Thị trường bất động sản trải qua những thăng trầm ra sao trong hơn 10 năm qua?

Theo đó, dự thảo báo cáo thuyết minh chiến lược phát triển ngành xây dựng của Bộ Xây dựng đã cho biết thực trạng phát triển thị trường bất động sản trong hơn 10 năm qua.

Thị trường bất động sản từng trải nhiều giai đoạn thăng trầm trong hơn 10 năm qua.

Nhiều thăng trầm giai đoạn 2010 - 2015

Bắt đầu giai đoạn 2010 - 2015, thị trường bất động sản có dấu hiệu phát triển nóng mà nguyên nhân chính là do lượng vốn đổ vào thị trường nhà ở lớn nhưng chủ yếu được huy động từ kênh tín dụng, nguồn vốn của chủ đầu tư và nguồn vốn xã hội khác rất thấp.

Trong giai đoạn này, nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư không chuyên nghiệp, không đủ năng lực về tài chính tham gia vào thị trường. Họ đầu tư các dự án bất động sản để kinh doanh theo phong trào, không tuân thủ quy hoạch, không có kế hoạch, không căn cứ vào nhu cầu thực của thị trường, xuất hiện tình trạng đầu cơ, công tác quản lý lỏng lẻo,... dẫn đến thị trường phát triển nóng, giá cả tăng cao, không thu hồi được vốn đầu tư, tỷ lệ giao dịch thực hiện thành công rất thấp.

Trong giai đoạn 2011 - 2013, thị trường bất động sản lại rơi vào tình trạng trầm lắng, thậm chí “đóng băng”. Trong giai đoạn này, giá bất động sản sụt giảm ở hầu hết các phân khúc. Đặc biệt, giá nhà ở giảm trung bình từ 20 - 30%, cá biệt có những dự án giảm tới 50% so với thời kỳ phát triển nóng năm 2009 - 2010.

Cũng trong giai đoạn này, số lượng giao dịch thành công giảm mạnh, chỉ đạt khoảng 10% - 20% so với thời kỳ thị trường phát triển bình thường, tồn kho bất động sản tăng cao.

Tình trạng trầm lắng nói trên xuất phát từ nguyên nhân chủ yếu do các ngân hàng siết chặt nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản; cơ cấu hàng hóa bất động sản mất cân đối, lệch pha cung cầu, dư thừa nhiều sản phẩm bất động sản cao cấp, trong khi thiếu nhiều sản phẩm bất động sản bình dân, giá bán thấp.

Trước tình hình đó, Bộ Xây dựng đã nghiên cứu, tham mưu Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ các giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường và giải quyết nợ xấu cũng như các Luật mới để điều chỉnh, kiểm soát thị trường bất động sản (Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2014, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014) được thông qua. Nhờ vào đó đã giúp cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển tích cực.

Một dự án bất động sản tại thành phố Đà Nẵng được phát triển giai đoạn 2019 - 2021. Ảnh: Lưu Bang

Trở lại đà phát triển trong giai đoạn 2016 - 2021

Giai đoạn 2016 - 2021, thị trường bất bất động sản đã trở lại đà phát triển nhanh và ngày càng ổn định, lành mạnh cả về quy mô thị trường, số lượng dự án, sản phẩm nhà ở và giao dịch. Trong giai đoạn này, tất cả các chủ thể tham gia thị trường về cơ bản đều được lợi, người tiêu dùng có cơ hội tạo lập được nhà ở và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Giai đoạn này đã không còn các hiện tượng “đóng băng”, trầm lắng hoặc phát triển nóng trên toàn thị trường mà chỉ xảy ra đối với một vài phân khúc nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, đất nền dự án và chỉ xuất hiện cục bộ tại một vài địa phương. Chu kỳ phát triển của thị trường bất động sản hiện nay đã lâu dài và ổn định hơn, hiện tượng phát triển nóng chỉ xảy ra trong một thời gian ngắn và được các cơ quan chức năng, chính quyền địa phương kiểm soát có hiệu quả.

Năm 2020, 2021 trước ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, Bộ Xây dựng đã tham mưu Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ có các chỉ đạo thông qua nhiều nghị quyết, chỉ thị. Đồng thời các Bộ, ngành, địa phương, các doanh nghiệp đã chủ động có nhiều giải pháp, sử dụng các công cụ điều tiết chính như tín dụng, thuế, đất đai, quy hoạch, cơ cấu lại các dự án...

Do đó, thị trường bất động sản chưa ở trạng thái trầm lắng, “đóng băng” toàn diện mà chỉ giảm phát ở một số phân khúc như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp, văn phòng cho thuê.

Đến năm 2021, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu hồi phục và phát triển với tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền cao hơn so cùng kỳ năm 2020; tỷ lệ hấp thụ sản phẩm ở hầu hết các phân khúc ở mức cao; tỷ lệ trống văn phòng, mặt bằng thương mại cho thuê giảm dần.

Về cơ bản thị trường đã cân bằng trở lại giữa hoạt động đầu tư, kinh doanh với mua bán để sử dụng. Tuy nhiên, thị trường vẫn đang đối diện tình trạng thiếu nguồn cung ở tất cả phân khúc sản phẩm và cơ cấu hàng hóa không phù hợp, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, giá giao dịch tăng cao.

Hiện nay, thị trường bất động sản đang trầm lắng, nhiều dự án ''giậm chân tại chỗ''. Ảnh: Lưu Bang

Rơi vào trầm lắng từ giữa năm 2022

Bước sang năm 2022, thị trường bất động đã có nhiều cơ hội để hồi phục và phát triển sau khi vừa trải qua đại dịch Covid-19. Tuy nhiên, xu hướng này đã không duy trì được đến nửa cuối năm. Từ giữa năm 2022, thị trường bất động sản bắt đầu bước vào trạng thái trầm lắng kéo dài bởi hàng loạt khó khăn.

Với hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp cùng với việc lãnh đạo một số doanh nghiệp vướng vào lao lý, tâm lý chung trên thị trường e ngại. Giao dịch bị trì hoãn, các dự án đang triển khai phải tạm dừng, nhiều tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản ghi nhận lợi nhuận sụt giảm mạnh, thậm chí thua lỗ.

Một số doanh nghiệp bất động sản đang phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh hoặc tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động. Thậm chí có doanh nghiệp giảm đến 50% lực lượng lao động tác động đến vấn đề an sinh xã hội, ảnh hưởng đến nhiều hộ gia đình; hoặc phải giảm lương tác động đến cuộc sống của nhiều người lao động.

Trước thực tế này, Chính phủ đã có những chỉ đạo quyết liệt nhằm hỗ trợ và tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.