Giá chung cư Hà Nội lập đỉnh 5 năm, cao trào sóng ly tâm vùng ven?

Giá bất động sản những nơi ven Hà Nội dự báo sẽ tăng sau cuộc lập đỉnh của thị trường chung cư.

Giá căn hộ cao nhất trong 5 năm

CBRE Việt Nam vừa đưa ra số liệu về thị trường căn hộ Hà Nội, cho biết trong năm 2021, Hà Nội có khoảng 17.000 căn hộ mở bán, giảm 7% theo năm. Đây là năm thứ hai liên tiếp, thành phố ghi nhận nguồn cung mở bán mới giảm, dưới tác động của dịch Covid-19.

Theo phân khúc, căn hộ trung cấp vẫn là sản phẩm phổ biến nhất trên thị trường, chiếm 72% tổng nguồn cung mới trong năm.

Trong khi đó, phân khúc cao cấp đứng thứ hai, chiếm tỷ trọng gần một phần tư tổng nguồn cung mở bán mới. Đây cũng là tỷ trọng cao nhất của phân khúc này trong vòng ba năm qua.

Đáng chú ý, Hà Nội chứng kiến sự ra mắt của dự án căn hộ siêu sang đầu tiên, nằm tại khu vực trung tâm, có mức giá cao nhất từ trước tới nay ghi nhận tại thành phố.

Về vị trí, khu vực phía đông, năm thứ hai liên tiếp, là khu vực tập trung nguồn cung mới lớn nhất do ghi nhận dự án mở bán mới đến từ các khu đô thị lớn như Vinhomes Ocean Park và Ecopark. Khu vực này chiếm gần một nửa nguồn cung mới mở bán trong năm, theo sau là khu Tây (35%) và khu Nam (15%).

Sau một năm không có nguồn cung mới, khu trung tâm và Đống Đa – Ba Đình ghi nhận ba dự án mở bán mới, báo hiệu sự phát triển mạnh mẽ hơn của các phân khúc cao cấp tại thị trường Hà Nội.

Theo CBRE, với việc hoạt động bán hàng bị gián đoạn trước làn sóng Coivd-19 từ cuối tháng 7 đến cuối tháng 9 cũng như các hạn chế về tổ chức sự kiện trong suốt năm qua, doanh số bán cả năm 2021 đạt gần 17.000 căn, giảm 9% theo năm, nhưng cao hơn so với tổng lượng mở bán mới.

Mặc dù vậy, một điểm tích cực là các dự án mở bán trong năm 2021 đạt tỷ lệ bán trung bình 47% trong quý đầu tiên mở bán, cao hơn tỷ lệ của năm 2019 và 2020 (41-42%).

Tính tới cuối năm 2021, giá bán sơ cấp trung bình tại thị trường Hà Nội đạt 1.596 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 13% theo năm – mức tăng theo năm cao nhất trong vòng năm năm qua.

Sự tăng trưởng của mặt bằng giá bán sơ cấp chủ yếu đến từ việc mở bán của các dự án nằm tại vị trí đắc địa tại khu trung tâm và khu Đống Đa – Ba Đình và việc nâng cấp định vị của các dự án khu đô thị, vẫn đang diễn ra trong vài năm trở lại đây.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 1.213 USD/m2 tính tới cuối năm 2021, tăng 4% theo năm. Các vị trí có ít nguồn cung mới trong vòng hai năm trở lại đây như quận Tây Hồ, Cầu Giấy và Đống Đa là các khu vực có giá bán tăng cao hơn mức trung bình thị trường trong năm (ở ngưỡng trên 6%).

Trong năm 2022, nguồn cung chào bán mới dự kiến sẽ tăng trưởng trở lại, đạt ngưỡng 26.000-28.000 căn. Doanh số bán hàng dự kiến sẽ hồi phục trong năm khi các hoạt động bán hàng dần trở lại bình thường.

Mức giá sơ cấp được dự báo tăng khoảng 5-7%/năm trong vòng 3 năm tới, do sản phẩm của các khu đô thị tiếp tục nâng cấp định vị cũng như kỳ vọng các dự án cao cấp và hạng sang mở bán ở một số vị trí đắc địa, trung tâm.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội, cho biết trong vòng vài năm trở lại đây, các dự án nằm ở các khu vực nhà ở mới ghi nhận doanh số bán hàng tích cực nhờ sự khác biệt của sản phẩm, sự tích hợp nhiều tiện nghi, cũng như các hoạt động marketing và bán hàng.

Xu hướng này dự kiến sẽ tiếp diễn trong các năm tới khi quỹ đất tại các quận nội thành hiện tại ngày càng trở nên hạn chế.

Bất động sản vùng ven sẽ tăng giá mạnh?

Mặc dù ghi nhận những tín hiệu khá tích cực, song có một thực tế là nguồn cung bất động sản Hà Nội năm vừa qua rất khan hiếm do tốc độ phê duyệt dự án chậm.

Theo thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VaRS), 80% các sản phẩm chào bán là hàng tồn kho từ các năm trước. Giá căn hộ ổn định hoặc tăng nhẹ, trong khi giá nhà đất tăng mạnh từ 20-30%.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VaRS, cho biết các đợt sốt đất nền cục bộ đã diễn ra tại các huyện ngoại thành, đặc biệt là những huyện có thông tin lên quận.

Ông Nguyễn Tuấn Nam, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Minh Hưng, cho biết nhiều năm trước, các nhà đầu tư phía bắc có xu hướng "đánh bắt xa bờ", vào tận các thị trường phía nam để tìm kiếm cơ hội đầu tư. Sau đó, giai đoạn 2019-2020, nhiều nhà đầu tư phía bắc lại quay về tập trung vào các tỉnh vệ tinh và vùng ven thủ đô.

Theo ông Nam, xu hướng ly tâm để dịch chuyển đầu tư về những vùng đất mới, bên cạnh thị trường truyền thống như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng đã diễn ra nhiều năm nay.

Các địa phương lân cận như Hải Phòng, Bắc Ninh, Hòa Bình và Quảng Ninh (miền Bắc); Thanh Hóa (miền Trung); Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu (miền Nam) đã ghi nhận giá đất không ngừng tăng lên.

“Đặc biệt trong 2 năm qua, trước tác động của dịch Covid-19, bất động sản không bị rớt giá, thậm chí tăng mạnh”, ông Nam đánh giá.

Theo ông Nam, trong bối cảnh thị trường bất động sản nói chung, bất động sản Hà Nội nói riêng gặp nhiều khó khăn do nguồn cung rất ít trong khi quỹ đất không có và nhu cầu đầu tư luôn cao, thì các dự án ở Hà Nội sẽ không có biên độ giảm, thay vào đó là tăng mạnh.

Trước thực tế này, dịch chuyển về bất động sản vùng ven được xem là quyết định hợp lý, đặc biệt các vùng ven thủ đô như Thái Nguyên, Bắc Giang hay vùng vệ tinh mũi nhọn kinh tế như Hải Phòng.