Thị trường bất động sản được dự báo sẽ phục hồi từ nửa cuối 2025, tạo động lực tăng trưởng cho ngân hàng

Ảnh minh họa.

Bất động sản phục hồi – Ngân hàng hưởng lợi từ giảm nợ xấu

Hiện tại, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trong năm 2025 ước tính khoảng 110 nghìn tỷ đồng, chiếm 49% tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn.

Tổng giá trị gốc trái phiếu đáo hạn của các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2025 tương đương khoảng 0,6% tổng tài sản và 7,3% vốn chủ sở hữu của 27 ngân hàng niêm yết (tính tại quý 4/2024).

Chứng khoán Yuanta cũng lưu ý, các ngân hàng không phải là bên duy nhất nắm giữ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, tuy nhiên các chỉ số trên sẽ giúp giảm bớt lo ngại của các cổ đông ngân hàng về rủi ro chất lượng tài sản, đặc biệt khi hầu hết các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã có sự cải thiện tình hình tài chính trong vòng 18-24 tháng qua.

Ngoài ra, phần lớn nghĩa vụ thanh toán trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản rơi vào 2H2025. Cụ thể, 54 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn vào quý 3/2025 và 28 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn vào quý 4/2025.

Dù vậy, Chứng khoán Yuanta nhận định, chu kỳ phục hồi bất động sản dự kiến bắt đầu từ 2H2025, đúng vào thời điểm phần lớn số trái phiếu đáo hạn. Điều này giúp các doanh nghiệp cải thiện dòng tiền, giảm nguy cơ vỡ nợ và qua đó giảm áp lực nợ xấu cho ngân hàng.

Cụ thể, Chứng khoán Yuanta cho rằng, thị trường bất động sản cho thấy triển vọng, với 6 động lực tăng trưởng chính củng cố niềm tin về chu kỳ thị trường bất động sản sẽ phục hồi từ nửa sau năm 2025. Cụ thể, các động lực này bao gồm:

1) Cải cách hành chính đang đạt được những kết quả nhất định. Công cuộc cải cách đang cho thấy sự thay đổi rõ rệt, trên thực tế, một số nút thắt hành chính đã được tháo gỡ, tạo ra kết quả tích cực bằng những số liệu cụ thể trong năm 2024: Số dự án được cấp phép đầu tư tăng 18% YoY lên 79 dự án, tương ứng 38.300 căn hộ ( 53% YoY). Giấy phép bán hàng được cấp cho 204 dự án ( 4%), bổ sung thêm 53.200 căn hộ ( 1% YoY). Từ ngày 01/08, chính quyền địa phương đã đẩy nhanh phê duyệt quy hoạch chung và kế hoạch thực hiện quy hoạch, giúp thủ tục pháp lý trở nên rõ ràng hơn.

2) Lãi suất vay thế chấp ổn định ở mức thấp, với lãi suất ưu đãi trong 1-3 năm đầu hiện dao động ở mức 6,2-7,5%. Chứng khoán Yuanta cho rằng ngay cả khi tăng thêm 0,5-1,0 điểm phần trăm, thì tác động lên tâm lý thị trường cũng không đáng kể.

3) Nguồn cung cải thiện rõ ràng với nhiều dự án trọng điểm đang trong lộ trình mở bán trong năm 2025, tập trung tại vùng ven thành phố cấp 1 và các tỉnh lân cận. Các cột mốc hành chính này bao gồm: Nộp phí sử dụng đất (ví dụ: Cần Thơ – NLG, DXH Riverside – DXG, và các dự án của PDR: Bắc Hà Thanh, Ngô Mây, Phước Hải, Hàn Riverside); Sự tiến triển suôn sẻ qua các quy trình hành chính: Vinhomes - Hạ Long Xanh (Quảng Ninh), Phước Vĩnh Tây (Long An), Dương Kinh Kiến Thụy (Hải Phòng), và Vinhomes Wonder Park (Hà Nội), AGG - The Gió (Bình Dương); Dự án đã xây dựng xong nhưng đang chờ giấy phép mở bán: Hai dự án của KDH tại phường Bình Trưng Đông, TP. Thủ Đức

4) Nhu cầu vay mua nhà gia tăng, cho thấy tâm lý thị trường bất động sản đang phục hồi. Vay mua nhà đã tăng 5,2% YoY trong năm 2024, sau mức tăng khiêm tốn 1,0% trong cả năm 2023. Dù con số tăng trưởng năm 2024 không đồng nghĩa với một chu kỳ bùng nổ thị trường bất động sản nhờ tín dụng, nhưng sự phục hồi so với năm trước nhấn mạnh sự ổn định của tâm lý thị trường.

