Thị trường căn hộ lại thiết lập mặt bằng giá mới

Thị trường căn hộ khó giảm giá.

Kinh tế Việt Nam, đặc biệt là TP.HCM và Hà Nội đang hồi phục rõ nét với số lượng doanh nghiệp thành lập mới cao kỷ lục, đạt 15.000 doanh nghiệp chỉ trong tháng 4, theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư.

Nếu tính cả số doanh nghiệp quay trở lại hoạt động, số doanh nghiệp tham gia thị trường trong tháng 4 gấp hơn 2 lần so với doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường.

Theo đánh giá của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VaRS), mọi hoạt động kinh tế đang sống động trở lại sau nửa cuối năm 2021 ảnh hưởng nặng nề bởi Covid-19. Các nhà máy, công sở làm việc toàn thời gian trở lại, chấm dứt chuỗi ngày on-off. Hiện chưa có thống kê cụ thể về số lượng lao động quay trở lại các thành phố đến thời điểm hiện tại.

Tuy nhiên, VaRS dẫn số liệu thống kê từ các văn phòng môi giới nhà đất cho thấy số lượng người hỏi thuê nhà/phòng tại các khu chung cư đã tăng vọt trong vài tháng trở lại đây, đặc biệt tại TP.HCM. Với nhu cầu tăng cao, các hợp đồng thuê nhà trước đó (có thời hạn thông thường 1 năm) đều được ký với mức giá tăng tới 10% hoặc hơn.

Thống kê của một đơn vị nghiên cứu bất động sản cho thấy, trong quý 1.2022, mức độ quan tâm tới căn hộ cho thuê tại TP.HCM tăng vọt so với cùng kỳ 2021.

Tình hình tương tự cũng diễn ra tại Hà Nội và các tỉnh phía bắc. Đáng chú ý, mức độ quan tâm tới căn hộ bán tại Hà Nội trong quý 1.2022 tăng trong khi tại TP.HCM giảm so với cùng kỳ 2021.

Về nguồn cung, trong quý 1.2022, nguồn cung căn hộ đều ghi nhận sự giảm sút tại hai thị trường Hà Nội và TP.HCM.

Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới trong kỳ ước đạt 2.800 căn, giảm 38% so với cùng kỳ 2021. Hầu hết các dự án mới chưa được khởi động trong quý 1.2022, nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đã được triển khai trước đó.

Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ mới ước đạt gần 2.200 căn, giảm hơn 60% so với cùng kỳ 2021. Tương tự Hà Nội, toàn bộ nguồn cung căn hộ mới đến từ các dự án hiện hữu.

Theo VaRS, nhu cầu căn hộ tăng, trong khi nguồn cung bị trì hoãn khiến giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM tăng nhanh trong thời gian qua.

Khảo sát với một số khách mua hàng cho thấy, mặc dù dịch bệnh và bị siết tín dụng, song giá căn hộ vẫn không có xu hướng giảm, thậm chí vẫn tăng so với đầu năm 2021.

Chị Nguyễn Hồng Diễm (Hà Đông, Hà Nội) cho biết, sau khi các hoạt động kinh tế, xã hội được mở cửa trở lại, thu nhập bắt đầu ổn định, vợ chồng chị tiếp tục lên kế hoạch tìm mua nhà sau hơn 3 tháng trì hoãn vì những tháng dịch bùng phát mạnh.

Tuy nhiên, những căn nhà tại một số quận như Hà Đông, Linh Đàm chị khảo sát trước đó hiện đã tăng 200-300 triệu đồng so với hồi cuối năm 2021.

Khảo sát một số khu vực khác như các quận Hoàng Mai, Mỹ Đình cũng cho thấy, giá căn hộ cũng đã tăng 100-300 triệu đồng so với giữa năm 2021.

Cùng với sự gia tăng về giá của thị trường căn hộ, các lệnh siết cho vay bất động sản của Ngân hàng Nhà nước thời gian gần đây khiến nhiều người có nhu cầu ở thực lo lắng bỏ lỡ giấc mơ an cư.

Tuy nhiên, trong cuộc họp ngày 27.5 vừa qua, ông Đào Minh Tú, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, cho biết ngành ngân hàng không hề “khóa, siết” tín dụng bất động sản, mà kiểm soát rủi ro trong hoạt động này.

Thế nhưng, sau sự kiện hơn 10.000 tỉ đồng trái phiếu đã phát hành của Tân Hoàng Minh bị hủy bỏ, nguồn vốn trái phiếu chảy vào bất động sản trở nên khó khăn, ngay cả các dự án bất động sản nhà ở. Trong tháng 4, thậm chí không có doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu huy động vốn.

Số liệu của Trung tâm Nghiên cứu Kinh tế (Ngân hàng MSB) cho thấy năm 2022 sẽ có khoảng 231.000 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn. Với tỷ trọng phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian qua (chiếm xung quanh một phần ba giá trị phát hành), việc đáo hạn trái phiếu sẽ là thách thức mới của các doanh nghiệp bất động sản trong ngắn hạn.

VaRS nhận thấy thị trường bất động sản căn hộ đang hình thành mặt bằng giá mới khi nguồn cung tiếp tục chưa thích ứng kịp với nhu cầu của nhà đầu tư, cư dân - đặc biệt trong xu hướng đô thị hóa ngày càng rõ rệt như hiện nay.

Phần lớn các dự án sắp ra mắt tại Hà Nội và TP.HCM đều nằm ở các quận/ huyện cách xa trung tâm, nơi quỹ đất vẫn dồi dào. Việc cơ sở hạ tầng những nơi này không ngừng hoàn thiện sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá các dự án này lên cao hơn nữa trong tương lai.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VaRS cho rằng, những diễn biến về cung cầu của thị trường cho thấy, kịch bản hạ giá chung cư trong năm 2022 là điều khó có thể xảy ra, nhất là trong bối cảnh nguồn cung đang bị siết, lạm phát gia tăng cũng như chi phí đầu vào tăng cao.

Theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Bộ phận Tư vấn Savills Hà Nội, những tác động của Covid-19 khiến người mua kỳ vọng về sự sụt giảm của giá nhà song đang gây áp lực rất lớn đến khả năng tiếp cận của đại đa số tầng lớp người dân, đặc biệt những người có mức thu nhập trung bình, thấp.