Thị trường nhà đất châu Á sẽ hướng về đâu?

Giá nhà ở tại các nền kinh tế phát triển nhất luôn cao hơn lạm phát trong những thập kỷ gần đây và chiếm khoảng một nửa tổng giá trị tài sản ròng của các hộ gia đình.

Mức tăng giá nhà thực tế trong dài hạn thậm chí còn lớn hơn ở các thành phố lớn, được củng cố bởi làn sóng di cư, nguồn cung hạn chế và điều kiện tài chính thuận lợi.

Nhưng nhà ở cũng là một loại tài sản có tính chu kỳ và dễ dư thừa, khiến bong bóng trở thành một hiện tượng lặp đi lặp lại. Các dấu hiệu cảnh báo điển hình bao gồm giá nhà xa rời mức thu nhập và tiền thuê nhà và sự mất cân bằng của hệ thống kinh tế, chẳng hạn như cho vay quá mức vào lĩnh vực nhà đất.

Tuy nhiên, chỉ riêng rủi ro bong bóng gia tăng thì không báo hiệu sự sụp đổ của thị trường nhà đất. Thay vào đó, sự thay đổi trong động lực tăng trưởng kinh tế vĩ mô hoặc tâm lý nhà đầu tư mới là các yếu tố có thể đánh gục thị trường một cách đột ngột. Châu Á cũng không phải ngoại lệ.

Do đó khi các yếu tố cơ bản tại châu Á như giá thuê, tỷ lệ sử dụng đòn bẩy (tỷ lệ nợ trên thu nhập) của các hộ gia đình và tăng trưởng kinh tế đang được cải thiện, thì chưa chắc đã cần tới các đợt điều chỉnh giá nhà để tái cân bằng thị trường, ngay cả khi khả năng chi trả suy giảm.

Năm 2022 là một ví dụ điển hình. Lạm phát và sự kết thúc của một thập kỷ lãi suất thấp đã khiến giá nhà thực tế giảm trung bình 5% trên khắp các thành phố trên toàn cầu, mức giảm mạnh nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008.

Các thị trường có rủi ro bong bóng trong 3 năm qua, bao gồm Hồng Kông, Toronto, Frankfurt và London, thậm chí còn có mức điều chỉnh giá trên 10%. Theo ngân hàng UBS, điều này có nghĩa là hầu hết lợi nhuận thực tế từ nhà ở trong đại dịch Covid-19 đã bốc hơi tại 25 thành phố mà họ khảo sát. Giá nhà thực tế thậm chí đã quay trở lại mức giữa năm 2020.

Nhưng nhìn vào bức tranh lớn hơn, sự sụt giảm này chỉ là một chấm nhỏ trong thời kỳ bùng nổ bất động sản kéo dài hàng thập kỷ trên toàn cầu. Giá nhà danh nghĩa (giá nhà không điều chỉnh theo lạm phát) nhìn chung vẫn không thay đổi trong năm qua.

Hơn nữa, 1/3 số thành phố trong khảo sát của UBS cho thấy giá nhà tiếp tục tăng. Tại những điểm đến được săn đón nhiều nhất sau đại dịch, gồm Singapore, Dubai và Miami, giá nhà danh nghĩa đã tăng tới 40% so với 2 năm trước.

Nhưng trong khi khả năng chi trả giảm sút - ví dụ, một nhân viên dịch vụ lành nghề ở Singapore cần tiết kiệm toàn bộ 10 năm tiền lương mới mua được một căn hộ chung cư rộng 60 m2 - thì giá thuê đã bùng nổ và các hộ gia đình đã giảm việc vay thế chấp khi lãi suất tăng cao. Các yếu tố cơ bản trên, cùng với thị trường lao động tươi sáng, đang tạo thành một nền tảng vững chắc giúp các thị trường nhà đất ở các trung tâm tài chính trên thế giới trở về trạng thái cân bằng nhất kể từ khi đại dịch bắt đầu.

Trên thực tế, Chỉ số bong bóng bất động sản toàn cầu năm nay của UBS chỉ cho thấy hai thành phố (Tokyo và Zurich) nằm trong danh mục rủi ro bong bóng, giảm so với 9 thành phố một năm trước đó và 7 thành phố trong thời kỳ đại dịch.