5) Dòng vốn FDI đổ vào bất động sản vẫn ở mức mạnh, hỗ trợ tăng trưởng dài hạn. Vốn FDI đăng ký trong năm 2024 đạt mức cao nhất từ trước đến nay là 38,2 tỷ USD ( 4% YoY), phần lớn trong đó tập trung vào lĩnh vực sản xuất. Tuy nhiên, FDI đăng ký vào mảng bất động sản trong năm 2024 đạt 6,3 tỷ USD, tăng mạnh 35% YoY.

Như vậy, niềm tin của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tương đối mạnh mẽ. Đây là một điểm khác biệt quan trọng so với chu kỳ suy thoái thị trường giai đoạn 2008-2013 và theo quan điểm của Chứng khoán Yuanta điều này cho thấy khả năng phục hồi nhanh hơn trong chu kỳ này.

6) Xu hướng nhân khẩu học vẫn tích cực, giúp duy trì nhu cầu thực về nhà ở. Việt Nam đang ở giai đoạn cuối của "thời kỳ dân số vàng", với khoảng một thập kỷ còn lại trước khi số lượng người phụ thuộc (trẻ em & người cao tuổi) bắt đầu tạo áp lực đáng kể lên lực lượng lao động.

Chất lượng tài sản ngân hàng cải thiện, hỗ trợ tăng trưởng lợi nhuận

Tăng trưởng tín dụng dự kiến đạt 16% YoY vào năm 2025, nhằm hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng GDP 8% của Việt Nam.

Tỷ lệ nợ xấu (NPL) ngành ngân hàng đã có dấu hiệu đạt đỉnh ở mức 1,92%, và được kỳ vọng sẽ giảm khi bất động sản phục hồi.

Tỷ lệ bao phủ nợ xấu (LLR) của ngành tăng lên 91%, cho thấy các ngân hàng đã sẵn sàng ứng phó với rủi ro nợ xấu từ bất động sản.

Ngoài ra, khi thị trường bất động sản hồi phục, các ngân hàng sẽ giảm áp lực trích lập dự phòng, đồng thời tăng nguồn thu từ tín dụng và dịch vụ tài chính liên quan, góp phần thúc đẩy lợi nhuận.

Ngân hàng nào sẽ hưởng lợi nhiều nhất?

Những ngân hàng có danh mục cho vay bất động sản lớn sẽ được hưởng lợi từ sự phục hồi này, theo nhận định của Chứng khoán Yuanta bao gồm: MBB, VPB, TCB – Các ngân hàng có tỷ trọng tín dụng bất động sản cao; VCB, CTG, BID – Nhóm ngân hàng có tỷ lệ bao phủ nợ xấu cao, giúp giảm rủi ro và duy trì tăng trưởng bền vững.

Cổ phiếu ngân hàng hiện đang giao dịch ở mức P/B thấp hơn trung bình 10 năm, nhưng định giá sẽ được cải thiện khi thị trường bất động sản phục hồi.

Sự phục hồi của thị trường bất động sản từ 2H2025 sẽ giúp ngân hàng cải thiện chất lượng tài sản, giảm áp lực nợ xấu và thúc đẩy lợi nhuận. Đây sẽ là động lực quan trọng cho tăng trưởng của ngành ngân hàng trong thời gian tới. Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn cần theo dõi chính sách tín dụng và lãi suất, cũng như khả năng hấp thụ vốn của thị trường bất động sản để đánh giá mức độ phục hồi thực tế.