Thị trường bất động sản đang lạc quan thái quá?

Không thể phủ nhận sự tích cực này, nhưng có lẽ một vài sự hứng khởi thái quá đang tạo cảm giác như bất động sản rất sôi động và có thể “lên cơn sốt” bất cứ lúc nào.

Trên thưc tế, lúc này đây, khi thị trường dần trở lại nhịp điệu bình thường, thì rất cần những nhận định tỉnh táo, thực tế để các bên, nhất là người dân tránh khỏi một cơn sốt ảo tự mình gây ra.

Bộ Xây dựng cho biết, từ đầu năm đến nay, tại Hà Nội, chỉ riêng phân khúc căn hộ đã bán được trên 6.500 căn, trong đó quý III/2014 là khoảng 2.500 căn, tăng 2% so với quý trước đó. Giá cũng đang có chiều hướng tăng nhẹ, ngay cả đối với phân khúc trung - cao cấp vốn kén khách hàng. Một số DN mạnh dạn công bố giá bán tại nhiều dự án đã tăng thêm khoảng 15 - 16%, giá chênh cũng được “cò” thổi lên ở một vài dự án. Phân khúc biệt thự, liền kề cũng có dấu hiệu tăng cả về giá bán và số lượng giao dịch, sau 5 quý liên tiếp gần như “đóng băng”.

Đối tượng khách hàng cũng có những thay đổi lớn. Nếu như cách đây vài năm, có đến 80% khách hàng mua để đầu cơ kiếm lời, thì nay tỷ lệ này đã ngược, người mua nhà để ở, chiếm khoảng 80%.

Tính đến cuối quý III/2014, tổng giá trị tồn kho bất động sản trên cả nước tiếp tục giảm hơn 12.000 tỷ đồng, xuống còn gần 83.000 tỷ đồng. Nếu so với lượng tồn kho được công bố hồi đầu năm 2013 là khoảng 120.000 tỷ đồng, thì đến nay, 1/3 lượng hàng tồn kho đã được thanh lý.

Nhìn những con số nêu trên, hẳn những nhà đầu tư, nhà quản lý và cả khách hàng đều cảm thấy tương lai của thị trường bất động sản rất tươi sáng. Tuy nhiên, sức khỏe của thị trường còn phụ thuộc vào những yếu tố nền tảng, là cái gốc, chứ không chỉ phần ngọn là những giao dịch được công bố hồ hởi trong thời gian gần đây.

Ông Trần Ngọc Quang, quyền Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, mặc dù đã có những chuyển biến tích cực, nhưng thị trường vẫn còn đối mặt với nhiều thách thức. Trước hết là hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, chính sách đã sát thực tế hơn, song vẫn mang tính ổn định thấp, thiếu khả thi và còn nhiều chồng chéo.

Thứ hai, đội ngũ cán bộ thực hiện và giám sát việc thực hiện các quy định của pháp luật trong lĩnh vực bất động sản chưa chuyên nghiệp, tính kỷ luật còn kém.

Thứ ba, công tác lập quy hoạch vẫn đang tồn tại nhiều vấn đề, trong đó chất lượng, tính bền vững của quy hoạch chưa cao.

Thứ tư, các thành tố của thị trường bất động sản như DN phát triển dự án, DN đầu tư dự án, DN kinh doanh dịch vụ, quản lý, môi giới bất động sản vẫn chưa được hình thành rõ nét và chuyên nghiệp. Các quy định Nhà nước điều chỉnh hoạt động của các thành tố này cũng không ổn định, gây khó khăn cho sự phát triển. Trong khi đó, các công cụ tài chính hỗ trợ cho thị trường, năng lực của đơn vị kinh doanh phát triển bất động sản yếu và thiếu, thị trường chưa có độ minh bạch cao và cũng chưa có giải pháp quyết liệt để nâng cao tính minh bạch...

Còn ở góc nhìn chủ đầu tư, giám đốc một DN tâm huyết trong việc phát triển bất động sản cho biết, giao dịch trên thị trường thời gian qua có tăng, nhưng chủ yếu ở những dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư có tiềm lực, tiến độ dự án nhanh… Đồng thời, không ít dự án phải mở bán nhiều lần, áp dụng nhiều chiêu khuyến mại lớn, nhưng vẫn không bán hết hàng. Tuy nhiên, việc mở bán liên tục lại vô hình trung tạo cảm giác như thị trường đang sôi động lắm!

Khi tất cả đều muốn “vun vào”, thì ít người nhắc đến những góc khuất! Như chỉ riêng tại Hà Nội, đã có khoảng gần 500 dự án bất động sản có nguy cơ bị thu hồi. Rồi những dự án “bán nhà trên giấy” như B5 Cầu Diễn, Hesco Văn Quán, 409 Lĩnh Nam… đã thu hàng tỷ đồng của khách hàng nhưng không thể triển khai… lại ít được nhắc tới.

Có thể nói, những tín hiệu lạc quan trên thị trường mới chỉ như phần nổi của tảng băng, trong khi phần chìm của tảng băng đó luôn là một gánh nặng khiến thị trường bất động sản không dễ gì cất cánh bay lên trong một khoảng thời gian ngắn.

Như vậy, sự lạc quan một cách thận trọng có lẽ là tâm thế hợp lý cho các thành viên trên thị trường địa ốc thời điểm hiện tại!