Tăng mãi, giá nhà rồi cũng sẽ giảm

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh tin rằng, giá nhà sẽ giảm.

Xoay quanh câu chuyện về những diễn biến của thị trường thời gian vừa qua, chuyên gia kinh tế - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh đã có buổi trò chuyện với CafeLand.

CafeLand: Có ý kiến cho rằng việc tin vào sự giảm tốc của thị trường do siết tín dụng chỉ là cách tự nhà đầu tư trấn an. Theo ông, nếu lệnh siết tín dụng được nới lỏng, thị trường bất động sản sắp tới liệu có khởi sắc hơn không?

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Sẽ không có chuyện nới lỏng, bởi từ trước đến nay, Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính đều có cảnh báo nhiều lần về câu chuyện sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều để đầu tư bất động sản, trái phiếu, có khả năng tạo ra bong bóng trên thị trường. Trong tương lai, việc này vẫn phải làm.

Từ cuối năm 2020, các hoat động của thị trường bất động sản đã phát triển quá nóng, các bên liên quan cũng yêu cầu các cơ quan chức năng siết chặt quản lý hoạt động đầu cơ, có biện pháp để chống thổi giá. Đó là cách giúp thị trường lành mạnh hơn.

Về cơ bản, đây là thị trường có nhiều rủi ro. Hơn nữa, giá bất động sản đã tăng cao, cách xa thu nhập trung bình của người lao động. Nên việc quản lý giám sát của cơ quan chức năng để giá nhà phù hợp với thu nhập, với mức sống hiện nay của người Việt Nam cũng là một trong những điều quan trọng và cần thiết.

Do đó, chúng ta hy vọng giá bất động sản sẽ tăng tiếp thì rất khó. Một số phân khúc hiện nay bán không được do giá đã neo quá cao. Nên Nhà nước sẽ tiếp tục tìm cách để quản lý thị trường tốt hơn, làm cho giá nhà phù hợp hơn.

Việc này sẽ không bóp nghẹt thị trường, nhưng sẽ giúp tránh cho thị trường tình trạng bong bóng, đổ vỡ, gây hệ luỵ cho lĩnh vực bất động sản nói riêng, nền kinh tế nói chung trong tương lai.

Theo ông, tình trạng cắt lỗ sắp tới liệu có xảy ra ồ ạt?

Tình trạng này sẽ có. Đó là đương nhiên bởi có một số nhà đầu tư mang tính chất đầu cơ, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn để lao vào thị trường, thổi giá đất lên cao.

Người đầu tư thì nhiều, nhu cầu tăng cao, trong khi bất động sản chỉ có giới hạn. Càng nhiều người lao vào thì giá sẽ tăng cao lên, người càng vào sau vay tiền càng nhiều thì nguy cơ ôm trái đắng là rất lớn. Trong khi phải trả lãi vay ngân hàng mỗi tháng, thanh khoản chậm do ôm giá cao, những nhà đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính lớn phải cắt lỗ để giảm áp lực lãi vay là bước đi thông minh. Tuy nhiên, điều này có thể làm cho thị trường giảm sút.

Ông Thịnh cho rằng bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang khá giống với Trung Quốc. Ảnh minh hoạ

Quay trở lại câu chuyện siết tín dụng vào bất động sản, nhìn từ bài học Trung Quốc, ông có quan điểm như thế nào?

Trung Quốc đã thực hiện các lệnh siết trước chúng ta, từ cuối năm 2020. Các lệnh này ban đầu sẽ làm cho giá nhà tăng lên, do lượng hàng hoá tung ra thị trường ít đi.

Chủ đầu tư không đủ tiền trả cho các doanh nghiệp xây dựng, dẫn đến không có dự án đưa ra thị trường, làm cho giá nhà tăng cao. Lúc này, việc bán hàng lại càng khó khăn. Nên sau một thời gian tăng giá, giá bất động sản trên thị trường sẽ giảm.

Thị trường của chúng ta cũng đang hơi giống với Trung Quốc. Sau giai đoạn chấn chỉnh dòng vốn vào bất động sản, giá bất động sản cũng đang tăng lên, tăng theo đà do nhà đầu tư tham gia vào thị trường quá nhiều. Thế nhưng, một thời gian nữa khi nhận thấy giá nhà đã cách xa thu nhập của người mua, thanh khoản thấp, bán không được hàng thì sẽ phải hạ giá. Từ đó sẽ có những tác động đến tăng trưởng của nền kinh tế.

Tháng 4 vừa rồi, chính phủ Trung Quốc đã nới lỏng việc cho vay, hạ mức thế chấp, cho các địa phương mở rộng cho vay bất động sản tuỳ theo đặc điểm tình hình của địa phương mình.

Ở Việt Nam, chúng ta không hẳn siết mà đang có cách quản lý chặt chẽ hơn, tốt hơn, nhưng cũng có những tác động nhất định đến thị trường, vốn ít đi, giá tiếp tục tăng cao nhưng sau đó sẽ hạ.

Từ bài học Trung Quốc, chúng ta hy vọng Chính phủ không quá siết chặt cho vay bất động sản, cũng như các nguồn vốn khác cho thị trường này, mà chỉ là điều chỉnh lại hoạt động về vốn, về bất động sản cho phù hợp, làm sao vẫn đảm bảo được hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản làm ăn chuyên nghiệp trên thị trường.

Ông có lời khuyên nào cho các nhà đầu tư thời điểm hiện tại?

Giai đoạn hiện nay, thị trường chưa đến mức có bong bóng, cũng chưa có khả năng dẫn đến tình trạng trì trệ quá, thậm chí là đóng băng mặc dù cũng có tình trạng giá bất động sản tăng nóng nhưng không tăng cao so với giai đoạn trước.

Các nhà đầu tư cần tuỳ theo năng lực tài chính và kế hoạch để điều chỉnh, cân đối bài toán đầu tư sao cho hiệu quả. Các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt có thể đẩy mạnh đầu tư, để có sản phẩm hàng hoá cung ứng ra thị trường. Đặc biệt những doanh nghiệp trong phân khúc chung cư bình dân cần được đẩy mạnh hoạt động bởi sản phẩm này đang rất nóng, bán rất tốt, tiêu thụ khoảng 80-90%.

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trong bối cảnh mở cửa du lịch cũng đang lên, do đó có thể đẩy mạnh đầu tư. Còn bất động sản công nghiệp đã quá nóng thì nên cân nhắc.

Đặc biệt, phân khúc bất động sản cao cấp thời gian qua đã quá nhiều, trong khi mức tiêu thụ ít, chỉ từ 30-50% do giá quá đắt so với thu nhập, nên nếu đầu tư vào sẽ rất nguy hiểm.

Xin cảm ơn ông!