Thị trường bất động sản cuối 2025: Ba điểm sáng và những mối lo phía sau kỳ vọng giá

Việc bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường được kỳ vọng tạo ra sự minh bạch, giúp thúc đẩy giải phóng mặt bằng, tránh thất thu ngân sách.

Ba điểm sáng đại diện ba miền

Theo TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS, thị trường bất động sản đang ghi nhận những chuyển biến tích cực nhờ chính sách quyết liệt và nỗ lực vận hành chính quyền hai cấp sau sáp nhập tỉnh, thành từ 1/7. Đây là nền tảng để kỳ vọng vào sự phục hồi ổn định, đặc biệt tại ba điểm sáng nổi bật đại diện ba miền Bắc – Trung – Nam: Hải Phòng, Đà Nẵng và TP.HCM.

Tại miền Bắc, Hải Phòng được dự báo sẽ trở thành “siêu đô thị” lớn thứ ba cả nước khi sáp nhập với Hải Dương. Vị trí chiến lược, hạ tầng giao thông hoàn thiện và vai trò đầu tàu kinh tế phía Bắc giúp nơi đây trở thành cực tăng trưởng mới.

Đà Nẵng, sau sáp nhập, sẽ sở hữu quy mô dân số, quỹ đất và ngân sách lớn hơn, tạo điều kiện phát triển các dự án hạ tầng, đô thị và thu hút doanh nghiệp. Còn tại TP.HCM, thị trường sẽ tiếp tục phân hóa nhưng khu vực có nền tảng tốt về hạ tầng như Đông Bắc TP sẽ được hưởng lợi trước, tạo sức bật mạnh mẽ nhất.

Tuy nhiên, phía sau gam màu sáng vẫn là những mối lo về giá bất động sản tăng bất hợp lý, khiến người thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Theo ông Lê Đình Chung – Tổng Giám đốc SGO Homes, nỗ lực tìm điểm cân bằng giá hiện vẫn chỉ là “ảo vọng” bởi nguồn cung cải thiện không đáng kể, cơ cấu sản phẩm lệch về phân khúc cao cấp.

Ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch Thường trực VARS chỉ rõ: Nguồn cung mới mở bán trong quý 2 chủ yếu là sản phẩm giá trị lớn, do các chủ đầu tư lớn dẫn dắt, chiếm hơn 72% tổng lượng mở bán. Trong khi đó, sản phẩm nhà ở giá phù hợp vẫn cực kỳ khan hiếm.

Chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai tăng mạnh, cộng thêm tâm lý đầu cơ, tích lũy tài sản, kỳ vọng "ăn theo" quy hoạch, đại dự án, cũng đang đẩy giá lên cao. Quá trình đô thị hóa nhanh cũng khiến áp lực nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn.

Các chuyên gia cảnh báo, việc sử dụng dữ liệu giao dịch trong thời kỳ sốt nóng để làm căn cứ xác định giá đất sẽ dẫn tới hệ lụy nghiêm trọng: định giá sai lệch, gây bất cập trong đền bù – thuế – ngân sách. Thậm chí, nếu không kiểm soát tốt, nguy cơ bong bóng bất động sản hoàn toàn có thể xảy ra, ảnh hưởng dây chuyền tới toàn bộ nền kinh tế.

Áp lực từ bảng giá đất mới

Việc bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường được kỳ vọng tạo ra sự minh bạch, giúp thúc đẩy giải phóng mặt bằng, tránh thất thu ngân sách. Nhưng trên thực tế, một số địa phương đã điều chỉnh bảng giá đất tăng gấp hàng chục lần, gây ra những cú sốc không nhỏ với doanh nghiệp và người dân, đặc biệt ở khu vực vùng ven, nơi kinh tế còn khó khăn.

Theo TS. Trần Xuân Lượng, cần xây dựng bảng giá đất theo từng nhóm cụ thể, tránh đánh đồng một mức giá áp dụng cho cả thị trường. Đồng thời, cần tách riêng căn cứ tính tiền sử dụng đất và đền bù để bảo đảm công bằng cho người dân.

Một yếu tố nữa gây khó khăn là chi phí tiếp cận đất đai đang chiếm tỷ trọng quá lớn trong tổng chi phí phát triển dự án. Trong khi đó, hướng dẫn áp dụng giá đất mới còn chưa rõ ràng, dẫn đến tình trạng trì trệ, tắc nghẽn hoặc tổn thất chi phí cơ hội của doanh nghiệp. Chủ tịch VARS khuyến nghị, nếu cơ chế mới chưa sẵn sàng, nên cân nhắc đề xuất phương án thay thế, nhất quán với tinh thần "làm mới hiệu quả hơn sửa cũ".

Theo ghi nhận của VARS, lượng giao dịch bất động sản có dấu hiệu “chững” lại từ giữa tháng 5 sau khi sôi động vào cuối quý 1/2025. Nguyên nhân không chỉ do tâm lý quan sát chính sách sáp nhập – giá đất, mà còn vì nhà đầu tư đã bắt đầu chuyển hướng sang khai thác giá trị thực.

“Hiện nay, người mua không còn mù quáng chạy theo kỳ vọng tăng giá. Họ ưu tiên các thị trường vùng ven có giá hợp lý, hạ tầng hoàn thiện và đặc biệt quan tâm đến không gian sống, tiện ích nội khu”, bà Phạm Thị Miền – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường VARS IRE chia sẻ.

Nửa cuối năm 2025 có thể là thời điểm mở ra những cơ hội mới nhờ thúc đẩy đầu tư công, sáp nhập hành chính và các siêu đô thị tương lai. Nhưng để “đọc vị” thị trường chính xác, các nhà đầu tư, chính quyền, doanh nghiệp cần nhìn thẳng vào các rào cản cốt lõi như giá đất, minh bạch pháp lý, cơ cấu sản phẩm lệch pha… Có như vậy, thị trường mới có thể đi lên bền vững, thay vì "nổi sóng" ngắn hạn rồi lại “đổ vỡ” trong chu kỳ tiếp theo.