tương tự tại Mỹ chỉ là 76%.

Yong Kwon, một cựu chuyên gia kinh tế tại Viện Nghiên cứu Kinh tế Hàn Quốc của Mỹ cho biết:“Việc phân bổ phần lớn tài sản vào bất động sản ở Hàn Quốc không khác gì những nơi khác. Tuy nhiên, chiến lược này dường như thay đổi theo chu kỳ”.

Dù vậy, tình hình tại Hàn Quốc có vẻ vẫn tốt hơn các thị trường bất động sản ở Đông Âu, nơi chứng kiến những căng thẳng địa chính trị, khiến các thị trường đều gặp khó. Chẳng hạn, thị trường bất động sản Hungary và Cộng hòa Séc đã vươn lên trở thành những thị trường số một thế giới về các chỉ số như tỷ lệ chi phí trên giá thuê (price-to-rent) và tỷ lệ chi phí trên thu nhập (price-to-income).

Thị trường bất động sản Ba Lan có chi phí thấp hơn, nhưng lãi suất đã tăng từ gần 0% một năm trước lên 6,5% vào năm nay khi ngân hàng trung ương nỗ lực để ngăn chặn lạm phát. Điều này buộc các nhà lãnh đạo phải hành động để tránh lặp lại những gì đang diễn ra ở Trung Quốc. Tháng trước, quốc hội Ba Lan đã thông qua luật cho phép những người đi vay có thể bỏ qua 8 khoản thanh toán thế chấp trong năm nay và năm sau. Dù vậy, điều đó có thể khiến các ngân hàng trong nước thiệt hại 4 tỷ USD dự phòng tổn thất.

Tracy Chen, Giám đốc danh mục đầu tư tín dụng toàn cầu tại Brandywine Global cho biết cơn bão bất động sản ở các thị trường mới nổi khác vẫn chưa đổ bộ và có thể sẽ bị thổi bùng lên trong tương lai. Giá thực tế chỉ giảm ở một vài quốc gia, chẳng hạn như Hungary và Chile.

Bất động sản ở khu vực Mỹ Latinh, một điểm nóng về lạm phát, đang tăng mạnh một cách đáng ngạc nhiên. Thị trường vay thế chấp trong khu vực chưa bao giờ phát triển tốt, khiến giá cả ít nhạy cảm hơn với tỷ lệ lãi suất.

Những người mua sở hữu lượng tiền mặt lớn có khả năng coi bất động sản như một biện pháp bảo vệ chống lại lạm phát. David Bitner, Giám đốc nghiên cứu toàn cầu của công ty môi giới Newmark nhận định:“Các thị trường mới nổi dễ bị tổn thương hơn”.

Henry Chin, trưởng bộ phận nghiên cứu của CBRE khu vực châu Á – Thái Bình Dương nói thêm rằng phần lớn thị trường châu Á đang chứng kiến ​​“một phiên bản nhẹ nhàng hơn” của vòng xoáy chi phí/tỷ giá. Ví dụ, Ấn Độ đã tăng lãi suất chỉ từ 4% lên 5%, với mức lạm phát được giữ ổn định khoảng 7%.

Ông nói:“Chúng tôi đã chứng kiến sự quan tâm tới thị trường Ấn Độ tăng lên trong 2 – 3 tháng qua. Nhìn chung, áp lực từ lạm phát ở khu vực châu Á – Thái Bình Dương không quá căng thẳng’.

Giá bất động sản Singapore tiếp tục tăng cao, với mức tăng trung bình 3% trong quý II. Trong khi đó, một trong những thị trường bất động sản đắt đỏ nhất thế giới là Hong Kong lại chứng kiến giá bất động sản giảm khoảng 4% trong năm qua.

Ở cấp độ vĩ mô, các thị trường mới nổi có thể đi ngược so với kịch bản bất ổn hiện tại của nền kinh tế thế giới. Trong khi đó, các thị trường truyền thống vững chắc như Úc và Canada có thể là nơi chứng kiến ​​doanh số bán bất động sản “tồi tệ” nhất trên thế giới.