Trên toàn cầu, rủi ro về giá nhà có thể giảm nếu lãi suất vẫn ở mức cao như hiện tại. Nhưng nếu nói các xu hướng kinh tế vĩ mô toàn cầu đóng vai trò quan trọng với ngành bất động sản, thì các nguyên tắc cơ bản kể trên mới là quan trọng nhất.

Điều này càng trở nên rõ ràng hơn khi xem xét kỹ hơn bốn “trung tâm” nhà đất chính tại châu Á. Mỗi trung tâm này đều có những nguyên tắc cơ bản riêng.

Singapore

Bất chấp 10 đợt thắt chặt chính sách kể từ năm 2010, giá nhà thực tế ở Singapore hiện đã tăng 15% trong 5 năm qua. Nhưng sự can thiệp của chính phủ đang bắt đầu định hình thị trường, với tốc độ tăng giá chậm lại ở mức 3% được điều chỉnh theo lạm phát trong khoảng thời gian từ giữa năm 2022 đến giữa năm 2023.

Nhưng những điểm sáng kể trên diễn ra khi giá thuê thực tế đã tăng 40% kể từ năm 2018 và tăng 25% so với một năm trước, mức tăng lớn nhất trong số 25 thành phố được UBS phân tích. Điều này khiến Singapore trở thành thị trường duy nhất có số năm tiền thuê nhà cần thiết để mua một căn hộ đã giảm so với một thập kỷ trước, giúp giá nhà “phải chăng” hơn trong năm nay.

Giá thuê nhà tại đảo quốc này sẽ giảm khi những hạn chế về nguồn cung được giảm bớt và số lượng nhà ở hoàn thiện tăng lên. Nhưng với nhu cầu về không gian sống ngày càng tăng, tốc độ tăng giá nhà riêng tại Singapore sẽ ổn định ở mức khoảng 4% đến 6% vào năm 2023, so với 8,6% vào năm 2022.

Hồng Kông

Thị trường nhà ở Hồng Kông đã thoát khỏi rủi ro bong bóng và chuyển sang trạng thái “được định giá quá cao” lần đầu tiên kể từ khi chỉ số của UBS được công bố. Tuy nhiên, thành phố này vẫn là thị trường có giá nhà đắt đỏ nhất trên thế giới. Cụ thể, một nhân viên dịch vụ lành nghề cần 22 năm thu nhập mới mua được một căn hộ 60m2, so với chỉ 11 năm tại London.

Nhưng cả khi giá nhà thực tế tăng gấp 4 lần từ năm 2003 đến năm 2018, giá thuê nhà tại đây chỉ tăng 50% và thu nhập của người dân vẫn trì trệ. Tuy nhiên, giá nhà thực tế đã giảm 7% từ giữa năm 2022 đến giữa năm 2023, đẩy giá nhà trở lại mức của năm 2017.

Theo UBS, giá nhà tại Hồng Kông sẽ giảm thêm 2% đến 3% cho đến cuối năm 2023.

Tokyo

Thị trường nhà ở Tokyo đã tách biệt khỏi phần còn lại của Nhật Bản và khu vực châu Á, với giá trung bình trên m2 của một căn hộ mới xây tăng 30% so với cùng kỳ năm ngoái trong 8 tháng đầu năm 2023.

Điều này xảy ra sau khi giá nhà danh nghĩa liên tục tăng trong hơn 2 thập kỷ với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm là 2%, được hỗ trợ bởi các điều kiện tài chính hấp dẫn trong bối cảnh giảm phát chung.

Nhưng giá thuê nhà và số lượng người nhập cư ròng đã chậm lại kể từ năm 2020, tốc độ tăng trưởng thu nhập hộ gia đình cũng chậm lại và lãi suất thế chấp bắt đầu tăng. Những yếu tố này khiến Tokyo trở thành thành phố châu Á duy nhất có nguy cơ bong bóng trong năm 2023.

Tuy nhiên, với điều kiện tài chính thuận lợi hiện nay, giá nhà tại Tokyo có thể tăng ở mức vừa phải trong vài năm tới.