Thị trường bất động sản tiếp tục xấu đi, Trung Quốc sẽ hành động quyết liệt hơn trong giai đoạn cuối năm

Larry Hu, chuyên gia kinh tế tại Macquarie, cho biết rằng giá nhà ở tại Trung Quốc trong tháng 10 đã chứng kiến mức giảm lớn nhất kể từ năm 2014, trong khi dư nợ vay bất động sản cũng chứng kiến lần giảm đầu tiên trong lịch sử. Điều đó cho thấy lực cản đang gia tăng đối với cả phía cầu và phía cung.

Chính sách hỗ trợ của chính phủ Trung Quốc cho đến nay vẫn tập trung vào việc thúc đẩy nhu cầu. Tuy nhiên, theo báo cáo của Macquarie, chính phủ vẫn chưa giải quyết vấn đề quan trọng nhất: Rủi ro tín dụng liên quan đến các nhà phát triển bất động sán.

Báo cáo cho biết: “Nếu không có người cho vay cuối cùng, một cuộc khủng hoảng niềm tin có thể xảy ra khi doanh số bán hàng giảm và rủi ro vỡ nợ gia tăng. Một số chủ đầu tư lớn gần đây đã nhận thấy rủi ro tín dụng của họ tăng lên nhanh chóng”.

Thời gian qua, Bắc Kinh đã tìm cách để các nhà phát triển bất động sản giảm sự phụ thuộc vào việc sử dụng đòn bẩy, đồng thời giúp hạ nhiệt giá nhà bởi trước đây, tình trạng giá nhà tăng cao khiến nhiều người trẻ Trung Quốc ở các thành phố lớn không thể mua được nhà.

Các nhà phân tích của UBS ước tính rằng bất động sản và các lĩnh vực liên quan hiện chiếm khoảng 22% tổng sản phẩm quốc nội của Trung Quốc, giảm so với mức trung bình khoảng 25% trong những năm trước.

Kể từ tháng 11/2022, chính quyền Trung Quốc đã triển khai một loạt biện pháp nhằm cải thiện khả năng tiếp cận với các nguồn tài chính của các nhà phát triển và giảm lãi suất thế chấp. Tuy nhiên, gã khổng lồ bất động sản Country Garden vẫn rơi vào tình trạng vỡ nợ đối với lô trái phiếu bằng USD vào tháng trước.

Về phía người mua nhà, các nhà phân tích của Nomura đã ước tính có khoảng 20 triệu căn hộ trên khắp Trung Quốc đã được bán, nhưng hiện vẫn chưa được xây dựng hoàn chỉnh.

Trung Quốc trước ưa chuộng loại hình nhà ở hình thành trong tương lai. Việc các công ty bất động sản không thể hoàn thiện quá trình xây dựng nhà ở đã tạo ra làn sóng phản đối thanh toán các khoản vay thế chấp trên khắp Trung Quốc trong năm 2022.

Thị trường “quá lạc quan”?

Những số liệu gần đây cho thấy những rắc rối trong lĩnh vực bất động sản đang ngày càng trở nên tồi tệ hơn. Các nhà phân tích của Nomura cho biết giá nhà trung bình của những ngôi nhà cũ trên 70 thành phố hàng đầu Trung Quốc trong tháng 10 đã giảm khoảng 0,6% so với tháng trước.

Điều này là một thông tin đáng lo ngại với các nhà hoạch định chính sách bởi nhu cầu về nhà ở tại các thành phố lớn thường cao hơn, nhưng giá nhà liên tục giảm qua từng tháng cho thấy nhu cầu đang có phần chững lại.

“Lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc vẫn chưa chạm đáy. Thị trường có vẻ hơi quá lạc quan về các chính sách kích thích bất động sản trong 2 tháng qua”, theo báo cáo của Nomura.

Hành động quyết liệt hơn trong giai đoạn cuối năm

Các nhà hoạch định chính sách trong vài ngày qua đã nỗ lực nhằm báo hiệu sẽ có thêm nhiều sự hỗ trợ hơn. Chẳng hạn, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) thông báo họ đã tổ chức một cuộc họp với các cơ quan quản lý tài chính để cho phép cho vay đối với các nhà phát triển bất động sản đang “hoạt động bình thường”, cùng với các tín hiệu hỗ trợ khác. Theo báo cáo, chính quyền cũng kêu gọi phát triển nhà ở giá rẻ.

Các nhà phân tích của Citi cho biết: “Cuộc họp sẽ giúp tránh sự thu hẹp không mong muốn trong việc gia hạn tín dụng trong 2 tháng cuối năm, khi các tổ chức tài chính cố gắng sắp xếp các hợp đồng cho vay mới sang năm mới để tạo ra một khởi đầu mạnh mẽ”.